| 以文本方式查看主題 - 邦泰 (http://bangtai.us/bbs/index.asp) -- 長江兩岸 (http://bangtai.us/bbs/list.asp?boardid=4) ---- 任志強觀點很犀利 一眼就看穿了中國樓市調控的本質真相 (http://bangtai.us/bbs/dispbbs.asp?boardid=4&id=4059) |
| -- 作者：admin -- 發佈時間：9/28/2010 1:15:36 PM -- 任志強觀點很犀利 一眼就看穿了中國樓市調控的本質真相 任志強觀點很犀利 一眼就看穿了中國樓市調控的本質真相新浪博客
如果把官媒的多篇文章羅列會發現，首先是不斷的批評與供給市場已出現“回暖”的聲音，隨後就180度的調頭，拼命的批評與攻擊真的出現的“回暖”，呼吁官方再出手欲將房地產市場打翻在地再踏上只腳，並使其永遠不得翻身。 一、並未出現的“回暖” 市場真的“回暖”了嗎?我上次曾用各種數據來證明，中國的房地產市場並未出現“回暖”，甚至可能早就成了被世人沿街喊打的爛鼓了。但這只早就敲不響的破鼓，仍在被不斷的敲打之中。 8月份相對的銷售增長是在4月份的暴跌之後的環比增長，相對于高峰期北京仍同比下降40%以上，而全國8月份的銷售增長在幾乎所有城市都只集中于20%的項目之中，並且這些項目都集中于低端的市場中，這20%的項目也都是在降價幅度較大的情況下形成的“月光盤”現象。而扣除這約20%的新盤之後，則會發現原有的項目不但銷售未見增長，且多大幅下降，降價的項目也無法改變銷售轉換。 如果靠個別樓盤的大富降價開盤而形成的銷售增長也被當成“回暖”，並以這種“月光盤”推論價格將全面上漲，豈不是可笑! 不出台任何新政策，銷售短期環比上升、同比大幅下降的趨勢也不會發生改變。而庫存的持續上升必會在後期形成對開發商、市場與政府的重大壓力的局面。當巨大的庫存無法通過降價的方式回籠資金時，政府的土地收益與稅收又如何實現?有如何擴大投資、增加供給和發展經濟呢?或者還是中國的城市居民無需解決住房問題呢?這種政策限制下的銷售下滑並非市場的市場反映，也不證明需求的下滑。當價格不能反映市場真實的供求信息時，當消費政策扭曲了價格與需求的對應關系時，經濟學的規律就變成了潛在的報復動機，雖然會被短期遏制，卻遲早會在政策的裂縫中展現威力。 不合理的遏制政策能在短期內起到降低價格與需求的作用，卻不一定能解決長遠的發展以及改善住房需求問題。目前的市場並未“回暖”，繼續的打壓也並不能化解真的出現回暖時的風險。 不管“金九銀 十”會對市場有多大的影響，同比銷售量的下降已成定局。而年底的結果並不比去年樂觀。“回暖”的美好願望大約仍然是個“夢”。 二、為什麼不是增加供給 國土部與住建部發出了進一步加強發地產用地管理的通知，同比強調了“在房價高的地區應增加中小套型限價住房建設供地數量”。但為什麼不是在房價高的地區整體增加土地的供給量呢?既然政府早已清楚的認識到土地對價格的影響、早已認識到土地的供給量導致價格的上升，那麼為什麼不整體的推出要求加大房價高地區的商品房的土地供給量呢? 因為怕房價高而遏制房價的政策必然是失敗的政策，這一點主管部門的政府機構都很清楚，于是就只好用增加限價房的方式、用政府的行為強制的限價，以達到遏制房價的效果，這完全是自欺欺人的一種做法。 一面打著市場經濟的招牌，鼓吹是市場經濟的制度;一面用政府行政干預的限價來制造價格的假象，以欺騙民眾。而所有的限價就是用政府不掏腰包的方式將限價而形成的土地價格負擔轉移到其他的商品房上，由消費者買單。 如北京配建的限價房在高價的土地競價中，土地的價格早就高于了限價房的銷售價格，這部分土地的溢價實質不是由開發商而是由消費者承擔的。必然轉移到其他的商品房中而抬高了房價。實踐已證明，限價房的配建在起著推高地價的同時也在商品房價格上起著加碼的作用。除了表面的限價數字文章之外對市場沒有任何益處，對平抑房屋價格沒有任何作用。尤其是政府利用權利與資源向中產階級一邊倒的傾斜，而沒有將有效的政府資源向低收入應保障的家庭傾斜。這必然起到進一步拉大收入與貧富差別的作用，進一步擴大社會收入分配的不公平，並且會人為的制造更多的腐敗。 再舉一例，北京昌平一塊用地的掛牌活動在競標的前一天晚五點半下班之後為防止土地競價的天價地出現，不得不設定攔標價，並新增競標條件為在達到攔標價之後不再競地價，而轉為競爭同等地價條件下的公租房數量。這等于降低名義的土地價格，而實質用公租房來換取政府的土地收益，變相的抬高商品房的價格。 而按照北京市國土部門下發的《北京市出讓國有土地使用權招標拍賣掛牌辦法的通知》文件(京國土市【2005】302號文)的規定，第四章，第三十三條︰掛牌人隊已發出的掛牌文件進行澄清或者修改的，應在掛牌文件規定的掛牌起始時間至少五日前，以書面形式通知所有掛牌文件收受人，掛牌人澄清或者修改的內容為掛牌文件的組成部分。 那麼實際此次半日前進行掛牌文件的修改，已讓這次掛牌活動成為了一次故意的違規行為，也應是無效的一次掛牌行為。但這種政府之所以敢于違規違法的行為，正是由于地方政府被中央政府非合理的調控政策與以房價為政治目標的導向所逼的。 于是不惜違規、不惜變換一切方式去抬高商品房的實際價格而掩蓋表面的天價地價與限房價的價格背後的掠奪行為。 為什麼不能用增加土地供給的方式、調控金融的方式、用利率與貨幣等手段調節市場、平抑價格，卻硬是咬著不增加土地供給的一根上吊繩，堅決不放開商品房土地的供給，反而要用其他方式來打擊消費與改善需求，用限價和限制購買來扭曲房價。 絕大多數民眾都會被媒體的導向誤導認為是商品房威脅了中國農業用地的十八億畝紅線。但實際上，房地產開發用地僅佔當年全部用地總量的不到5%，而純商品住宅僅用了當年佔用土地量的1.5%。難道就不能拿出5%的當年用地解決商品房的供給問題嗎?這始終是市場化的一個死結。 其實，一切在商品房之外。 投資總額在商品房之外、信貸規模在商品房之外、貨幣總量在商品房之外、土地的壟斷與短缺在商品房之外、稅收政策在商品房之外、貸款利率在商品房之外……但確硬要用商品住宅的價格解決商品房之外的問題，只能是天大的笑話。 糊涂的政策最終只能造成糊涂的結果，把房地產這張破鼓錘得粉碎也無法解決中國的城市化與居民住房的根本問題。 |
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