中國這幾年房價連續上漲，租金卻基本不變，說明房價上漲多爲非理性。大量資金爲追求高利潤湧入這個市場，使房地産市場泡沫化程度加深。地方政府助推，國内外熱錢與房地産泡沫互相促進，吸引潛在購房者蜂擁追捧，成就了現今的高房價、開發商的高利潤以及經濟的高增長，這種發展模式是非常危險的。

我國房地産價格進入快速上升軌道，已持續六七年時間，期間與宏觀經濟彼此推動，特别受到奧運會、世博會等重大事件影響，先是北京、上海等大城市，之後是二三線城市房價持續上揚。數據顯示，2006年10月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.6%，北京以10.7%漲幅居全國之首，最近的連續5個月同比漲幅超10%，中心城區二手房單價突破萬元關口。房價的非理性上漲，明顯表現出泡沫特征，且有愈演愈烈之勢。而今，奧運會等的促漲作用已近強弩之末，宏觀調控如影随形，房地産價格還能狂漲多久？

　　自2005年初房地産“新政”啓動以來，中央政府推出了一系列疾風驟雨式的密集調控措施，這種措施在今年内更以強勁的姿态推進。3月5日，總理政府工作報告明确提出，繼續解決部分城市房地産投資規模過大和房價上漲過快問題，進一步表明中央政府調控房價的決心。從2006年4月起，國務院連續出台多項調控房價措施，明确房價上漲責任在地方政府。5月11日，七部委聯合出台《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》。7月24日六部委又聯合發布《關于規範房地産市場外資準入和管理的意見》等。

　　政策出台需要市場一個消化過程。近年來，國家對房地産市場調控措施越來越細、力度越來越大，但效果一直不理想，全國大多數城市房價持續攀升，部分中心城市房價上漲加速。各地房價上漲沖動大，地方政府對

宏觀調控措施有明顯軟化和抵觸行爲，使宏觀調控措施滞後效應甚爲明顯，中央政府對這種調控效果甚爲不滿，可以想象，如果調控時滞期過去，仍未看到政策效果的話，宏觀調控政策定會再次重拳出擊，抑制高企的房價。在市場供過于求、資金來源趨緊的情況下，房地産價格繼續走高将日趨艱難。

　　從目前看，房地産業無論交易量，還是交易面積都在下降，

開發商資金壓力加大，部分開發商已把土地所有權抵押給多家銀行，北京高檔住宅成交量出現慘跌局面，各個售樓處門前冷落，“有價無市”局面日趨明顯。資料顯示，體現供求關系的市場消化系數(市場實現吸納量/市場有效供應量)已由去年1-9月的1.10649大幅下降爲今年1-9月的0.5783。此數據表明購房者的觀望氣氛濃厚，市場消化能力減弱。

　　有報道稱，最近山西煤老闆組成的“看房團”到北京看房，但訂單寥寥，顯示出北京房産已非比從前。以前開盤前有大批購房者通宵達旦排隊，現在開發商需付錢請購房團來看房，房地産市場的賣方市場已經轉變爲買方市場。同時，以前大量流入中國購買房地産的熱錢，很可能擇機選擇抛售，對房價将有促跌作用。外資購房設限，開發商爲這部分資金準備的供應量将成爲空置房。近年來中國房價一路上漲，但是空置面積始終高達1億平方米以上。

商品房銷售一旦出現困難，實力不強的房地産商很可能會垮掉。這些房地産商在垮掉前會抛售未售出的房産。巨大的空置面積，使高房價無以爲繼。

　　資産的價格會有一定的泡沫，但泡沫總是要崩潰的。而且，泡沫越是接近崩潰，價格上升就越快。從理論上看，泡沫存在概率越小，需要用來補償泡沫破裂損失的預期收益就越大。房價無理由快速增長正預示着泡沫崩潰即将來臨。此外，令人對高房價懷疑的是，如今房子租金較爲便宜，也相對穩定。甚至有些地方租金反而下跌。一個健康的房地産市場，房價應該與房屋租金同步上漲。可是中國這幾年房價連續上漲，租金卻基本不變，說明房價上漲多爲非理性。大量資金爲追求高利潤湧入這個市場，使房地産市場泡沫化程度加深。

　　目前看，房地産泡沫還會維持一段時間。其原因，一方面資産價格泡沫一旦形成有個自我維持期；另一方面，政策有個時滞期，市場上大多未封頂樓盤已批準預售近半年甚至更長，正常情況下銷售回款多，開發商還未顯現出資金鏈問題。政策的真正效應會在2007年年中見效。事實上，房産供不應求，房價上漲的内在動力應歸結于現行房地産融資模式與預售制度。房地産開發需要大筆資金，預售可提前回籠資金，房地産商就可造成一種氣氛，讓消費者産生房價上漲預期，從而刺激需求。近些年，地方政府助推，國内外熱錢與房地産泡沫互相促進，吸引潛在購房者蜂擁追捧，成就了現今的高房價、開發商的高利潤以及中國的高經濟增長。這種發展模式是非常危險的。

　　如今，距北京2008年奧運會開幕還有一年半時間。由于預期2008年後北京房價可能發生變化，一些人将及早采取行動，出手囤積的房産，這很可能成爲房價下跌的導火索，若恰巧發生在調控效果顯現的明年年中，那麽2007年下半年或2008年上半年，北京房價将很可能發生理性回歸，而且整體房價下調将不可避免，而其他地方的房價也可能會随着北京房價的回落而趨于理性。

　　(作者爲中國社科院經濟研究所經濟學博士)