與日本不同，中國樓市泡沫將破裂是一個誤判

鳳凰博報

核心提示: 3月3日，全國政協委員、北京大學教授厲以寧直言，房地產市場目前不斷趨熱，價格不斷上漲，將會有更多的企業不願投資實體經濟而去炒房地產，房地產的泡沫會越吹越大。

邱 林

3月3日，全國政協委員、北京大學教授厲以寧直言，房地產市場目前不斷趨熱，價格不斷上漲，將會有更多的企業不願投資實體經濟而去炒房地產，房地產的泡沫會越吹越大。由投資沖動造成的資產泡沫一定會破，因為沒有實體經濟的支撐，泡沫不可能長久維持。而泡沫一旦破裂，就會影響到所有的房地產公司和利用信貸購房的人。（3月8日《中國經濟時報》）

一些觀察人士注意到，厲以寧的上述觀點相比此前他對房地產問題的判斷，可謂有大轉變。他此前的觀點是，中國經濟可維持二十年的高增長，這是評價中國房地產行業未來趨勢的宏觀基礎。與輿論對房地產一片否定之聲不同的是，他之前時常通過媒體提醒公眾，應認識到房地產業的重要性，比如它帶動了建材產業鏈條，解決建築業農民工就業問題。

厲以寧的觀點之所以發生180度的轉彎，說明形勢比人強。大家也許記得，2009年初，為應對國際金融危機，國家從緩解企業困難和增強發展後勁入手，相繼制定出台十大重點產業調整和振興規劃，房地產業差一點被列入其中，落選的原因是，房地產業需要的不是“振興”，而是中長期規劃。

而在一年前的2009年全國“兩會”上，許多人大代表、政協委員還在為當時低迷的房地產市場出謀劃策，討論如何振興樓市，刺激住房消費，諸多“救市”的呼吁不絕于耳。有一位政協委員認為，沒有成交量，房地產會死掉，這會造成非常大的問題，從經濟的角度來說，房地產是支柱產業，不能因此讓整個產業死掉。

與去年形成鮮明對比的是，在今年的全國“兩會”上，“樓市泡沫”卻成為人大代表、政協委員們熱議的話題之一。高房價問題出現在各類提案議案之中，如何抑制房價上漲，保障群眾的基本居住需求為人們熱議的焦點。這無疑是聚合各界人士的此次“兩會”的人大代表、政協委員們對當前社會心聲的一次傳遞。

實際上，這幾年伴隨中國房地產市場的發展，有一個並發的獨特現象，即凡是樓價上漲速度加快的年份，都會無例外出現大量“樓市泡沫”的聲音，樓市受到“圍攻”。各種媒體在“樓市泡沫”話題上的炒作無數，經常是整版、頭條地聚焦，大大影響到輿論和社會情緒，也影響政策取向。

例如，早在2003年、2004年，中國社科院的一位研究員就在部分財經媒體發表文章稱，國內房地產的泡沫破滅將不可避免，房地產業正挾持著中國整個經濟、挾持著各地方經濟。他還有“上海房價將下跌50%、北京將下跌30%”的驚人判斷。而在他最新的看法是“樓市泡沫”將在2012年破裂。

我們看到絕大多數“樓市泡沫”的依據主要是三方面︰一是從樓價漲幅的絕對值來判斷；二是從樓價收入比來判斷；三是從租金售價比值來判斷。但這些判斷是否準確，還有待進一步求證。不過,“樓市泡沫”將會破裂喊了這麼多年，房地產市場也有波折，但總體運行並未出現如這位經濟學家所預測的極端情況發生，樓價趨勢依然是向上的，在強大的需求支撐下，樓市依然堅挺，泡沫不會也不可能破裂。

近來，國內外多家媒體在報道中國房地產又不約而同地提到日本的前車之鑒。他們認為，中國的房地產增長看上去“疑似”當年日本市場崩盤前的狀況︰大的開發商嚴重依賴金融高杠桿（利用銀行貸款來發展房地產）和所謂“價格永遠上漲，利率永遠走低”的概念。一旦價格下跌且利率上升，中國可能會重演日本泡沫經濟破裂一幕。

而事實上，日本當年的情況不會在中國發生。一個重要原因是，由于中國預期未來25年內城鎮人口將增加4億，因此住房潛在需求仍然旺盛。確切地說，與日本上世紀80年代房地產泡沫相比，中國還差得很遠。當時，日本企業的房地產投資獲利超出了核心業務獲利。而且中國與日本當不同，中國正在加速城市化。

由此可見，中國房市泡沫將破裂是一個誤判。雖然中國目前面臨的樓價過高現象，但自住性需求依然是市場的主流，這與1993、1994年海南、北海純投機性的市場形態具有本質性的不同，與日本上世紀80年代房地產泡沫更不在一個平台上。除了現在的海南以及北京、上海等某些地區的樓價上漲的極端現象以外，實際上中國房地產要比乍一看顯示的更有理由持續發展。