遙看中國房價

劉以棟

全世界都在關注中國經濟的發展，而全中國人都在討論中國的房價。雖然我生活在美國，又不經常回國，但還是經常看到有關中國房價的評論。現在我想從局外人的角度，講點我對中國房價的個人看法。

中國房價為什麼這麼高

中國房價高，是大家都能接受的事實。無論是絕對價格，還是相對價格，中國的房價都比美國的許多城市房價高。這里有許多潛在因素在里面，而非僅僅是開發商的炒作。

第一，中國房價是通貨膨脹的結果。過去三十年，大家的工資都是幾十倍的增長，所有的物品也都長了，只是房價基數比較大，所以大家對房價抱怨比較多。

第二，中國文化的結果。在中國的傳統文化里，土地和房產這樣的實物才是真正的財富。有條件的話，都會節衣縮食來買房，所以有一個龐大的需求市場。

第三，獨生子女政策。因為過去三十年的獨生子女政策成效顯著，所以很多家庭生活負擔比較輕，有余錢來買第二、第三套房產。同時，小夫妻結婚時，男女雙方家長和小夫妻一起集資來買房，所以產生了強大購買力。

第四，灰色收入進入房地產。中國許多特權階層把各種各樣的灰色收入轉入房地產，所以中國很多實權人物有許多套住房。

中國房價的未來

因為中國房價高，所以大家都在叫嚷中國房價要跌。但我們要看中國房價下跌的驅動力在哪里。

如果你認為上面房價上升的理由成立的話，那麼房價下跌的理由應當跟房價上升的理由相對應。

第一，收入不長。通貨膨脹來源于紙幣貶值。大家的收入高了，購買力也就增加了。如果中國大部分人的收入不長，甚至下跌，那麼房價就可能下跌。指望房價跌而自己收入增長的最佳狀態是一廂情願的事。

第二，文化觀念的改變。中國的小夫妻結婚，就期望有自己的房子。明知道房價和房屋租金不相稱，還是要買房，並且要一次到位，買大房子，新房子。現在很多人為房價上升苦惱。但是，如果房價不長，甚至下跌，苦惱的將是另一撥人。

第三，獨身子女政策的負面效果。獨身子女政策增加了家庭房屋購買力，但也改變了房屋市場的供求關系。等這一代獨身子女長大成人以後，那時中國房屋市場的供求關系將會改變。

第四，政府的房產政策。許多人認為，因為中國城市有許多空置房，所以房價會下跌。但是，現在房價上長，又沒有房產稅，所以空房房主並不需要把房屋拿來銷售或者出租。

中國房價的不確定因素

中國房價是否會下跌現在成了頗有爭議的話題，我想沒有人能有足夠的理由讓大家信服房價是跌還是不跌。這里我想講一下房價下跌的可能因素，供大家參考。

第一，政府的稅收政策。政府如果真想抑制房價，只需逐步引入房產稅就行。如果你每年必須繳房產稅，那麼你就不一定還把房子空在那里。同時，因為房產稅采取實名制，那麼實權人物的空房不僅要繳稅，還要被調查資產來源，那時房價不跌才怪。政府是否會這樣做，那就是復雜的政治問題了。

第二，經濟危機。2008年以來的全球經濟危機，被世界各國政府寬松的財經政策強行壓了下去，但並沒有從根本上解決問題。如果經濟危機卷土重來，導致工人失業，企業破產，那麼很多人就不能付房屋按揭，更不能買新房了，房價就會下跌。

而房價一旦下跌超過20%，那麼銀行就會出現很多呆賬。那時如果再發生銀行擠兌風，中國人的真正惡夢就開始了。

我個人認為，中國政府現在的策略︰房價既不能暴漲，也不能暴跌。如果房價暴漲，那麼將會導致未來經濟危機的後果更加嚴重；如果房價暴跌，那麼有房的老百姓非造反不可，有違和諧社會的宗旨。

未來中國房價的結果，將是房價的緩慢增長或者微跌，政府慢慢通過通貨膨脹把房價跟收入水準拉平。如果情況不是這樣，那將是全中國人的災難。

房價泡沫已成經濟泡沫，再拖下去是經濟崩潰

徐亮博客    2009-12-27

中國房價泡沫已經發展成經濟泡沫，再拖下去可能是整個經濟的崩潰，而不僅僅只是樓市崩盤。決策層依然抱著頭痛醫頭的想法，用財稅政策來調控樓市，面對的是市場的極大嘲諷。就在財政部將土地出讓的首付款由20%提高到50%時，廣州拍出最大的地王，破壞了中央政府制定的土地出讓的有關面積和容積率、住宅用地供應的許多規定，以資本嘲弄政權，而政權居然無以應對。這讓全體國民為之蒙羞。

化解房價泡沫其實很簡單，現在也還來得急，因為人民幣的貨幣體系還健全，惡性通貨膨脹還沒有爆發。這一輪房價泡沫是因貨幣而起，化解泡沫最管用的也是貨幣政策。因此，現在宣布回收流動性，所付出的代價是中國經濟兩三年的調整，如果花大力氣調結構擴內需保民生，號召全體國民萬眾一心共度時艱，也許調整的周期還將縮短。但是，拒絕市場調整是不可能的，而且付出的代價要比接受市場調整的代價高得多。

美國新聞周刊對中國經濟問題研究的非常透徹。在對2010年的10大預測中，將中國的資產泡沫認定為經濟泡沫，而不僅僅只是房價泡沫，並將在2010年開始破滅。新聞周刊說，?S多避險基金認為，目前靠熱錢堆出?淼鬧泄?經濟繁榮極有可能泡沫化，4萬億的經濟刺激方案若失敗，又踫到股市、房市崩盤，將引發全球通貨緊縮。

這個預言傳達了三個信息︰一個是在美元指數上漲的經濟背景下，國際熱錢將大量撤出中國。事實上，僅僅是12月份，國際熱錢已經出逃了1000多億美金，主要是從中國樓市拋盤後賺取了豐厚的利潤出逃的。從國際投行還在拼命對中國股市唱多的情況來看，盡管國際熱錢在中國股市上也賺取了豐厚的利潤，但是，目前還沒有大規模出逃的跡象。預期，這批熱錢會在未來6個月的時間內將中國股市推高到4000點上方後開始出逃。屆時，中國的財富被國際熱錢在樓市股市上搜刮一空。

二是國際社會開始對中國4萬億經濟刺激方案質疑。這4萬億經濟刺激方案，主要是鐵公基項目，是以過剩的項目來消化過剩的產能，而不是以民眾的消費來消化過剩的產能，其結果是，如果項目過剩，將衍生經濟泡沫。事實上，2009年新上的項目都是過剩的，是可以停建和緩建的。而且停建和緩建這些項目對國計民生沒有任何影響。因為，這些項目的資金來源不是中國的社會財富，而是開動印鈔機透支未來的國民財富。不僅如此，還為地方政府新增了2萬多億的主權債務。因為，4萬億刺激經濟方案為時兩年，所以，不用兩年中國經濟泡沫破滅。

三是中國的惡性通脹爆發後，全球經濟開始緊縮。我們現在還看不出，亞洲各國為什麼只有韓國和日本沒有宣布加息，同樣我們現在也不知道歐洲央行也沒有明確推出經濟刺激計劃的時間表，但是，從這一輪黃金、原油和全球大宗商品的泡沫上可以看出，主要購買是中國。在黃金的高位上，印度是央行購買，而中國是民間購買，數額之大，令全球為之瞠目結舌，佔據國際市場70%的份額（11月3日後購買黃金的90%是中國人）。可以說，全球已經成功的將資產通脹輸入中國，而中國卻渾然不知，還沾沾自喜。中國經濟泡沫破滅，全球大宗商品市場萎縮已成必然，所以，新聞周刊說，全球經濟開始緊縮。

數據的滯後，嚴重影響了決策層。中國的通貨膨脹已經很嚴重，但是，CPI的統計卻只增長了0.6%，這是很荒謬的。但是，沒有辦法，決策層只根據這個數據來做決策，這就延誤了中國遏制通脹的時間。其實，在美元轉強黃金下跌的時候，就是中國回收流動性的最好時機，遏制了輸入型通脹。現在，萬千種商品價格正在上漲，加繆爾森所說的通貨膨脹已經發生，而決策層還將為市場注入流動性，中國經濟泡沫的破滅也就沒有辦法阻止了。國家600萬噸的儲備用糧，根本不足以平抑市場糧價。老百姓這個時候儲備糧食，比儲備黃金重要得多。

應對這種局勢，最好的辦法就是盡快回收流動性，不讓流動性繼續泛濫。在流動性泛濫成災的時候，沒有什麼商品價格不會暴漲。這些錢流向任何商品，任何商品都抵擋不住暴漲的局面。決策層如果寄希望于只要糧食價格不漲，CPI就不會上升，那將會非常被動，因為糧食價格肯定也會暴漲，不過會在豬肉暴漲之後。