房貸與樓市命運悲慘！看美國"房奴"的生活（圖）
倍可親(backchina.com)爲自己買一個家是幾乎所有美國人的夢想，而大約70%的美國人正在這麽做。
不過，如果不是過去10年中出現的一種新的貸款形式———次級抵押貸款，可能很多美國家庭這輩子都不太可能擁有自己的房子。在很長時間裏，次級抵押貸款似乎成爲了一個各方多赢的選擇。
次級抵押貸款指銀行或貸款機構提供給那些信用等級或收入較低、無法達到普通信貸标準的客戶的一種貸款。這種貸款通常不需要首付，隻是利息會不斷提高。在美國房地産繁榮時期，爲了鼓勵更多低收入者買房賺取高額利潤，許多抵押放款公司不查客戶收入、資産，甚至允許客戶編造虛假信息。
随着利率上漲，次級抵押貸款市場違約率不斷攀升，許多人無力支付高額月供不得不将房屋交還銀行。
預計今年約有120萬美國人由于無力償還貸款，面臨房屋遭收回的危機。而次級抵押貸款公司自身也受到重創，目前已有30多家公司停業，而據美聯儲預測，如果這種不景氣持續下去，還可能導緻100家次級抵押貸款公司關閉。
顯然，美國夢不應這樣發展，但是應該怪誰呢？
斯尼爾利夫婦站在自己的房子前，心事重重地看着兩隻小狗
3月14日，受房地産市場影響，股市出現大幅震蕩現狀篇 斯尼爾利夫婦的“房奴”生活 美國科羅拉多州桑頓市，第A200642668号抵債沒收房屋裏的燈還亮着。這裏很快就不再是安吉拉·斯尼爾利和蒂姆·斯尼爾利夫婦的家了。
小家庭實現購房夢 爲了這幢房子，他們先是花完了錢，浪費了時間。現在，他們幾乎肯定要被逐出這裏了。
38歲的蒂姆和33歲的安吉拉是一對青梅竹馬的夫妻，他們20出頭就結了婚，并在5年之内添了3個孩子。從海軍退伍後，蒂姆在丹佛發展迅速的郊區找到了一份景觀美化的工作，而安吉拉則就職于一家保險公司，他們每年的收入加起來大約有5.5萬美元。
10年中，這個小家庭不斷從一個租來的房子搬到另一個租來的房子，想擁有自己的房子的想法也越來越強烈。到2004年蒂姆35歲時，夫妻倆開始在距離丹佛20分鍾車程的桑頓尋覓可以購買的房子。這個地區主要居住的都是工人階層。
安吉拉和蒂姆一下就愛上了中介推薦的一幢二手房。這幢鮮豔的粉色房子坐落在一片70年代建成的街區中，門前有一棵大樹，寬大的卧室可以讓每個孩子擁有自己的房間，3隻狗和6隻貓也都有了足夠的活動空間。
而這幢房子隻需要花費20萬4000美元。蒂姆和安吉拉覺得挺劃算的。中介馬上又補充說，可以爲他們找到不需要首付的貸款。于是斯尼爾利夫婦立即決定成交、不再看别的房子了。
簽下兩份貸款合約 2年後的今天，又賣掉了100多幢房子的房産中介人肯特·威德瑪已經不記得他曾經的客戶斯尼爾利夫婦了。他隻是對這類客戶非常了解，次級抵押貸款基本上是他們中的多數人唯一能夠得到的貸款。
斯尼爾利夫婦說，他們本來希望以6.5%的固定利率貸款，那樣的話，他們每個月隻需要還1290美元，隻比之前租房的費用稍微多一點。
但是2004年8月末，所有的數字都變得更高。提供給斯尼爾利夫婦的是2份貸款，由同一家得克薩斯信貸機構賽布林資産合夥公司提供。第一份貸款金額用于支付房價的90%，當時的利率是8.31%，但是會在2年後調高。第二份貸款用于支付剩下的房款，利息是13.69%。每個月的月供從1623.80美元開始，以後逐漸增加。
現在再回想2年前簽下貸款的情形，蒂姆認爲他們本應該多問一下或者直接離開。但是當時所有的事都沒有跟他們說明。于是蒂姆和安吉拉緊張地互相看了看，然後決定爲了房子每天工作更長的時間。
接着，他們簽下了貸款文件。
艱難月供在他們成爲房子主人的第二天，他們開始把這裏裝飾出家的樣子，重新用深藍色粉刷外牆。但是在油漆不夠用的時候，他們停了下來。2年後，房子的東牆上仍然留着一塊尚未用藍色蓋掉的粉紅。
有幾個月時間，他們還能夠應付月供和日常開銷。但是2004年結束了，蒂姆的老闆解雇了他。由于斯尼爾利夫婦幾乎沒有積蓄，他們很快就入不敷出，有2期月供沒有付出來。
到這時候，斯尼爾利家的貸款已經被轉手賣掉了。新接手的貸款服務機構叫做回家金融公司。這家公司爲斯尼爾利夫婦制定了新的還貸計劃并要求他們按時還貸，之前沒有付出來的月供将轉爲本金重新計算利息，他們的月供增加到了1920美元。
又過了3個月，蒂姆找到了新工作，薪水隻有之前的2/3。申請低收入者退稅本來應該讓他們日子好過一點。但是，用蒂姆的話來說，越來越高的月供“緊緊地捆住了”他們。安吉拉也不得不延長工作時間。
屋漏偏逢連夜雨，2005年7月，安吉拉在駕車上班途中出了車禍。醫生說安吉拉傷勢不重，但是車禍造成的頭痛讓她被迫在家休息了3個星期，并且使之後的工作也受到了影響。斯尼爾利家的月供越欠越多。
美國加州的一所标上出售字樣的房子
不斷高漲的利息 貸款機構又重新制定了還貸計劃，每個月的月供增加到了2100美元。安吉拉開始提取她爲數不多的養老金用于還貸。如果他們能撐過2006年，也許就能夠再申請到貸款或者想出其他的辦法。
但是他們又遇到了另一個問題。
斯尼爾利家的貸款幾乎才剛剛還了一點點，然而由于經濟不穩造成的房地産市場冷卻以及受到新房競争等因素，這幢房子在市場上的價格反而比他們買下的時候降低了。過去深信房子會增值的斯尼爾利夫婦不得不接受一個事實，他們無法再次獲得貸款，也不可能把房子用更高的價格賣掉了。
另一方面，2年将滿，他們的貸款利率要提高了。
貸款機構告訴蒂姆和安吉拉，他們要麽必須還貸，要麽房子就将被作爲抵債品拍賣。蒂姆說：“我猜我必須用房子抵債了，因爲我已經給出了我能給的一切。你不可能從蘿蔔裏擠出血來吧。”房屋沒收抵債通知在2006年10月寄到了斯尼爾利家，從那之後，他們就一次都沒再交過月供。
2007年初，回家金融公司寄來了一封信。如果他們繼續住在這所房子裏，利率将提高到12.8%。累計沒有償還的月供也越來越多，滾雪球似的計入了本金。從理論上說，如果他們繼續交月供，他們可能繼續擁有這所房子。但是他們既沒錢，也不想這麽做。
無人競價的拍賣 現在問題在于，還有多少像斯尼爾利夫婦那樣的不良貸款存在着，而誰又将最終爲此承擔責任？表面上，沒收抵債的房屋可以拍賣。然而事實上，在斯尼爾利夫婦的房子所在的亞當斯縣，每周舉行的抵債房屋拍賣似乎很少聽到成交落槌的聲音。這些房子便宜是便宜，但是似乎總令人心存疑慮，所以沒有競價者出現。每周例行的拍賣會基本上成了走過場，一般開場幾分鍾後就由于缺少競價者而宣告結束。
這也是3月的某個星期三上午斯尼爾利家的房子拍賣時出現的情況。令蒂姆和安吉拉感到幸運的是，無人競拍使他們在搬出房子前又多了75天的時間。他們希望在這段時間裏能夠爲房子找到一個令貸款方滿意的買主，然後他們信用記錄上的抵債記錄就可以被撤銷。
不過即使他們沒找到買主，蒂姆和安吉拉對于他們的失敗也有種意外的坦然，甚至還松了口氣。在經過2年的艱難努力試圖保有這座房子之後，失去它反而是種解脫。現在，他們終于有機會休息了，有機會從日複一日的還貸壓力中走出來了。他們可以停止爲了錢争吵，他們可以把過去花在加班賺錢上的時間用來和孩子們相處，他們會找到新工作、租一個房子，試着存錢。
影響篇 房貸機構破産樓市價格大跌 最近幾個月以來，将近30家次級抵押貸款公司相繼倒閉或步履維艱。而次級房貸市場惡化對美國經濟的影響正在逐漸顯現。加州的埃爾文市住宅和公寓價格從去年6月份至今下降了17%，該市房屋空置率從目前的11.2%上升到22%。更爲直觀的影響體現在消費行業。從打印紙供應商到辦公設備維修公司，再到那些依賴于消費的零售商，無一不受到波及。
房貸機構自食惡果 令斯尼爾利夫婦驚訝的是，2006年底，居然又有一封來自最初的貸款機構賽布林資産公司的信寄到了斯尼爾利家的信箱裏，這家公司邀請斯尼爾利夫婦再申請新的貸款。
“我認爲它瘋了，”蒂姆說。他們把那封信扔進了垃圾箱。幸好如此。就在蒂姆收到那封信的幾周之後，賽布林資産公司宣布倒閉，成爲了次級抵押貸款神話迅速破滅的一個生動例子。
作爲一家中等規模的信貸機構，賽布林公司并不是緩慢衰落的。賽布林公司副總裁邁克爾·沃爾德倫說，到倒閉前夕，公司的業務規模已經擴展到每月發放2億美元的新貸款了。但是該公司卻沒有足夠的現金，特别是在市場發生變化時。賽布林公司必須不停尋找購買貸款的下家。
當次級貸款機構賣出貸款時，他們必須簽訂合同承諾貸款可以滿足某種标準和工作指标。否則，貸款機構就有義務收回貸款。
賽布林公司找到了一個買家，然而此時華爾街已經開始注意到了大量房屋沒收抵債的情況，最終賽布林公司的這筆生意沒有做成。在成交失敗的第二天早上，賽布林公司的管理層把325名雇員召集到一起，告訴他們，這家達拉斯發展最快的公司之一倒閉了。
如果隻有賽布林一家公司是這樣的話，本來也算不上什麽大事。但是賽布林并非特例，最近幾個月以來，将近30家次級抵押貸款公司相繼倒閉或步履維艱。而次級房貸市場惡化對美國經濟的影響正在逐漸顯現。
褪色的地産經濟 美國加州埃爾文市的塔裏奧墨西哥燒烤餐廳不久以前還生意興隆，這裏距離美國第二大次級抵押貸款機構新世紀金融公司總部僅有兩條街，過去這家豪華餐廳午餐客人中每天大約有600人是新世紀公司的員工。但是現在午餐生意冷落到每周隻有60位顧客。老闆尼克·維拉裏爾說：“我們現在一個訂座預約都沒有。”作爲埃爾文市第二大雇主的新世紀金融公司可能将被迫尋求破産保護。有消息稱，摩根斯坦利和蘇黎世瑞士聯合銀行等已經切斷了該公司對1740億美元信貸額度的使用權。新世紀公司發言人羅拉·奧博赫爾曼說：“我們對于任何業内傳言或猜測不予評論。目前公司還沒有申請破産。”在埃爾文，9個月以前，辦公樓空置率達到了曆史最低水平，而住房價格卻漲到了有史以來最高，失業率比美國平均水平還低，隻有3.6%。但是現在，次級抵押貸款市場的崩潰毀掉了當地經濟的繁榮。
埃爾文的19萬名居民注意到，今年2月時，埃爾文市新建和二手住宅及公寓房的中間價格爲64.15萬美元，這比去年6月時的77.5萬美元足足下跌了17%。
埃爾文市商會主席傑基·艾利斯說，次級抵押貸款市場的崩潰将影響到方方面面，從打印紙供應商到辦公設備維修公司，再到那些依賴于消費的零售商，無一不受到波及。
在鼎盛時期，新世紀公司擁有7400名雇員，僅次于加州大學埃爾文分校的8600名雇員。艾利斯解釋說：“即将出現的是大規模的裁員，或者比那更糟。
包括新世紀公司和亞美利家抵押貸款公司在内的幾家借貸機構已經解雇了超過3000名雇員，住宅和公寓價格從去年6月份至今下降了17%。另外，由于今年埃爾文市還将新增250萬平方英尺的新建築，這将使該市房屋空置率從目前的11.2%上升到22%。就在幾個月前的2006年第三季度，埃爾文市的房屋空置率還隻有7.9%，是三年來的最低水平。
消費業受池魚之殃 更爲直觀的影響體現在消費行業。在離埃爾文不遠的加州新港灘市菲利普斯汽車經銷公司，這些日子以來也沒有從事抵押貸款行業的客戶購買保時捷跑車了。與之相反的是，過去的那些客戶現在把他們的保時捷跑車送到這裏來委托寄賣。這家當地最大的汽車經銷商的銷售總經理特蕾莎·塞拉德斯基說：“兩年前，我們每天都有新的購車客戶，而過去兩周裏，我們一個客戶都沒有。”與塔裏奧餐廳隻隔着一個停車場的法國時光面包店最近幾周的銷售下降了10%。
店主莫·卡托回憶說，以前除了有到店裏買東西的客人之外，每周他還有一兩次送往新世紀公司的大宗外賣。
卡托哀歎說：“我們都是小人物，因此即使每天隻少賺100、200美元，那也是很多錢了。”曾經屬于高薪一族的地産經理人們日子也不大好過。
查林·庫柏曾是埃爾文附近的科斯塔梅薩市安心投資公司的次級貸款經理，他說，2006年，信貸員最高年薪可以達到20萬美元，但現在他隻能在一些客戶呼叫中心找到薪水很低的工作。
美國SperryVanNess商業地産投資有限公司負責該地區業務的地區經理約翰·麥克德莫特說：“一個巨大的引擎已經被關掉了。如果把借貸市場剔除，我不知道哪裏還能湧現大量新工作機會。”
争議篇 新“.com”泡沫再次來臨？ 摩根斯坦利公司首席經濟學家斯蒂芬·羅徹最近就把次級抵押貸款比作新的“. com”，他斷言，房地産市場降溫将使美國明年的GDP減少兩個百分點，使美國經濟接近衰退的邊緣。而另一種觀點認爲，雖然目前的次級抵押貸款風波可能影響到每個人，但是它不會進一步蔓延和擴展，因爲出現問題的抵押貸款數字并不算大。
那麽，近來的次級抵押貸款風波隻是美國經濟的一次不安波動嗎？或者是某種更加糟糕情況的前兆？華爾街裏的觀點分成了截然相反的兩派。
持悲觀論調的人近來有所增加。他們認爲，次級抵押貸款體系的崩潰标志着範圍更廣的信貸危機的開始，而美國整體經濟也很可能被拖入衰退。摩根斯坦利公司首席經濟學家斯蒂芬·羅徹最近就把次級抵押貸款比作新的“. com”泡沫，他斷言，房地産市場降溫将使美國明年的GDP減少兩個百分點，使美國經濟接近衰退的邊緣。而資本大鳄級人物索羅斯更語出驚人，他在不久前發表演說時稱，2007年美國将因樓市降溫出現經濟衰退，全球陷入衰退的幾率“相當大”。
而另一部分觀點認爲，雖然目前的次級抵押貸款風波可能影響到每個人，但是它不會進一步蔓延和擴展，因爲出現問題的抵押貸款數字并不算大。即使總額6500億美元的可調整利率次級貸款中的1/5都出現問題，那在整個400萬億信貸市場中也激不起太大水花。如果失業率繼續保持在4.5%、就業穩定，整體經濟形勢還是可以保持健康發展。而房地産市場如果能在降息後複蘇，則有助于次級抵押貸款市場的恢複。
美國财政部副部長羅伯特·斯蒂爾已經表示，美國政府正在密切關注次級抵押貸款行業出現的問題，并相信目前的局勢是“可以控制的”。
問題篇 次級貸款市場的巨大隐患 美國的住房貸款和過去已經大不相同了。“當我們還是孩子時，貸款商是存貸機構———就像1947年的老電影《美好人生》中演的一樣，貸款商借出的是他們自己的錢，因此他們對借出錢的方式非常小心，”奧利弗·弗拉斯科納說，他是科羅拉多的一名律師，他所在的事務所代表許多貸款機構處理沒收房屋抵債的事務，這其中也包括了斯尼爾利夫婦的房子。存款和貸款業務有着它們各自深刻的缺點，而它們的這些缺點使得這項生意出現了競争的機會。
“零首付”“零文件”埋下危機 幾年前，美國抵押貸款市場由政府支持的聯邦全國抵押貸款協會和聯邦住房抵押貸款公司主宰，其主要職能是購買抵押貸款資産，将它們重新打包爲債券出售給投資者。
這兩家公司後來均因财務問題受到政府部門調查，其他機構便趁機進入這一市場。
今天，許多美國的購房者實際上是在通過抵押貸款經紀公司尋找貸款。多數這些貸款———當然肯定是次級貸款———不是來自當地銀行，而是來自按揭貸款發放機構。在貸款成立後，抵押貸款經紀公司短暫持有這些貸款，然後再轉手把它們賣掉，獲取利潤并轉移風險。這些貸款通常被銀行或者華爾街公司買下。
這種新的體系在許多方面運轉良好，但是整個鏈條中的參與者的動機是不同的。次級貸款的利率高于優惠貸款利率，這對放貸機構來說是一項高回報業務。但由于次級貸款的逾期還款比例較高，因此次級市場放貸機構面臨的風險也更大。
很多放貸機構受利益驅使，隻求利用美國住房市場持續繁榮的大好時機多發貸款，放貸時不按規定要求借款人預付定金，不認真核實借款人的收入狀況，在房屋評估時也更多地依賴計算機程序而不是評估師的結論。一些貸款機構甚至推出了“零首付”、“零文件”的貸款方式，貸款人可以在沒有資金的情況下購房，僅需聲明其收入情況，無需提供任何有關償還能力的證明。寬松的貸款資格審核活躍了房地産交易，但也埋下了危機的種子。
而華爾街的投資者急于購買高收益資産，銀行和中間商則希望通過倒手這些貸款賺取高額費用，因此華爾街熱切地爲更多的貸款提供現金，間接對貸款機構的上述行爲予以了鼓勵。
機構和個人的雙重賭博 但是這種熱切忽視了風險，次級抵押貸款從拍賣生意變成了雙重賭博。一方面是住房市場持續繁榮使很多借款人低估潛在的風險；另一方面是放貸機構極力推廣這類産品，并有意忽視向借款人說明風險和确認其償還能力的工作。
經常出現的情況是，購房者符合獲得這種貸款的資格，僅僅是因爲他們付擔得起最初的利率。但是這些購房者卻并沒有考慮一旦利率上升，他們怎麽辦。
美國消費金融數據分析網站Bankrate.com在3月底發布的一項調查顯示，每10名美國購房者中就有3名對他們擁有的貸款類型毫無概念。另外，擁有可調整利率貸款的美國購房者中有34%的人表示，一旦貸款利率提高，他們将不知道該怎麽辦。
當房價持續上升時，這似乎并不是賭博，貸款發放機構和投資者享受着次級抵押貸款帶來的高額回報；而對那些信用不佳的消費者，這也是最容易的購房方式，既容易借到錢買房，付不起利息的時候又可以很容易地賣掉房子獲利。
然而，房地産市場發生了變化，對許多購房者來說，這就像是逃生出口被關閉了。購房者最大的威脅是房價下跌。由于美國房地産市場自2005年以來一直低迷，增長放緩，許多陷入困境的購房者所住房子的價格可能比他們買的時候低。他們無法将其再次賣掉，也不可能再籌到錢或獲得貸款。
高月供和負資産的劇毒組合 高月供和負資産形成了劇毒的組合。購房者不得不在房産價值下降的情況下償還利息節節攀升的貸款。這就像是難以逃脫的漩渦一樣把他們吞沒。
第一美國不動産經紀公司經濟學家克裏斯托弗·卡根進行的一項研究顯示，到2006年12月底，美國購房者中隻有7%以下的人是負資産，但是最近這一比例增加到了18%。“房價不再像市場好的時候那樣是人們的救生圈了，”責任借貸中心工作人員艾倫·施羅默說。
逐月增長的月供帶來的沉重負擔已經開始産生後果，也在經濟學家和金融市場上引起了擔憂。有多少美國人深陷在他們無法負擔的貸款中、岌岌可危地努力保有價格正在下跌中的房子呢？這個答案對那些買入了抵押貸款有價證券的人們非常重要。
這個答案對于投資銀行也很重要。 美國抵押貸款銀行聯合會的一份報告指出，去年第四季度，抵押貸款利率達到了4年來最高水平，美國的次級貸款者開始無力償還貸款，當季度沒收抵債房屋的比例增長了0.54%，這一增長創下了紀錄。而情況可能更加惡化。
在線房地産數據提供商RealtyTrac公司認爲，2007年，沒收抵債房屋可能會比2006年增加33%。随着次級抵押貸款體系的進一步崩潰，預計全美今年将有120萬購房者失去他們的住房。
對策篇 三大措施共治信貸困局 面對這一危機，一些社會和經濟人士認爲，貸款者缺乏基本的金融知識、應該爲最近出現的次級抵押貸款風波承擔責任。此外，法律界人士也對此提出了立法方面的補救措施，而有如驚弓之鳥的美國信貸機構已經開始執行更嚴格的信貸标準。
加強對貸款者的教育 社會和經濟人士指出，解決這一危機的起點應該是對貸款者進行金融知識方面的教育。金融知識教育可以預防貸款者受到具有欺騙性和廣告性的說服的影響。
美國參議員帕特裏克·麥克亨利認爲，一些貸款者本身也應該爲最近出現的次級抵押貸款風波承擔責任。很多購房者爲了申請貸款對收入撒了謊，信貸機構也沒有要求購房者提供任何收入證明或存款證明。
今年是美國《社區再投資法案》通過50周年紀念。
這一法案所鼓勵的正是負責任的借貸行爲。在次級抵押貸款風波爆發的今天，有識之士指出，重提這一話題非常具有現實意義。
将立法嚴懲信貸圈套 此外，法律和立法方面的補救措施也開始浮出水面。一些人建議，應該對次級抵押貸款機構進行調查，有關立法機構也應該讨論包括打擊欺騙性貸款廣告、爲貸款機構頒發執照以及幫助陷入房屋沒收抵債困境的消費者等等内容在内的解決方案。
一些美國國會議員正在準備提出一項法案，允許借款者起訴那些使他們陷入無力還款困境的貸款機構。對此，信貸機構聲稱，他們并不希望沒收無力還貸者的房屋來抵債，這種做法是他們最爲萬不得已的辦法。AmNet抵押貸款公司總裁、抵押貸款銀行聯合會主席約翰·羅賓斯說，每一次沒收一個購房者的房屋用于抵債，他的銀行平均要爲此花費4萬美元。
因此，信貸機構更願意重新引導貸款者回到正常還款的軌道上來。
信貸機構收緊貸款标準 有如驚弓之鳥的美國信貸機構已經開始緊縮貸款标準。美國最大的住房按揭機構Countrywide公司宣布停止發放無首付貸款。
彙豐銀行也削減了第二留置權貸款。聯邦住房貸款抵押公司宣布将不再購買次級抵押貸款。瑞士信貸第一波士頓公司估計，次級抵押貸款市場上的貸款源将在未來數年中減少50%。
次級抵押貸款危機也影響到了傳統的A級優良信用借款者。貸款機構在審批無首付房屋貸款時執行了更嚴格的标準，隻有那些核實了收入、資産、工作的購買主要居所的貸款申請者才有可能獲得無首付貸款，而且還要嚴格考慮該申請人的負債與收入比率。
在過去，首次購房者隻要有40分的最低信用記錄就可以申請無首付貸款。但是現在貸款機構也調高了對最低信用記錄的要求。買第二套房子或者購買用于投資的房産必須繳納首付，首付不足20%的購房者，第二貸款的利率就會更高。
對于已經出現問題的貸款購房者，抵押貸款緩解服務公司負責人多尼·肖茨認爲，信貸機構有許多辦法可以幫助陷入困境的貸款者。肖茨指出，信貸機構對沒有按時還款的行爲做出什麽樣的反應主要有幾個影響因素，例如購房者擁有房屋的時間長短、資産的多少、當地市場狀況以及當地經濟等。他建議，當購房者出現無力還款的情況時，第一步應當是盡快聯系爲其提供貸款的公司。問題提出得越早，處理起來也就越容易。
