邦泰-黃河兩岸-華爾街日報︰中國房地產要在2011年崩盤？

　　近日，一張“中國房地產崩盤時間表”在網絡上流傳甚廣，還引起了中央電視台等媒體的關注和討論。該時間表將2005年以來中國房地產市場的走勢與1985-1991年的日本房地產市場相比較，發現本幣升值、房價上漲、房價下降和地王誕生等走勢中日兩國基本雷同，只不過相差了整整20年。由于1991年日本房地產崩盤，這是否意味著2011年中國房地產也會出現崩盤呢？

　　雖然說歷史總是驚人的相似，但中日兩國在人口結構和城市化率方面存在巨大差異，這導致中國房地產市場很難在短期內徹底崩盤。當然，目前中國房地產市場確實存在泡沫，按照日本的經驗，2011年左右，中國房地產市場注定要經歷一次正常的調整，但還不至于崩盤（比如房價下跌30%以上）。

　　自從2005年人民幣走上升值之路以來，關于中國重蹈日本覆轍的討論就沒有停止過。從表面上看，中國啟動人民幣升值確實帶來了資產價格泡沫，但日本最大的失敗教訓是在本幣升值的同時采取了寬松的財政和貨幣政策，而中國在人民幣升值期間（特別是2006-2008年上半年）一直采取的是緊縮的財政和貨幣政策，這阻礙了資產價格泡沫的進一步吹大。

　　目前的風險在于，在2008-2009年金融危機期間，中國實施了過度寬松財政和貨幣政策，而且人民幣升值預期也不斷增強， 2009年房價和地價出現了大幅飆升，銀行系統的壞賬風險也在上升，這一點和1987-1989年的日本非常相像。值得欣慰的是，從去年第四季度開始，中國政府已經部分退出經濟刺激計劃，而且也通過金融、土地和稅收等手段對房地產市場進行調控，提高多套房的首付比例、打擊開發商的囤地行為和控制商業銀行對房地產商的授信額度等等。未來隨著出口的復甦和通脹率的上升，加息勢必會給房地產市場帶來沖擊。

　　當年日本的泡沫經濟之所以崩盤就是因為在1989年左右，日本政府推出了一系列財政和貨幣緊縮政策。比如，從1989年5月開始連續提高利率，從3.25%提高到1990年8月的6%，而且從1990年4月到1991年末對日本銀行實施嚴格的窗口管制。最具殺傷力的是日本政府在1991年制定了“地價稅”，決定1992年起，凡持有土地者必須繳納土地持有稅，以打擊土地市場的投機行為。這對中國的啟示是，目前中國實施的一系列宏觀緊縮政策以及房地產市場調控政策，在未來兩年無疑會給房地產市場帶來調整的壓力，但這種調整並不意味著房地產市場會出現崩盤。

　　中國目前的城市化率為45%，由于包括了並非在城市定居的農民工，這一數字還有所高估，而日本1985年左右的城市化率在70%以上，已經基本完成了城市化。再加上中國人“居者有其屋”的傳統觀念很難改變，這意味著中國房地產市場確實存在大量的自住需求需要滿足，這是房地產市場難以崩盤的最有力支柱。

　　另外，中國房地產市場上的投資需求也需要滿足。某種程度上，投資需求才是剛性需求，自住需求只是潛在需求。房地產市場的旺盛投資需求與中國國內投資渠道狹窄有關，與投資房地產的稅收成本較低有關，但也與人口結構有關。日本當年之所以出現泡沫破滅也因為人口的老齡化，日本1987-1992年間人口平均年齡接近50歲，投資熱情已經衰退，而目前中國人的平均年齡大致在32歲左右，正是投資熱情的高峰期，這也導致房地產市場即使出現調整，投資者也不會過于悲觀從而助推房價非理性下跌。更何況中國房地產市場的供給受到政府土地壟斷和開發商囤地捂盤的制約，而需求卻受到城市化的推動，這必然會帶來供不應求的預期，只要有供不應求預期就一定會有泡沫，而且還不容易徹底破滅。這一點同股市不同，因為房地產既是投資品又是消費品，背後有真實需求的支撐。

　　此外，從常識出發，如果高房價已然成為了一個社會問題，甚至大多數普通老百姓都在擔憂房地產市場的崩盤，都自制圖表來分析房地產市場的風險，那麼房地產市場就不一定會崩盤，因為都在翹首等待房價下跌時趕緊入市。這一點與股市似乎也不同，股市在泡沫時期，大多數投資者可能並不盼望崩盤，只是希望股價越漲越高，只有這個時候市場才容易突然崩盤。

　　當然，房地產市場短期難以崩盤並不意味著政府可以高枕無憂，增加有效供給和抑制投機需求是政府不容回避的責任，不能繼續縱容房地產泡沫，否則房地產一枝獨秀的發展將惡化資源配置結構、拉大收入差距以及制約消費增長。長此以往，將導致嚴重的經濟和社會問題，這一點毋庸置疑。

　　（本文作者崔宇是《華爾街日報》中文網專欄撰稿人。文中所述僅代表他的個人觀點。您可以寫信至yu.cui#dowjones.com與作者聯系。）