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 郎咸平：讓我來告訴你現在該不該買房！
郎咸平：讓我來告訴你現在該不該買房！
2008/12/27 <--wmnewsfromename--><--endwmnewsfromename--> |
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我在演講過程中會談到房地產，每當我談這個話題的時候，就會有很多人會問我：郎教授，你說我現在要不要買房呀？我覺的他們之所以這么問，其實還是沒有看懂我的理論。如果你看懂了我的理論，你不應該為要不要現在買房而緊張不安。要知道地產商現在是惶恐不安的，因為他們必須苦苦支撐剛性成本，同時又要面對越來越難以捉摸的需求面.
在中國人的概念當中，所謂金窩銀窩不如自己的狗窩，就是家非常重要，那么毫無疑問,房子自然就是家的載體了。近一段時間，國家出台了多項政策刺激房地產經濟，從11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下住房的契稅的稅率下調到1%，個人銷售或購買住房暫免征印花稅和土地增值稅，最低首付調至20%，這一系列政策的推出，都是為了鼓勵消費，那么，在這樣的環境下，現在是不是買房的好時機呢？
我認為，目前的地產商內心是惶恐不安的，為什么惶恐不安，道理很簡單，第一他的成本是剛性成本，比如說購地成本、構建成本，還有其他支出剛性成本，再加上資金一旦積壓的話，那個利息支出都是不得了。
剛性成本之下地產商的需求面是什么，我們設身處地為他著想一下。大家購買房子的主要動力，不是說經濟發展很好了，我每年所得增加50%我更富裕了，所以拿出一半錢去買房子----如果是這種正常的購物行為的話，多少資金流入樓市，相對而言，比較容易預測的。地產商可以根據這個地區的經濟發展，這個需求，慢慢建房子，這個很好預測的。可是目前就不是這種情況，這資金來源是搞不清楚的。
今年制造業的大量倒閉，尤其是廣州地區超過30%，深圳地區也是非常悲慘。那么請大家注意,這種資金流竄現象是非常重要的，因為這種資金流竄現象,完全主導著中國樓市的發展。這個資金我叫它虛擬資金，因為它本身就是不正常的，并不是因為這個社會更富裕了，你想住更好的房子，而是因為某個行業更蕭條了----尤其是制造業或者礦業----他們的錢不知道干什么用，只好大量炒房。所以這個錢,打到哪里就產生泡沫,這種現象值得我們關注。而且這個錢首先進入這個地區的高端市場,把高檔樓盤一下拉起來,因此附近的中低檔樓盤隨之水漲船高。所以這跟我們的一般理解不一樣,我們發現在廣東地區,或者在其他地區,真的有泡沫房產,反而是中低檔的多,高檔樓盤由于制造業資金大量引入,拉高房價,它還有資金撐著似乎比較堅挺。而今年你看,要跌價樓盤基本上中低檔樓盤先跌價。
而且這個深圳房產很有意思的,它先從關外跌，因為最近這几年,70%建設在關外，深圳老百姓也不喜歡住在關外 ,關外大跌，關內的中低檔樓盤大跌。那么高檔樓盤呢?大概兩三萬之間算是正常，像北京三環之內高價樓盤還是堅挺，并沒有看到下降的現象，反而是周邊地區，中低檔樓盤先跌價。那么這種現象很奇怪,更值得我們注意。
為什么低端房受沖擊比較大？這是因為國家對住房保障非常重視，這一塊無論深圳、上海，全國几乎所有城市，都推出這樣計划，香港以前也是，大量推這種廉租房，它對市場的影響非常大。現在開發商最恐怖的其實并不光是資金緊張，更恐怖的是國家把它部分的市場收回去了，1998年以前,大部分的房子都是集資建房，國有企業單位蓋房建房子,國家在建, 取消福利分房以后，房地產市場才大發展，才有了這么多大開發商賺了大錢,那么這個市場如果被某種程度剝奪了，對開發商打擊是非常最大的。
所說地產商一旦開發高檔樓盤的時候，他就根據市場狀況做調整，差異化定價，是他們的應對之策。尤其中低檔壓力非常大，包括政府推出很多的經濟適用房、廉租房,壓力很大，而且很多地方房價確實在下跌，那怎么辦呢?所以對這種樓盤的價格,會出現萬科現象。這就是他們的水平,就在這種環境之下,他選擇的方法。而且未來搞不好更惡劣怎么辦呢?更多人買不起房怎么辦呢?所以它會突然做出些定價權改變的決定,這些就是地產商慌恐不安情況之下做的一個決定,我認為就是一個定價權的決定,其實也沒那么多復雜。
我告訴各位什么是樓價的決定因素，但是我不會告訴你該不該買房，你自己做決定,每個人有每個人的立場,有不同的環境,什么時候該退出股市，什么時候該買樓那是你個人的決定。
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2008-12-28 01:31
