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 警告︰深圳北京房價已嚴重透支未來十五年
警告︰深圳北京房價已嚴重透支未來十五年
天涯社區
一、對全國房價走勢的預測︰
(1) 深圳(包括京、滬)等一線城市的商品房價格已嚴重透支了未來15年的漲幅，在2025年，深圳商品房均價如能和目前的價格基本持平，將是“不幸中的萬幸”，那時的均價大大低于目前均價的概率很大;基本判斷︰未來3—5年將首先大幅下跌，然後是小幅反彈，再下跌……反反復復，即使到2025年，也很難回復到2010年的均價。
(2)重慶、武漢、南京等二線(或“準一線”)城市的房價提前“預支”了未來五、六年的漲幅;
(3)重慶萬州、雲陽(或全國其它許多地、縣級城市)等中等城市的房價或者提前“透支”了未來1—3年的漲幅，或者目前價格基本合理，或者在2 —3年後基本趨向合理。
二、詳細分析深圳等一線城市嚴重透支了未來15年的漲幅的原因，尤其以深圳為例
(1)在強大的民意壓力下，在國家中長期戰略發展和產業轉型的壓力下，國家對中國房地產行業的定位將發生十年未有的根本性轉折。中央和地方政府將逐漸深刻認識、反省和徹底糾正中國房地產行業十多年來的嚴重政策失誤，將房地產行業重新正確定位為民生居住的消費品行業，而不是投資、投機猖獗的騙子樂園;
(2) 地方政府對“土地財政”的依賴將會逐漸淡化，政府在土地買賣中扮演的角色不得不逐漸改變，政府直接經營土地買賣，既當“裁判”，又當“球員”的角色從中長期看，難以維持。地方政府親自到球場去“搶球”，成了最大的也是唯一的土地“銷售公司”，該行業先天性地失去了“公平”與“公正”。城市土地將在強大民意壓力下，從“土地拍賣，價高者得”逐漸向“綜合招標、價低者得”的評標制度逐漸過度;
(3)在強大民意和中央政府的壓力下，地方政府的各種“政策性住房和平價房”的比例將會逐年大量增加和上市，將大大“拉低”原有和新建商品房的價格;
(4)“房屋保有環節稅”(以及今後的正式的“物業稅”)將在半年—1年內率先在上海試點，並逐漸推廣到其它一線城市，然後是全國各地，這是根本無法回避的“大趨勢”，屆時，數套或數十套房屋的投機持有者將如“熱鍋上的螞蟻”，每年保有成本將大幅增加，炒房將逐漸變得無利可圖甚至嚴重虧本，投機持有者不得不大量降價拋售。
(5)任志強們鼓吹的維持畸高房價“合理”性和房價上漲“合理”性的所謂“剛性需求”，最終將不得不被唯一的“正常的自住購房需求”所替代(指那些原來沒有住房、在一定時期內必須買房、並且買得起、具有買房經濟實力的購房者)。
貪官污吏想受賄的房屋“需求”將變得“難以為繼”︰未來2—3年，在全國範圍強制實施各級官員及其家屬住房和財產申報與公示制度，將無法回避。
無數炒家的購房“需求”，這是一種擾亂房地產秩序、擾亂社會秩序、貪婪的剝削性的“需求”，在強大民意和中央政策的壓力下，銀行系統絕不會簡簡單單重復過去的錯誤，很難恢復給購買三套以上住房的投資投機者貸款。
大量城市居民和進城務工農民的“望梅止渴”似的“需求”，顯然，這只能算是一種水中撈月似的“需求”，是否能逐漸轉化為“有效需求”?這不是一年兩年或者三年五年能夠完成的過程;
亂象叢生、丑態百出的開發商“部落”企圖繼續謀取暴利，捂盤惜售、自買自賣的“需求”，還包括諸如陰陽合同、假按揭、虛假欺詐廣告、以次充好，顯然，這是一種非法經營、極端自私自利的“需求”︰隨著政策和制度的逐漸完善和加強，這類“需求”也會象冰雪一樣暴露在陽光下面，無處藏身。
(6)深圳特區在全國的地位“江河日下”，在上世紀八、九十年代，是“孔雀東南飛”，現在是“孔雀滿天飛”，最近兩年中央政府推出了眾多的區域振興規劃，現在是各種“特區”、各種具有吸引力的振興區域遍布全國，“深圳經濟特區”已經是名存實亡，估計，取消“深圳經濟特區”也只是遲早的事。
(7)深圳不少商品房屋目前已經有了5—20年的“房齡”，在5—15年後，隨著房屋的大量折舊、老化，這類房子的價值和價格是會越來越高還是越來越低?可想而知,大量二手房年復一年的“老化”和上市，必將拉低新房的平均價格，將是不爭的事實。
(8)過去許多年來，港澳台等在深圳的境外購買力幾乎已經“消耗殆盡”，“好景不常在”，有限的境外購買力更是將注意力逐漸轉移到全國各地(如重慶直轄市)，再加之只許購買一套自住房的“限外令”的長期實施，要想再依*有限的“外資”來抬升房價，猶如“水中撈月”。
(9)最近一、兩年，隨時有媒體刊登文章在譴責商品房預售制，說那是許多違法現象和亂象的禍根，商品房預售制還能存在多少年?開發商的“美夢” 還能做多久?
(10)在上世紀八、九十年代，銀行一年期存、貸款利率都曾經畸高到分別超過10%(幾年期限存、貸款利率更高)，中國多年來的低利率時代還能維持幾年?萬一存貸款利率無法避免地大幅提高，對整個房地產業將是怎樣的影響?
(11)根據中國國情，政府即使是允許私人全款購買幾套甚至幾十套住房，造成資源浪費，大量空置，使老百姓望房興嘆，想買的買不起，或者買得起、想買(自住)的不願買，就已經是大錯特錯!!政府再縱容銀行系統火上澆油，貸款給購買三套以上炒房者，使少數人利用銀行杠桿掠奪國民財富,更是罪上加罪，這不是天災，而是“人禍”啊!
在強大民意和中央政府及長期調控政策的壓力下，中國的銀行系統難道還敢于“重復”過去支持炒房貸款的錯誤?
根據國家中長期發展的戰略和產業轉型，銀行系統逐漸、徹底地淡出房地產行業，將貸款支持的重點行業從技術含量低下的房地產業轉向到各個蓬勃發展的新興產業和高科技產業︰生態農業、醫藥生物技術、綠色能源和環境保護、電子和物聯網、航空航天、節能汽車、3D家電……等等，將是根本無法回避的。 |
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2010-06-13 02:15
