邦泰-黃河兩岸-高善文：中國房地産已是“泡沫晚期”

2010年04月29日　本文來源于财新網

房地産泡沫嚴重，地方融資平台帶來大量潛在壞賬，需要警惕出現一定程度的經濟危機風險
　　【财新網】（記者徐明 29日發自北京）“中國一二線城市的房地産市場，現在可能已經處在泡沫非常靠後的時期。”“房地産市場即将甚至正在轉入一個盤整和陰跌的局面。”

　　針對近期密集調控下的房地産市場，安信證券首席經學家高善文近日發布報告作出如此分析。

　　高善文認爲，此次調控是迄今爲止針對房地産市場最猛烈的一次調控政策，雖然未見得會對房價和交易量立即産生影響，但是一兩個季度以後，對市場交易量和價格的影響會逐步有相當明顯的表現。這些已經出台的政策即便不是壓垮駱駝的最後一根稻草，也應該離最後一根稻草距離不是非常遠了。

　　在安信證券發布的這份名爲《房地産、人民币彙率與民工荒》的報告中，高善文稱，中國房地産市場、至少在一二線城市的房地産市場，現在可能已經處在泡沫非常靠後的時期。

　　高善文27日做客電視媒體時進一步闡釋了這一判斷。他認爲，一二線城市房地産市場交易量繼續放大的動量已經基本沒有了，價格繼續維持比較長時間上升的動量也基本上沒有了。房地産市場即将甚至是正在轉入一個盤整和陰跌的局面。這種盤整和陰跌的核心特征是，跌幅不大，但持續時間會比較長。

　　高善文表示，用一兩年的時間來看，這些城市的房價總體上下跌不會很大，跌幅應該不會超過10%，但是交易量的萎縮以及在這一背景下，房地産開工和投資的萎縮，應該會受到更明顯的影響。從現實情況來看，市場自身繼續把泡沫進一步吹大，讓交易量和價格繼續以比較快的速度上升，這個動量已經很明顯正在衰竭。

　　他認爲，在短期之内，由于非常密集的調控政策，行業的不确定性重新上升。市場還需要時間去消化這些政策對整個房地産，以及對整個經濟走勢的影響。在現有趨勢下，一二線城市再次出現“地王”的概率已經不是很大了，而在三四線城市，經過一段時間的調控之後，其房價仍然可能繼續上行。

　　不過，高善文稱，很難準确地判斷市場價格方面的拐點，這種拐點的出現本身具有偶然性。不排除還會有進一步的調控政策，至少有一些政策已在等待，如果這次的調控效果還不是很理想的話，應該還有後續政策。

　　高善文在報告中稱，房地産投資實際上已經處在重建存貨和向曆史均值回歸的趨勢之中，但就2010年一季度的數據來講，這個回歸力量迄今爲止并不算非常強。一季度，房地産投資總量方面增速相對比較高。但是考慮到2009年的房地産基數非常低，如果以2008年同期或者2007年同期的數值爲基礎，再來計算房地産或者新開工面積的年複合增長率，就能看到房地産投資增速基本處在15%到20%之間的水平，這一水平跟它的長期曆史平均水平相比，還是偏低了一些。

　　這樣情況下，新一輪的房地産調控，在未來一兩個季度對房地産的開工和投資應該會逐步産生一些影響。

　　高善文斷言，許多風險因素都正在或即将暴露出來，例如嚴重的房地産泡沫、地方融資平台帶來的大量潛在壞賬等。如果進一步考慮到出口競争力下降和彙率可能出現的超調，在未來三年至五年的時間内，需要警惕出現一定程度的經濟危機的風險。■