財富雜志的文章指出,雖然現在美國新房起造數字達到17年最低,房價仍然在跌,但是有很多跡象表明美國房地產復甦已經在望。如果要讓房價穩定下來,必須的條件是第一次買房的人比市場上現有的新房要多,也就是說要供不應求。
在2002到2006年間,美國房地產一直很熱門,建築商蓋的新屋數量超過了購買房子的人數,市場根本無法消化那麼多新房。這就導致了現在市場上有一百多萬間房子無人購買,賣方著急出手,這些又導致了房地產泡沫的爆炸。
專門從事房地產研究的公司Metrostudy的Mike
Castleman說︰“建築商必須先賣掉存在手中的新房子,房地產才有可能復甦。”沒有銷售出去的新房數字一段時間以來一直很高,雖然建築商減少建造新房,但是銷售量也在下降。 不過好消息是現在待售的新房開始減少了,在今年四月,根據美國商業部的數據,美國待售的新房有456,000座,雖然這個數字還是較高,比起一年前已經減少了93,000座。
前面說過房地產復甦最關鍵的是要有第一次購房的買主。房地產市場是一個連鎖反應的市場,當第一次買房的人進入市場的時候不僅會帶動新房銷售,還會帶動二手房的銷售;這些銷售又會導致賣掉二手房的人再去買更大的房子。所以,當市場上沒有足夠的新買主的時候,房地產就會死氣沉沉。
現在,初次購房的新買主已經重回市場了。因為現在房價終于跌到了大家能夠買得起的水平。建築商一方面在減價,另一方面開始建造小一些的房子,價格比以前便宜很多。比如KB Home賣房的平均價格在今年二月是248,000美元;而在2006年時,這家公司在加州造的房子至少是3800平方英尺,售價$328,000美元,現在他們造的房子差不多是原來的一半大小,銷售價格定在220,000美元。根據統計,現在人們終于可以負擔得起房子,買新房的按揭加上地稅比租房子更合算。現在每年起造的獨立屋不超過50萬座,而如果按照市場需求,新移民人口等計算,美國人對新房的需求量應該在一百萬座。(
美國建築商協會的一位經濟學家Bernard Markstein預期到明年年底房屋銷售將達到70萬座,也就是說比新屋起造數字要多25萬座。這就是房地產市場復甦的開始︰
第一步,首次購屋的人重回市場,減少市場上待售的新屋數字。
第二步,由于新屋減少,買主會考慮買二手房,而賣掉房子的人又可以趁機買進較大一些的房子。只要他們不是在房價最高點買進的房子,應該都會有利潤。現在大房子也降價了不少。
第三步,到明年新屋建造數字就會開始上升,也許比以前緩慢一些,在未來的兩年里,建築商為了賣房競爭會非常激烈。
第四步,市場上的二手房減少,新房市場供不應求。這個過程大約需要三年時間,房價也會逐漸升起來。(但是,如果美國央行將利率大幅度上調的話,很有可能讓房地產市場不僅不會復甦,還進一步惡化。如果通貨膨脹嚴重,利率上升到8%,會導致新房和二手房價進一步大跌。 |