邦泰-黃河兩岸-時寒冰︰中國應做好將發生的樓市崩盤的準備

　樓市崩盤，讓日本在低迷或蕭條中渡過了20余年，至今沒有恢復元氣。

　　日本當年房價為什麼崩盤？總結下來，無外乎幾點︰炒房投機獲利超過正常企業利潤，導致大量資源流向房地產領域，加速了泡沫的形成；濫發基礎貨幣（對內）與升值壓力（對外）；人口結構發生變化……

　　中國自古崇尚“居安思危”的理念，努力做到在危險還沒有到來時，就提前發現問題，將之在萌芽狀態就解決掉，以避免在未來某個時刻置身于危險之中。

　　中國樓市會不會崩盤呢？不妨對照一下日本。

　　從這幾年的情況來看，企業正常經營所獲利潤，別說能夠超過就是接近房地產的也寥寥無幾。尤其次貸危機發生後，中國推出了4萬億的救市計劃，以此為基礎，地方政府推出了18萬億的救市計劃，即使剔除重疊的，規模之龐大也足以令世界觸目驚心。為了籌集資金，許多地方政府強化了稅費征收功能，企業負擔加重，原本微薄的利潤變得更加微薄。于是，有的老板關掉企業，把錢投入到了房地產領域。

　　這也正是次貸危機之下，全世界房價下跌，唯獨中國房價率先快速上漲的根本原因。由于大量資源流向房地產領域，加速了中國房價的上漲，這種上漲形成的示範效應又吸引更多的資金涌向房地產，資金的持續流入為中國房地產戴上了一個華美的光環，而在這種光環之下，則是一個令人憂慮的前景︰如果制造業的基礎松動，過于倚重房地產的中國，如何應對未來房地產波動甚至崩盤的隱憂？

　　廣場協議簽訂後，日本政府為了刺激經濟發展，貨幣供應量每年超過10%。信貸投放也持續放大，比如，1991年，日本銀行總貸款規模在當年國民生產總值中的佔比高達90%，貸款大部分流入房地產領域。

　　中國在出台經濟刺激計劃以後，信貸投放加快，僅今年前9個月新增人民幣貸款就高達8.67萬億元。我們無法知道到底有多少資金流向了房地產領域，但我們知道，存量住房幾乎被銷售一空，“地王”在全國各地一個接一個出現。今年國內主要大城市前三季度土地出讓金已經超過2007年全年，上海在今年前9個月賣地收入達652億元，名列全國第一，北京緊隨其後，達571億元。而2001年至2003年間，中國地方政府的土地出讓金收入總額也才9100億元。

　　再看一下人口因素。日本二戰後的人口出生率一度達到33　，這批嬰兒長大成家後形成對住房的強大需求，推動著房價的上漲。但隨後，隨著經濟發展和生活的改善，人口出生率開始大幅下降，這成為加速日本房價崩盤的一個重要推手。

　　其實，中國的人口結構也在快速發生變化，只是這種變化被無情忽略了。

　　我們不妨看一下媒體報道的具體數據︰根據北京市教委發布的統計數據，2000年是小學畢業生人數的高峰年，小升初人數為18萬人，到2001年減為17萬人，2002年減為15萬人，2003年是近年來小學畢業生減幅最大的一年，減為12萬人，2004年減至10萬人。2005年減至8萬多人……如果把這組數據畫成曲線圖，人們很容易發現未來人口變化的趨勢是何等之明顯，何等之快速。

　　當人口結構在十多年後呈現巨變，中國支撐高房價的基礎在哪里？我此前說過，當人們的預期發生變化，大量被囤積的房源蜂擁到市場，誰有力量維持高房價泡沫及由此營造出來的虛幻的繁榮？而且，由于快速擴張，中國大城市的承受能力已經到達極限。比如，人均水資源國際公認的警戒線是1000立方米，而上海的人均水資源僅150立方米，北京僅300立方米。當城市遭遇最致命的發展瓶頸，房價還能獨立前行嗎？畢竟，我們不是生活在童話中。

　　房價連年上漲，遠遠超出了民眾的實際購買力，嚴重惡化了民生，使得許多人把擁有房子這種生活必需品定為人生的終極目標。更重要的是，房地產已經成為消耗公眾財富的無底洞。

　　既得利益集團拼命渲染房地產發展帶來的好處，而對日積月累的隱患只字不提。日本在房地產崩盤後，依*技術和民富兩大基礎，尚能跌跌撞撞地在20多年低迷期中堅持下來，中國房價如果真的崩盤，我們能撐多久？別忘了，中國缺少日本當年的兩大支柱，民窮與技術落後的現實，注定中國承受房地產崩盤的能力是十分脆弱的。

　　這些問題，真的應該冷靜思考、認真對待了！（此文發表時有刪節）

　　寫于12月16日