邦泰-大西洋兩岸-美國房地產泡沫將會徹底改變未來的地產投資方式

CNBC刊登文章說，美國正在從最嚴重的房地產危機中慢慢走出來，這次危機還意味著居住郊區這種生活方式的結束。隨著人口分布經濟的變化，未來郊區的房地產只會下降不會上升。

　　在題名為“下一個世紀美國房地產”的調查報告中，作者John McIlwain將房屋需求按人口統計學分為四類︰上了年紀的嬰兒潮，年輕一些的嬰兒潮，嬰兒潮的下一代(所謂Y一代)，移民。

　　這份報告說在未來一個世紀里上了年紀的嬰兒潮人士基本不會搬家。那些遲遲未賣郊區房子的人將會發現房子價格一路下降，可能會比按揭數量還低，好比一個陷阱。多數人退休之後會希望盡量住得離子孫近一些，而不是越搬越遠。

　　嬰兒潮人士對于居住社區的要求與他們的上一代是不同的，上一代人退休之後基本生是在家里朝九晚五，而嬰兒潮是朝五晚九。

　　年輕一些的嬰兒潮人士面臨的是另一種挑戰，他們離退休還有幾十年，孩子還住在家里-原因可能是尚未離家或者離家之後又回來居住。目前來講這些人的郊區的房價已經“在水下”，即使房價未跌太多的房子也很難賣出。年輕嬰兒潮的下面一代是年齡在30-40的X一代，這一代人基數小，所以年輕嬰兒潮很難把房子賣給他們。另外，X一代喜歡較小的戶型，更城市化，而且面臨的經濟挑戰更多。

　　因此，年輕嬰兒潮人士小房換大房不會推高房價，雖然現在有些房地產商說豪華大屋的銷售有所上漲，但是在沒有更多年輕嬰兒潮人士購買的基礎上，這個說法還難以確證。由于高失業率和個人收入減少，Y一代買房的購買力明顯降低。

　　本來房地產市場是要靠新一代購買來支持的，但是Y一代中有很多人仍然住在父母家，人數比上一代多兩倍到三倍。

　　Y一代對于房地產市場的影響應該比X一代要小，他們作為租客的時間要比他們的父母和祖父母要長，同時他們多數會選擇居住在城市里。

　　移民(包括合法與非法)佔美國人口的13%，移民通常喜歡居住在同一社區。在過去的20年里移民的社區從城市中心轉移到了靠近郊區的地方，下一步他們是否會轉移進郊區現在還不很清楚。拉丁族人通常是幾代人居住在同一房子里，所以如果能夠負擔得起的話他們會喜歡買郊區的大房子。但是，移民通常不喜歡郊區那種人與人之間隔離的生活方式，所以郊區對他們的吸引力就降低了。

　　綜上所述，未來房地產投資應該集中在城市和靠近城市的郊區，這類地區是嬰兒潮和年輕人士都願意居住的地方。與此同時，郊區的大房子無論是銷售和價格都會在相當長一段時間里死氣沉沉。