說明︰這是我最近收到的一封極有分量的長信，里面對國家房市調控政策的解讀和分析源自作者的切身感受，讀之令人感慨。孫潤琳老師是一位讀過MBA的都市白領，她對住房問題的切膚之痛暗示了一個群體的承受極限。在有關部門面對高漲的房價自我表功調控“初見成效”時，許多人卻在為高房價憂慮。黑白是不可能被永遠顛倒下去的。房地產綁架了一個民族，綁架了許多人的幸福。願這封信中所反映的問題，所提出的意見和建議受到應有的重視。感謝孫潤琳老師的信任！----時寒冰

一個普通人對國家樓市政策的解讀

孫潤琳

寒冰，你好，

你寫了很多，關于房價的文章，我一直認同你的觀點，現在的房價這麼高，無論國家怎樣調控都不能遏制房價的上漲，每次國家出台什麼政策總會跳出有一些所謂的 “專家學者”出來說這個傷害了老百姓，那個傷害了老百姓，為什麼從來都听不到老百姓真正的聲音哪，我今天我站在一個普通百姓的角度討論下國家的政策，如果你認為我寫得還不錯，請你貼在你的博客上。

第一個政策，對5年內轉讓的住房征收5.5％的營業稅，1％的個人所得稅（本來是20％的所得稅在執行中被架空了），0.5％的土地增值稅，這個是出台打擊炒房的，有一些學者說出台這個稅收會使賣家把這些成本轉嫁到買房者手中，還有人說這個政策使投資客已經離場了，那麼結果那，現實是這個成本確實轉嫁到買房者手中了，但是投資客並沒有離場，為什麼會出現這樣的結果那，是不是沒有這個稅房價就漲的慢一些那，我不這樣認為。先舉個例子，假如投資客買一個100萬的房子，首付30萬，如果一年內漲了30％，那麼是130萬，這時轉手賣出，負擔各種稅費8％，到手可以120萬，還上欠銀行的70萬及一年利息按6％算4.2萬，那麼他實際到手 48.4萬，（我基本都是算的高的，實際多得應該還大于這些）那麼一年的收益就是60％，因為炒房有一個銀行的杠桿效應，所以炒房的產出很高，現在一年漲 30％好像也不很難。所以憑這個稅收政策下結論說投資客離場是武斷的。到浦東的新盤看看，每個樓盤前都是一堆房產中介店。我認為二手房流轉稅收政策是可以打擊炒房的，一般來講，現在買房這麼難，老百姓買房幾乎沒有可能5年進行改善的，所以5年內流轉收稅是打擊不到普通百姓的，現在的稅不是太高了，而是太低了，如果二手房5年內流轉根據賣房所得征收20％至80％的梯度征稅是可以打擊到投資客的。沒有這個稅房價漲的也不會慢，只是炒房的成本更加低了，進入退出更加方便，完全是一個低門檻的投資途徑。

第二個政策，銀行提高首付至四到五成，我是很贊同這個政策的，又有專家說會影響百姓的需求，百姓買房更加難，其實百姓買房本來就很難，再難點也無所謂了。本來我們勉強夠個首付，老公非要吵著當房奴，一提高，房奴的資格又被取消了。老百姓一般缺少金融知識，只計算眼前的利息下每個月還貸多少，而沒有考慮將來升息對他的影響有多大，現在百姓購房的思路普遍是有70的能力買100的房，就是只計算現在還著可以承受，而沒有考慮將來承受意外事件的能力，比如突然失業，父母生病等，買房不切實際的例子比比皆是，如果首付提高了，有一部分人買不起了，也是好事情，比盲目的做房奴要好一些。何況銀行提高首付是出于自身防範風險的考慮，為什麼不能提高那，難道銀行不是盈利機構而是慈善機構嗎？這些專家憑什麼指手畫腳那？不過我覺得這個政策是否推出希望不大，如果需求減少了，勢必房價下跌，房價下跌了，銀行對開發商的貸款難收回，造成壞帳，所以銀行現在是騎虎難下啊，想穩定定不住，漲了風險加大，跌了也風險加大，所以說房地產脅持了銀行是很有道理啊，房價上漲期間銀行的風險顯示出的比較小，隱含的風險在集聚，如果下跌，風險馬上到來，所以銀行就好比故事里《皇帝的新衣》里的圍觀的人，大家都裝作看不見，等別人說吧，反正到時損失的不是我一個，那就讓房價繼續漲吧。還有現在銀行的證券化道路還沒有完成，等到這一步完成，全流通起來，有股民買單，國家銀行才敢放心的暴露風險。

第三個政策，加大土地供應，很多開發商開出的藥方就是加大土地供應，上次潘石屹也在高調指出。是不是加大了土地供應房價就降了那，可是為什麼開發商手里都囤了好幾年的開發量那，房價也還在一路上行啊。我覺得這個政策不可行，我們國家不是一個地大物博的國家，基本的耕地是必須要保證的，雖然我們現在百姓吃飯不愁了，但是糧食儲備在整個世界來講都是戰略儲備，我們國家這麼多的人口如果長期依賴糧食進口對國家來是有極大風險的，這樣我們的命運就完全掌握在別人手中了。糧食永遠是重中之重，沒房住不會死人，沒糧吃可是幾天就會死人啊。所以耕地的保護對我們國家是有著及其重要的戰略意義。所以我不認為國家應該繼續加大土地供應，蓋很多房子，我也想不通每個人有幾套房子對國家來說有何意義。如何盤活存量土地和閑置房產才是應該考慮的，如何把開發商囤積的土地解放出來才是重要的。

第四個政策，加強廉租房和經濟適用房政策，這一直房產商高調提倡的。房產商是在轉移矛盾，把矛盾對準政府，據說政府已經開始把工作重點轉向這兩個建設了，我對政府這樣的決策也只能無語了，廉租房和經濟適用房是解決的最低收入的人群，這些人群有著很嚴格的定義，也大概只佔城市人口的百分之五，那百分之八十的普通百姓怎麼辦那，並且以政府的辦事效率，就是解決好這百分之五估計也的1000多年了。政府更應該考慮的是怎樣讓大多數人買的起房。

第五個政策，限制單位自建房，個人集資建房。有專家說這是歷史的倒退，是社會的不公。我實在不明白怎麼就對社會不公平了，以前都是單位自建房，百姓也沒有睡到馬路上吧。難道都買高價房，讓房產商和腐敗官員牟取巨額利潤社會就公平了嗎？是的，好單位的員工有好房子住，壞單位的職工沒房子住，是社會的不公平，可是現實是好單位的員工怎麼都買得起，壞單位的員工怎麼都買不起，這就社會公平了？如果是允許單位自建房，很多中等單位的員工都可以解決自己員工的後顧之憂，不使自己的員工長期在“房奴”的緊張病態生活下降低自己企業的效率。有很多的單位自建房了，剛需自然就少了，開發商也有了競爭對手了，我國很早就有商品房了，為什麼一直價格不高，就是有單位自建房，商品房的社會需求沒有這麼大。並且鄧小平也一直說改革是摸著石頭過河，為什麼不能走回頭路那。

第六個政策，限制外資買房。好政策啊，國家限制外資購房，可是沒人執行啊，上海電視台說外資在上海團購樓盤，沒有一點譴責的意思，隱含義是外資都在買，樓市沒有泡沫。有哪一個國家會像中國這樣把房子當作炒作工具允許外資大肆購買。據我從新家坡歸來的同事說，外國人是不可以買一手房的。只能買二手房，而且本國的房東也只有一次賣給外國人房產的機會，同事買房的成本也相對本地人高一些，持有成本也很高，每過幾年政府就會對房子外裝修，當地人只付一點點錢，而他要付幾萬新幣，所以他就把房子賣了。

上海電視上說上海房價漲了，久違的溫州炒房團又來了，高調的就像要舉城歡慶一樣。溫州炒房團就像蝗蟲，他們飛過一片，莊稼顆粒無收。他們為城市發展做出了什麼貢獻，讓他們自由掠奪各個城市的發展成果，有些地方政府專門到溫州去請溫州炒房團到當地買房，這是什麼行為。

我覺得國家不僅僅應該限制外資買房，也應該限制異地置業。我前面說了，國家土地緊張，有的人在各地買多套房產，一年住幾天，其余時間空置，這不是資源的浪費嗎？我們是一個發展中的國家，不能這麼消耗資源，各地政府應首先保障當地的百姓及長期居住者置業，而不能主動邀請外地人在本地置業。必須為這個城市做貢獻才可以買房，你首先應該是這個城市的納稅者，可以要求外來人口居住滿幾年以上才可以置業。外地人置業也可以，可以專門給這些人蓋房，房價應該高于本地百姓的兩倍以上，並且征收高額的持有成本，普通百姓自己本地買房還困難那，沒人在異地置業，這些房子只對準有錢人，就像對奢侈品征稅一樣。買房者佔用了國家稀缺的土地資源，理所當然他應該比普通人多付出一些代價。

第七個政策，征收物業稅。這個政策研究好多年了不能出台，增加住房保有環節得成本，也減少了投資需求。一般來說對于自住的一套住房來說是免征的，我那個新加坡回來的同事也是這樣說的，所以我不怕征收物業稅，現在的政府是一次出讓收回了房子未來70年的錢，如果物業稅了，一年一年收，現在的政府就收得少了啊。每屆地方政府一般都是任期幾年，只要在我的任內房價不崩不想那麼多。這就造成了地方政府的普遍短視。

第八個政策，央行和發改委建議取消期房銷售，馬上有專家跳出來說這樣會增加開發商的資金成本，會提高房價，不能取消。期房銷售是非常不合理的，買房人只憑圖片就要花出一輩子的積蓄，想想現在我們買什麼東西是不驗貨就買的啊，我們就是去裁縫店做衣服也是做好給錢啊，沒有說先給錢再做啊，開發商通過預售把資金先回攏，對質量沒有了動力，對囤盤惜售卻是動力十足啊，所以這些年的房屋質量層出不窮，只是都被高漲的房價掩蓋了，老百姓房子到手，發現質量問題，開發商馬上說給你退錢，可是退的錢根本就不能買同等地段和價位的房子了，只能忍氣吞聲了。我支持取消期房，中國商品房發展這麼多年了，開發商已經很壯大了，不能再有銀行和普通百姓為其買單了。就像最初電話手機的入網費就要5000，電信和移動迅速的壯大了，入網費不是免費了嗎？老百姓已經對開發商的壯大買了很多單了，也是該斷奶的時候了。

為什麼房價這麼漲，買房的人還這麼多，真的都是剛需嗎？真的是供不應求嗎？我懷疑，三月上海的房價低迷的時候，有專家說上海房子未來幾年供大于求，這一熱，馬上就說上海的房子供不應求了，剛需太旺了，難道剛需是一夜間出來的嗎？難道兩個月上海一下增加了幾十倍于住房的改善需求嗎？結婚需求嗎？反正我不信。我認為大部分是投資需求，還有一部分是恐慌于房價還要上漲預期的提前剛性需求。我有幾個同事朋友都在近段時間買了房，只有一個理由，不買還要漲，漲了將來更加買不起。中國的CPI指標長期處于失真狀態，中國的通貨膨脹在悄悄來臨，很多人都在擔心自己的辛苦積蓄怎樣不被通貨膨脹化為烏有，那麼房產是一個很好的抵御通脹的資產，這使得的百姓保值要求增加了房產的需求。我也經常考慮我們怎樣在通貨膨脹時期保全家庭資產。通常意義來講，房子確實是通脹時期的保值品，以前百姓的家庭資產很少，對通貨膨脹了解也不多，不知道怎樣保值，但是在這樣一個價格畸形的年代房子是否還能有這種功能我也很持懷疑態度。

其實看看國家政策都是那哪些人出的，就知道為什麼房價和調控背道而離了。今天看到一篇人民日報文章。專家︰住房問題不僅僅是經濟問題，還是社會問題，采訪的一個專家職務是中國房地產及住宅研究會副會長、建設部住房政策專家委員會副主任，我想中國房地產及住宅研究會是房地產商贊助的吧，一邊拿房產商的錢，一邊是建設部住房政策專家委員會副主任，我很難想像他如何能制定出考慮百姓的什麼政策。

國家統計局局長在接受公開采訪時回答中國房價為什麼漲這麼猛時，這樣解釋，“就說這些年的房價上漲，不是咱們中國一家，也不是北京一家或者深圳一家，世界性的。從1997年到2006 年，除了日本和香港，這十年當中，房價還沒有恢復到1997年以前的水平以外，其他的地方，多的漲到180%多，像愛爾蘭，一般的也漲到100%，美國是 98%，這十年當中也漲了，就是翻了一倍。所以這個價格上漲的趨勢，它不是中國一家，它是有一種全球性的這種特征，這一點可能我們也要注意。”我不理解他的這個解釋是什麼意思，難道中國的房價在世界接軌，漲者無罪，中國漲了多少，一線城市遠遠高于180％吧，誰都知道中國統計局連房價漲幅根本都算不出來，沒人相信統計局關于房價漲幅的統計數字。每個城市的地盤都在不斷擴大，連郊縣的樓盤都算上了，拿這個稀釋後的房價比較，中國的房價漲幅也不低了，更別說真實的漲幅了。並且他說這話的時候美國的次級貸市場已經崩盤了，美國的房價已經開跌了，他倒是只字未提，房價跌中國就不需要國際接軌了。

國家的政策有些是可行的，只是都太軟了，再到地方政府手里，執行的更加軟了，所以房價會像過山車一樣。

我做為一個普通百姓，希望百姓們也能明亮眼楮，不要總被專家的話語蒙蔽，2001年股市大跌前多少人听所謂的股評輸的精光，現在沒有什麼專家，看看電視上出來的地產專家，不是房產中介就是開發商的老總。你要看好你自己的錢包，買房前應該想想自己的能力，不要因為房價會繼續上漲就不顧一切非要去做房奴。當然如果你有能力，而且又覺得租房感覺不好，你可以買。

不過現在租房確實是房東在補貼房客，新房收益每年高于一年期銀行存款利率的房子鳳毛麟角，如果有人主動給你花錢你為什麼不享受那。資本是逐利的，房東願意為你補貼，是因為房價會上漲而不是房租會上漲，房租是不會漲的很快的，因為那麼多投資買房的人在賣出之前都是進入租賃市場的，房子供需是平衡的或者供大于求的，要麼是自住，要麼是出租，房源在現在是很充足的。房東會永遠做活雷鋒嗎？答案是 NO。價值和價格遠遠偏離，在市場經濟中是不可能持久的，那麼只有兩條路，房價下來或者房租上去，房租會上去嗎？我看難，房價下跌，暫時還不會，也許還會繼續漲，房價和房租會繼續背離，但是終究它是要向價值歸攏的。

其實我很盼望政府能停止調控的手，看看政府對開發商那麼好，開發商得好不賣乖，處處調戲政府，任志強高調指出“樓市調控一次，房價漲一次”。潘石屹說“控制房價應該繼續加大土地供應”，開發商把土地囤積起來再出來要求政府繼續加大土地供應。政府盡量減少干預市場的手，為什麼不允許單位集資建房，我覺得不合理，之前我們在內地時允許單位自建住房時很多單位，並不只是有錢單位，都以很小的代價解決了員工的住房需求，是一種很好的解決百姓住房的方式，增加多種住房供應方法，增加市場競爭，這不是很好嗎？房價高也是地方政府的幕後推手，高房價可以拍賣更高價格的土地，這種沖動無法抑制，所以要地方政府打破壟斷也很難，但是無視百姓承受能力，瘋狂的吹泡泡，泡泡破裂時對經濟的傷害不敢想象。我堅信市場經濟里市場會有“看不見的手”調節，無人能夠阻擋。

杜甫的《茅屋為秋風所破歌》唱道，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山！嗚呼，何時眼前突兀見此屋，吾廬獨破受凍死亦足！”

鄧小平也說“讓一部分人先富起來，帶動大家共同富裕”，現在是有錢人只想把即將的有錢人榨到骨頭里，趕回貧民階層。現在一套房子就是把一個新興中產打回赤貧。中國就是三個階層，公務員、有錢人和窮人。

“水能載舟，亦能覆舟”政府千萬不要小看了百姓的力量。避免新”三座大山”成為社會醞釀不滿的土壤，政府也應少許考慮吧。

我有兩個新加坡回來的同事，告訴我在新加坡一套140平米的三房兩廳兩衛需要新幣19萬元，折合人民幣95萬元，他們在上海沒有買房，也是租房。當然有人說上海是國際大都市，要趕英超美，比肩紐約，倫敦，香港也看不上，新加坡算什麼東西！我希望上海能有這樣一天，讓我們足不出戶，就可以到紐約，倫敦了。

我不想判斷房價的走勢，反正我一想想我120萬買個房子還很不怎麼樣，我買個房子還要看賣房人的臉色，我就不舒服，我也實在想不來我現在買什麼東西還要看賣家的臉色， 20年每個月還六七千的貸感覺就是那麼可怕，讓我每天一睡醒想著今天欠銀行300元就只想暈倒不起來，我只能說，房價，請一路走好。