| 解析上海土地的隐秘交易，或許才能讓我們了解近幾年上海房價瘋漲的真正原因。 五年時間過去了，近70歲的張老太太依然還在爲自己的拆遷權益不斷地到北京上訪。
這位上海某大型國企退休的張老太太，原居住于上海黃浦區西藏南路880弄，一套單位分配的房子裏。但是2002年的一紙拆遷令，使其“30多年勞動成果唯一值錢的财産”毀于一旦，而至今31萬元的動遷安置補償款也未到手。
盡管像張老太太這樣的上訪戶，常常會在到達北京火車站的時候，被截訪的人帶回上海。但許多因拆遷矛盾導緻的上訪戶，還是會在每周三上午，聚集在人民廣場附近的上海市信訪辦門前，相互傾訴各自的遭遇，交流上訪經驗。
在一次次的傾訴和交流當中，上訪戶們慢慢發現，拆遷矛盾背後隐藏着土地出讓方面的巨大秘密。而此時，一位來自香港的外商也正在四處向各個部門遞交情況彙報和各類申訴材料，喊苦叫屈，并且聲稱，要将上海土地交易的潛規則公諸于世。
“松江土地門”事件
周建和，香港莊勝集團董事局主席，也就是前述的那位來自香港的外商。此前，周建和曾在北京地産界聲名鵲起，而且是傳說中與政府關系不錯的外商。但最近的一段時間裏，他不斷地向媒體記者重複性地講述着自己“敗走上海”的故事。
故事得從2002年開始說起。
2002年3月，赴港招商的上海市松江招商團邀請周建和建設“松江客運中心”項目。從2001年開始啓動的松江新城建設資金匮乏，這樣的招商實則是“以土地換資金”。按照當初的設想，這個項目計劃整體建築規劃47萬平方米，預算投資近20億元。
“這個交通樞紐的項目當時達成的意向，是整個交通樞紐加周邊住宅補償一共11平方公裏，1500畝地，先做一個交通樞紐是300畝地，25萬元一畝，配套1200畝地的住宅建設，從住宅地賺4到5個億來補償建設交通樞紐的投入。”周建和對記者回憶說。
随後，周建和旗下的兩家公司北京莊勝、香港建采與松江區政府所屬的上海城通軌道交通投資開發建設有限公司（以下稱簡“上海城通”）以及自然人林敏四方達成合作協議，成立上海莊城公司（周建和持股80％，後增持至85．85％），共同運作該項目。
到了2002年，國家實行土地“招拍挂”制度。爲了兌現當初以優惠價提供住宅開發用地的承諾，2003年下半年，上海莊城公司四方股東又簽署了第二份《補充合同》。但地塊面積有了一定的調整。客運中心用地縮減爲263.9畝，仍維持25萬元/畝的價格。住宅用地則調整爲969.39畝，分别是嘉松南路2号地塊、大學城站2号地塊以及祥和路2号地塊。
上海莊城公司成立後，松江區政府一直催促盡快開工。“政府要我們先将交通樞紐開工，再把補償的住宅用地給我們。”周建和說。于是，莊勝集團按進度到位建設資金6000餘萬元，交通樞紐于2003年5月正式打樁動工。目前已實現投入大約一億五千萬元左右。
但是此後，除客運中心占地以及祥和路2号地塊至今未拍之外，另兩幅地塊先後落入三湘集團和上海城乾房地産開發有限公司之手，并已陸續開發。周建和堅持認爲，他從一開始就陷入了一個局中。“這是他們早已串通好的結果，目的就是把莊勝趕出這個項目”。
周建和認爲，另一個令莊勝陷入絕境的原因，是由香港建采集團派駐合資公司的上海莊城公司總裁沈偉得，因利益誘惑而倒向了合資公司的另外兩個小股東。2004年5月，周建和以上海莊城法人、董事長的身份，要求承建方中達建築停止客運中心項目施工。同時，多次發出指令撤銷沈偉得的一切職務。
2005年9月，客運中心的工程承包商浙江中達建設集團股份有限公司向法院控告上海莊城拖欠其2．7億元工程款。此前，兩審法院都判決上海莊城敗訴。案件已進入強制執行程序。
“沈偉得于2004年11月與中達建築簽署了一份新的《建築工程施工合同》，但這是一份虛假合同。因爲沈手持合資公司營業執照、公章、賬冊等重要法律憑證。”莊勝的代理律師北京市競天公誠律師事務所謝鵬律師對記者解釋說。2007年7月16日，上海松江區房屋土地管理局向法院提供的一份證據顯示，松江客運中心所占用的263．9畝土地仍爲農村集體所有土地，而且是耕地。這就意味着，松江客運中心項目甫一開始就是一個違法項目。
不過，周建和聲稱，直到此時他才知道這塊土地的性質是集體用地。“當時我很驚訝。”周建和說。而松江區政府部門有關人士則向記者承認，263畝土地仍爲農村集體用地，隻是因爲當時周建和缺錢，土地征用和劃撥手續才拖下來了。
土地的“隐秘”交易
本刊接觸的法律或經濟學專家均認爲，“松江土地門”事件，或許給了我們一個解剖上海土地麻雀的絕佳樣本：一個從一開始就已經違法的項目爲何能夠繼續下去？早已停止的土地“協議轉讓”方式爲何還能在國家的禁令之下繼續生效？
松江區政府當年爲了解決松江新城建設的資金困局，陸續組建了幾家經營性建設發展公司，并将其作爲土地一級市場的開發商，分區域負責運作資本。上海城通公司因爲有區政府劃撥的6000多畝地，也成爲土地的供應方，并以此來對外招商引資。
然而，2002年7月，國土資源部《招标拍賣挂牌出讓國有土地使用權規定》（11号令）頒行，商業、住宅用地必須采取“招拍挂”方式轉讓。随後，上海市已全面進入11号令的實施階段，“協議批地”宣告終結。但在那時的松江，這一方式依然存在。
松江區一家經營性建設公司的某負責人向記者介紹，2002年整個松江，公開招标的隻有新橋的一塊土地。當初區裏也考慮過實行公開招投标，但當時松地産江闆塊還沒有熱起來，區裏擔心招标導緻地價過高，會沖擊本不景氣的松江樓市。
爲了應對國家的土地調控，松江區政府實行“邊審批、邊辦證、邊開工”的“三同步”方式。“主管部門要求我們的項目2005年以前完工，我們隻能采取這種‘三同步’戰略。否則按照正常手續，2010年也辦不好。”前述那位負責人說。
周建和也多次向記者表示，他曾建議區政府将“松江客運中心”項目作爲“曆史遺留問題”處理，但因“曆史遺留問題”需上報上海市，區裏擔心承擔責任，所以決定私下解決，并于2003年4月特意召開專題會議，以“三同步”戰略解決此問題。
2004年2月，上海市土地使用權出讓9号公告正式開标時，絕大部分地塊來自松江。但當時開發商對這些土地缺乏熱情。其原因就在于，松江新城的這些土地早已“名花有主”。在2002年，就有開發商和當地政府簽訂了協議，以議标的形式獲得了這些土地的開發權，不少土地甚至已經動工興建。這讓這些土地的公開出讓成爲了一種形式。
重要的是，盡管這些土地的價格較之協議前已有所擡高，但依然不及市價。比如，當初三湘集團以51萬元/畝的協議價格獲得的那兩個地塊，如果按照當時的市價，兩幅地塊均價高達112.36萬元/畝。但是其樓盤銷售價格卻是按照市場價格。
當時周建和決定投資松江的時候，其商業開發用地出讓均價不超過30萬元/畝，商品房每平米銷售均價也僅爲2500元/平米左右。但在這幾年的糾紛當中，上海的房價飛速上漲，即便是經曆了去年的下跌，但松江區房價依然在6500元/平米左右。
上海著名民間地産學者、經濟觀察研究中心研究員王煉利舉例說，2004年嘉定江橋鎮的商品住宅用地是每平方米樓面價1665.3元，然而，同年在同一個鎮上政府建造的“示範居住區”，樓面價隻有每平方米20.6元，這與商品住宅樓面價要相差80多倍到120多倍。
即便是在松江，也有類似的案例。
2004年10月19日，松江區九亭鎮松滬村陳家樓丘的張銀龍将上海市房屋土地資源管理局告上了法庭。理由很簡單，包括張銀龍居住地在内的涞寅路1号地塊在2003年10月，以平均每畝9萬元左右的價格出讓給了一家地産公司，加上土地土地補償費及拆遷費，總計每畝30萬元左右人民币。
但是在之前的7月份，與涞寅路1号地塊距離相差不到200米的涞坊路5号地塊的公開招标的成交價格爲每畝70萬元左右。兩者的土地性質都爲集體土地，都屬于九亭鎮政府所在的村莊。爲何地價相差如此之大？這讓張銀龍懷疑，這些地塊的出讓程序和價格是否合理。
“出讓金的低廉，決定了被征地的住戶獲得的補償也相應走低。”首都經濟貿易大學城市經濟系房地産經營管理教研室主任邢亞平說，比如農村，土地使用權的所有者是農民。他們的土地被協議出讓後，失去了生存的資源卻僅獲得微薄的補償。
土地腐敗“元規則”
有學者認爲，“松江土地門”事件，折射出的是部分地方官員的土地腐敗“元規則”----利用公權力瓜分國有土地中飽私囊的整套綜合行動方案。
其具體路徑是：利用公共建設項目立項----引入外來投資者----提供配套土地住宅開發----完成批地手續----脅迫投資者同意分肥，不就範就踢走----引入新的關聯代理人開發商----代理人開發住宅獲利----官員以及特殊利益群體分贓。
8月12日上午，著名經濟學家茅于轼在向記者解讀“松江土地門”事件時說道：“這個案子我們能不能判斷裏面有問題呢？能判斷，判斷的方法很簡單，看誰受損失誰得到好處。”
根據《财經》雜志的報道，嘉松南路2号地塊上的“三湘四季花城”，其巨額土地出讓金及後續開發資金中，有數億元來自上海工業投資(集團)有限公司下屬的上海市工業區開發總公司，而上海工投原總裁王國雄在2006年中卷入上海社保案。
大學城站2号地塊上的“三湘水景苑”，項目公司爲上海城乾房地産開發有限公司。該公司如今的新大股東秦怡，正是在2002年前後的松江客運中心項目牽線人、周建和曾經的親密夥伴和之後的“背叛者”沈偉得之妻。
這些元規則的背後，其實是我們的土地使用權出讓制度和土地儲備制度在起作用。經濟觀察研究中心研究員王煉利的研究表明，挂牌價是“跟漲”明顯的，2005年比2004年漲1.27倍。2004年最高競得單價是6227多元，2005年最高競得單價是14329元。
事實上，上海的土地出讓市場化進程一直走在全國前列。上海土地出讓的綱領性文件----新《上海市土地使用權出讓辦法》(市府第101号令)，《上海市土地使用權出讓招标拍賣試行辦法》(滬府發(2001)26号文件)，于2001年開始施行。
但是，這個文件卻也開了一個口子：“經市政府批準以協議方式出讓土地使用權的項目和市政府有關部門認定的舊區改造項目除外”這在2001年2月9日頒布的第68号文《關于鼓勵動遷居民回搬，推進新一輪舊區改造試行辦法》中特别提出來的。
該文件第五條規定，開發商獲得的零土地出讓金等等多種優惠條件，是必須對回搬原地、原區域(住房價格基本相當地段)的居民，給予一定回報。其中包括鼓勵居民出資回搬，回搬原地、原區域(住房價格基本相當的地段)的居民享受多種優惠政策。
但是，地産商在執行這一文件中往往并沒有明确告知拆遷戶可以回搬，或者想盡一切辦法拒絕拆遷戶回搬。而零土地出讓金等等多種優惠條件卻照收無誤。文前所述的張老太太就想回搬，卻被開發商告知無房可回搬。
王煉利的研究發現，上海市政府批準成立的政府背景的開發公司以“空轉”受讓的方式獲得合法的土地使用權，從而擁有了不斷增值的土地資本，能每年從中外金融機構獲得大量的抵押貸款和銀團貸款，用這些資金來滾動投入土地開發，再以土地轉讓收入償還借貸。
（所謂“空轉”，是指政府沒有拿出一分貨币而是以一張“空轉”的支票作爲對土地的投資，土地因爲政府的“投資”有了價值；開發公司則沒有交納一分貨币而“空轉”到了成片的、被注入價值了的待開發的土地。）
在王煉利看來，政府收購農地和動遷城市居民用的是“計劃價”，出讓土地給房地産商用的是“協議價”，房地産商在這些土地上建造的住房出賣給居住者，用的是政府和房地産商一起定的“一口價”。“這個‘一口價’，他們硬要說是‘市場價’！”
王煉利擔憂地說，在内地，土地出讓制度主要爲相關利益者服務，其核心就不在于收取出讓金本身，而在于收取“出讓土地使有權過程中産生的‘交易費用’”，因爲政府不但掌握出讓土地使用權的權利，還掌握“由誰來受讓土地使用權”的決定權。
--------配文：
新一輪“土地廉政”風暴來臨
土地出讓環節是問題較多的領域，甚至是滋生腐敗的重災區。土地出讓已被國土資源部界定爲重點開展治理商業賄賂工作的範圍。中央治理商業賄賂領導小組辦公室近日披露，國土資源部在過去一年裏就查結了16起商業賄賂案件，11人受刑事處理。
據新華社報道，經國務院同意，監察部、國土資源部、建設部、财政部、審計署等五部門近日聯合發出《關于開展國有土地使用權出讓情況專項清理工作的通知》，決定集中半年時間，在全國開展國有土地使用權出讓情況專項清理工作。
而清理的重點正直指土地交易：是否将應當出讓的土地作劃撥處理、是否将應當招标拍賣挂牌出讓的土地以協議方式出讓、出讓金的定價以及收支是否合法合規、以出讓或者劃撥方式取得土地使用權後有無違反規定改變用途等規劃條件四個環節。
此前，國土資源部部長徐紹史曾在公開場合透露，土地違法違規的現象依然嚴重。據他透露，從2005年8月到今年5月，國土資源部共查結國土資源領域商業賄賂案件98件，涉案金額4330萬元，給予黨紀、政紀處分的有37人，給予刑事處理的有66人。
而本刊8月17日從監察部獲得的資料顯示，今年1月至6月，全國各級紀檢監察機關共立案查處非法批地、低價出讓土地、擅自變更土地規劃謀取利益及非法出租、變相買賣土地等違反土地管理法規的案件1061起，同比增長88．8％。在更早些時候，國家審計署特派辦官員已經進駐包括上海、北京、廣州等在内的10多個主要城市，審計2004年至2006年的土地出讓金的征收管理使用情況，“8•31土地項目”（2004年8月31日是中國實行土地私下協議出讓的最後期限）被列爲這次審計的重中之重。
地方政府在土地領域的“自由空間”，直接或間接地引發了土地違法、違規問題。地方政府出于自身利益考慮，還會壓低甚至免收本該收取的土地出讓金。去年6月，國家審計署在對全國6個省(市)所屬87個開發區的審計發現，其中有60個違規低價出讓土地，共少收土地出讓金55.65億元。
幾個月來一系列的針對土地方面的清查審計工作，預示着新一輪的“土地廉政”風暴即将到來。
全國房地産業土地轉讓收入與上海房地産業土地轉讓收入對比表 單位：億元 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003全國土地轉讓收入 194.4 120.3 103.3 132.2 103.2 129.6 189 225.1 228.7上海土地轉讓收入 40.6 45 33.9 30.1 15.3 23 59.5 61.1 78.5上海占全國 21% 37% 33% 23% 15% 18% 31% 27% 34%資料來源：《中國統計年鑒》、《上海統計年鑒》
2003年~2006年1至9月上海實收土地出讓金情況年份 實收出讓金（億元） 出讓面積（萬平米） 平均單價（元/m2） 實收出讓金（億美元） 出讓面積（萬平米） 平均單價（美元/m2）2003 91.75 6102 150.4 1.05 758 13.822004 140 6573.2 213 0.88 470 18.82005 100.4 5941.3 169 0.29 403.3 7.142006.1~9月 50.1 3631.2 137.9 0.039 49.9 7.75資料來源：《上海市有償使用地塊一覽表》。
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