2013-07-24 09:12:44 龙虎网-南京日报 提要：最近，国际货币基金会评出全球10大高房价城市，其中7个在中国。北京、上海、深圳、广州不必说，重庆6月份住房均价为每平方米7984元，为何也被列入10大？其实，房价的高低，是相对于居民收入而言的。让我们看看国际货币基金组织的世界住房最贵城市排名是如何评出的。 全球十大高房价城市七个在中国 最近，国际货币基金会评出全球10大高房价城市，其中7个在中国。北京、上海、深圳、广州不必说，重庆6月份住房均价为每平方米7984元，为何也被列入10大？其实，房价的高低，是相对于居民收入而言的。让我们看看国际货币基金组织的世界住房最贵城市排名是如何评出的。 用3到6年收入，购买一套舒适住房是合理房价 住房价格是贵还是便宜是相对的，是相对居民收入而言的。如果一套房子标价100万元，对年收入50万元的人来说，房子很便宜，因为他用两年的收入就可以买下这套房子；而对年收入2万元的人来说，房子就很贵，因为他要用50年的收入才能买下这套房子。 对不同城市或世界房地产市场进行研究，必须用“中位数乘数”这把尺子去衡量。 中位数乘数也叫“房价-收入乘数”，它等于一个城市的房价中位数除以该城市居民户收入(税前毛收入)的中位数。也就是说，普通居民要用多少年的收入可以购买一套普通住房。 中位数乘数不是表达住房价格的高低，而是表达房子贵不贵，也就是购买一套住房，要用几年的收入。 中位数乘数被哈佛大学房地产研究中心等很多房地产研究机构所采用，联合国、世界银行、国际货币基金组织等国际机构也用中位数乘数作指标，评估世界各国房地产情况。联合国认为，合理房价的中位数乘数区间为3.0—6.0，即用3到6年的收入购买一套舒适的住房。 “中位数”比平均房价更真实体现房价 这里提出了一个统计学概念“中位数”。中位数与平均值差别很大。 所谓中位数，是指把一组样本的变量值按升序排列，或者按降序排列，处于中间位置的那个数就是这组样本的中位数。 以一个例子来说明。 假如一个城市有5套住房，价格从低到高排列，分别是60万元，80万元，100万元，200万元，2000万元，房价中位数就是第三个样本的数值100万元。但是，如果说房价的平均值，则是488万元。可见，平均值与中位数相差甚远，平均房价不能真实地反映一个城市的住房价格情况，要想真实反映住房价格情况，就必须用中位数。这就是统计学上说的集中趋势。由于中位数不易受极大值或极小值的影响，因此，它比平均值更好地反映集中趋势。 中位数与平均值相差甚远，用中位数分析房价和收入才是科学的。 因此，用国际通行的标准对比，重庆的住房还是贵的。 世界房价总趋势是下跌 目前，世界房价总的趋势是下跌。根据欧洲统计局2013年7月11日公布的数据，2013年第一季度，欧元区和欧盟住房价格较上一季度分别下跌1%和0.6%，与2012年第一季度相比，两区住房价格分别下跌了2.2%和1.4%。 不久前，美国咨询机构Demographia发布了《国际住房负担能力调查报告：2013》，该报告详细分析了澳大利亚、加拿大、中国香港、爱尔兰、新西兰、英国和美国的337个城市2012年的房地产市场情况，并以中位数乘数为指标对这337个城市进行排名。 中位数乘数小于或等于3.0为买得起的房价，3.1—4.0为略贵的房价，4.1—5.0为一般贵的房价，等于或大于5.1为很贵的房价。 在这337个城市中，中位数乘数小于或等于3.0的城市有109个，占32%，其中100个在美国，8个在加拿大，1个在爱尔兰。 美国房价最高的城市是檀香山，该市房价中位数是627200美元，居民户收入中位数是67200美元，中位数乘数为9.3。 亚特兰大的房价中位数为106700美元，居民户收入中位数为53500美元，中位数乘数2.0。 2008年房产泡沫破灭前，亚特兰大的中位数乘数为3.1。达拉斯和休斯敦这些年来虽然城市规模发展很快，但房价相对稳定，中位数乘数前者为2.9，后者为3.0。 底特律是美国房子最便宜的城市，该市房价中位数为75700美元，居民户收入中位数为49800美元，中位数乘数仅为1.5，也是世界337个城市中住房最便宜的城市。 7月18日底特律正式申请破产。 全球房价比较：加拿大较便宜 加拿大房价一直比较稳定，对大多数居民来说，用3年左右的收入就可购买一套舒适的住房。 英国的住房与其他国家相比还是较贵的，2012年全国中位数乘数为5.1，而在20世纪90年代仅为3.0。当今，在英国几乎找不到中位数乘数低于3.0的城市了。福尔柯克是英国住房最便宜的城市，中位数乘数为3.6。 2012年，澳大利亚的中位数乘数有所下降，这是因为居民收入提高，房价稳定并略有下降所致。澳大利亚住房最便宜的城市谢珀顿的中位数乘数是4.5。 新西兰的房价在过去20年里上升较快，全国中位数乘数2012年为5.3，而在20世纪90年代为3.0。奥克兰是新西兰房子最贵的城市，中位数乘数为6.7。首都惠灵顿的房价中位数乘数为5.4。新西兰住房最便宜的城市是帕墨斯顿，房价中位数乘数为4.4。 房地产泡沫破灭后，爱尔兰的房价回归理性，中位数乘数没有超过3.6的城市。住房最贵的城市是都柏林，中位数乘数为3.6。住房最便宜的城市是沃特福德，房价中位数乘数仅为2.5。 | 
