购房者在售楼中心认真选房

　　

　　天鹅湖养老社区

　　北京房价趋稳，“刚需”购房者缘何成为房地产屹立不倒的基石？

　　【北京房价在疑虑中飙涨，在困难中前行。】央视财经《经济半小时》记者奔走北京各大楼盘发现，房价继续同比上涨，销量稳定，房价下跌仍然只是传说。而在北京买房子的人并非大富大贵之人，而是大批三十而立的年轻人甘愿在北京蜗居，甘愿当房奴也不愿意回家乡。究竟是什么原因导致房价居高不下，谁才是北京真正的“刚需”购房者？

　　最近一段时间，有关房地产的各种传闻不断，说是房子都卖不动了、价格大幅下跌、开发商的资金紧张甚至断裂，联想到之前李嘉诚大量抛售国内的地产，潘石屹说中国的房地产是泰坦尼克号，快要撞到冰山了。国内房价似乎充满了山雨欲来风满楼的味道。那么，国内楼市真的到了拐点吗？

　　北京楼市纷纷跳水，开发商大力促销各显神通

　　北京，多年来一直是中国房价的晴雨表。根据国内最大的房地产网络平台搜房网公布的价格，目前，北京四环内的房价已经高达每平米4万到13万元不等，四环到六环的价格为2万到5万元不等。

　　北京华业地产股份有限公司副总裁陈云峰：实际五环以内的，我们所谓的市区的房产仍然是比较稀缺的。实际供应的楼盘和土地的放量都非常少。但是以通州、大兴、房山、顺义、昌平以这些县组团为代表的房地产土地的供应量和销售量实际上，现在还是很大的。

　　陈云峰，北京华业地产公司副总裁，同时也是中国房地产协会商业地产专委会副秘书长。他告诉记者，今年5月，国内商品房销售量下降已经是不争的事实。

　　北京华业地产股份有限公司副总裁陈云峰：我们统计的资料能够表明，实际一线城市大概销售量在5月份，五一期间实际下降了大概40%。二线城市下降了大概35%，三四线城市表面上好一点，就是下降了大概30%。全国情况大体并不理想，但北京的地产商则是有喜有忧。

　　陈云峰告诉记者，5月13日，他所供职的地产公司在通州的楼盘开始销售，销售均价24000元。一天之内，推出的300套房源就卖了260套，创造了5亿元的销售额，是当月通州的销售冠军。

　　陈云峰：北京它基于这种人口的迅速的涌入，所以它的这种刚性的需求和改善性的需求就是支撑这个房地产销售的一个主要原因。

　　在北京，虽然一天之内销售80%以上的楼盘随处可见，但一些楼盘降价销售的消息也开始出现。在五环外的亦庄，眼前这个名叫海梓府的楼盘，有媒体报道，开盘均价从去年的35000元每平米降到了如今的28800元每平米，也就是说100平米的房子，降价幅度达到62万元，在不少买房人看来，这就是降价的一个信号。

　　北京亦庄海梓府售楼人员：我刚才给您查了一下13号楼4层，4层是4万元一平米。

　　经济半小时记者：4万？

　　售楼人员：对，周边现在都卖到38000元到40000元，你说你这28000元确实就因为有这个活动，而且是针对特殊的户型去做，不是所有的房子我都到28000元。其实每个开发商每个促销手段不一样，正好现在有这么一个活动再加上媒体添点加点什么的。

　　销售人员告诉记者，此次推出的活动仅是对于一些特殊户型，整体上没有降价。离开海梓府，记者又在六环边找到了这个名叫珠江四季悦城的楼盘，这个均价 14800元的楼盘正通过与房产网站合作，为购房人提供首付款，并打出了零首付的口号。有人对此解读为这是开发商急于卖房回款，不惜打起了政策的擦边球，为市场的投机炒房者提供帮助。

　　珠江四季悦城销售人员：对，现在是有零首付。零首付是我们为了推出三期的精品，所以和搜房做了一个零首付的金融活动。

　　记者：那首付我是要付还是不付？

　　珠江四季悦城销售人员：这个的话，目前来说，零首付的活动。

　　记者：怎么来做？

　　珠江四季悦城销售人员：怎么来做还不太清楚。目前先把资料交给，过几天 现在是排号阶段，拍好阶段之后您把这个具体的后期的资料都提交给搜房，搜房网根据个人的征信把一些贷款贷出来。但是前期我们排号，排号之后能享用5个月的免息。就比如这钱您贷出来5个月之内是免息的。

　　记者：我找谁去贷？

　　珠江四季悦城销售人员：搜房。

　　记者：我找搜房去贷？

　　珠江四季悦城销售人员：对。

　　那么，搜房网或房地产企业直接给购房人发放贷款的行为是否合法呢？ 1999年最高人民法院关于如何确定公民与企业之间借贷行为效力问题的批复表明：公民与非金融企业之间的借贷属于民间借贷。只要双方当事人意思表示真实即可认定有效。但是，具有下列情形之一的，应当认定无效：而认定无效的第三条就是企业以借贷名义向社会公众发放贷款。

　　在观望下平稳，北京楼盘市场仍然供不应求

　　5月的北京楼市，不同的地产开发商有着不同的诉求，有的为一天卖完而高兴，有的希望通过促销回笼资金，有的试图以打擦边球的形式，向市场提供零首付的产品。真是几家欢乐几家愁。那么京的楼市到底跌没跌呢？

　　在北京，记者见到了北京房地产协会秘书长陈志。他告诉记者，今年1到4月，北京不含保障房在内的新建商品住宅成交量虽然创下了4年来的新低，但并没有出现断崖式的下跌。

　　北京房地产协会秘书长陈志：这四年做一个平均数的话，我们现在的数就是比平均水平略低。

　　在陈志提供的数据中，记者也看到，2011年到2014年，1到4月的不含保障房在内的新建商品住宅成交量分别为1.94万套、1.58万套、2.99万套和1.58万套。 2013年之所以成交量特别高，是因为受当时国五条的刺激，以及北京市对二手房交易征收20%个人所得税的政策刺激下产生的，并不具有代表性。

　　北京房地产协会秘书长陈志：我们的市场应该说现在呈现出来的是一种在急剧观望下的平稳。

　　和前四年相比，目前1到4月的成交量没有大幅萎缩，那么从统计来看，北京的房价究竟是涨还是跌了呢？

　　北京房地产协会秘书长陈志：价格是在3月份有所回落，但是同比价格是上升的。

　　陈志提供的数据显示，在总销量和往年基本相当的情况下，2011年到2013年1到4月，200万元以下的新建商品房占比约为45%，但今年这一数字下降了 10%，只占35%。而200万元到800万元每套的商品房从前3年的占比55%左右，今年上升到了65%，这在相当程度上拉动了新建商品房的统计价格。

　　北京房地产协会秘书长陈志：叫改善型的户型面积偏大的，在今年1到4月交易量是一个增加。

　　就在记者采访期间，一些媒体发表文章，认为北京目前新房库存高达7.5万套，并得出购房需求萎靡不振的结论，对此，陈志并不认同，他告诉记者，从前3年的1 到4月看，北京预售批准的商品房上市量分别是11200套、12000套和9900套，但今年却达到了21300套，是往年的2倍左右，因此，他认为用库存的增加推导出需求萎靡不振是不准确的。

　　北京房地产协会秘书长陈志：库存的上升是由于我们的许可入市的量增加，所以你单纯用库存的量去表达说市场现在不好了，去化下降了，你看库存在增加也不科学。

　　此外，陈志还告诉记者，今年1到4月，由于银行对房地产贷款不积极，也造成了交易速度的下降，以往20天就能完成的交易，现在往往要2到3个月才能完成。

　　北京房地产协会秘书长陈志：银行对于买房人的支持力度在减弱。

　　目前很多买房人持币待购，在他们看来银行减少贷款、地产融资难都会导致开发商的资金链紧张，从而可能降价销售。那么统计的情况又如何呢？

　　陈志：目前全国就是整个行业的企业资金链的状况是不太理想。看到的全国一季度，全国这个角度来说市场的资金到位率是明显放缓的。跟2013年同比是从26% 点几下降到6%点几。全国这个下降速度还是比较大的。利用外资、其它资金也都是同比下降的比较大。开发商在不断的努力开发企业的资金到位率仅仅是增长了 4.5%。

　　针对房地产可能出现的资金问题，5月12日，央行召集了16家商业银行行长，要求各银行合理发放个人住房贷款，目前，虽然从实际执行的效果看还不理想，但陈志也认为，中国房地产和银行业已经深度关联，和地方财政已经深度关联，和已经买房居民的利益深度关联，因此，作为中国地产的风向标，北京的地产价格不太可能发生深度下跌。

　　陈志：它对中国经济的这种深度的关联，它的涨跌、它的不稳定对中国经济的影响度从这个角度去看它的重要性还没有一个行业能够替代。

　　另外，陈志也告诉记者，北京是一个人口大量涌入的城市，每年新增户籍人口30万到50万人，这都会对住房产生巨大的需求，以北京推出的比周边商品房价格低 30%的自住房为例，今年北京推出5到7万套的自住房，已经申请的居民竟然达到四五十万人，也就是说，如果自住房不增加的话，至少将有三四十万居民将走向普通商品房的市场，但每年北京的一手房和二手房的供给量只有20万套左右。

　　陈志：40万和20万仍然是一个供不应求的局面。

　　从销量、价格、地产商的资金状况、以及北京房地产的供需现状，北京房地产协会秘书长陈志都做了详细的分析。采访中，虽然地产界的从业者表示，未来北京的房价还会上涨。但市场中，决定房价涨跌的还有另外一只重要的力量，那就是购房人。那么，被称为“刚需”的购房人，他们又是怎么看待北京房价的呢？

　　出租司机：你觉得你是刚需吗？我绝对是刚需啊。从需求上来看，你是刚需。从买房的能力来看买房能力上我是强努，那就不是刚需了。对，我是强努着买这房。在北京，仅仅有住房需求的人不能被称为“刚需”，要成为“刚需”，还需要强大的经济实力。不瞒你说，我买这房，我借了一屁股的帐。这房这号还没有摇下来呢，我就先把钱借好了。

　　记者：您借了多少钱

　　司机：我借了8万。

　　记者：借了几个人？

　　司机：借了四个到五个。

　　出租司机告诉记者，按他们每月四五千元的收入，只能考虑申请经济适用房、两限房，六环以内的普通商品房他们几乎想都不敢想。出租司机既然不是北京的刚需。那么数量更为庞大的公司白领呢？在通州，记者也见到了这位小伙子，他告诉记者，父母和自己一家三口目前居住在一个只有74平米的房子里，要改善居住需求，只能把现在的房子卖掉，添些钱再买一个面积为90平米的房子。

　　通州买房人：如果加上交房的契税的话210万。

　　记者：您这个估计要贷款多少？

　　通州买房人：我贷款80万。

　　但这位34岁的小伙子告诉记者，如果10年前没有买房的话，靠现在的收入在通州买房，简直就是天方夜谭。幸运的是，10年前他买了房，因此现在小房换大房，只需要贷款80万，而在未来的30年里，每个月他要付出4000多元的月供。

　　通州买房人：我这是没办法，被逼的。

　　记者：不买房会怎么样？

　　通州买房人：不买房住不下。孩子，父母看孩子。一个70平米的房子住5口人，哪住的下啊？对吧，没办法。被逼的买房，不然谁会在这么贵的时候买房，我疯了吗？

　　那么，80万元的贷款，会对这个家庭造成多大的压力呢？小伙子说，他们夫妻每月的收入只有1万元左右，每个月除去4000多元的月供，还剩6000元，而6000元全养活一家三口，显然是不够的。

　　通州买房人父母：他们俩人去掉一个人的工资还贷款，三口之家靠一个人维持，维持不了吧？我们老两口援助吧。我想这样的家庭挺多的。

　　通州买房人：只能这样。你不可能让我们不吃不喝不生孩子吧？

　　那么，在北京的通州，像小伙子这样的年轻人，还有多少呢？

　　通州买房人：30多岁，除了是事业真的特别好或者是家里经济条件非常好的，基本上都会背着100万左右的贷款吧，差不多如果买的晚的话2007年以后买房基本上都得背100万左右。

　　虽然这个小伙子认为目前通州的房价，对他的家庭来说负担太重了，但他也表示，即使咬着牙也要买，因为他看不到促使房价下跌的力量。

　　通州买房人：政府绝对不会让房价跌的，关注房企的微信平台号称2020年通州要涨到6万一平米，我不知道到那个时候大白菜多少钱一斤了。

　　在北京，如果不靠父母，可能很多人都要通过这样一条道路，实现自己的住房梦，赚了钱先买一套小房子，如果赚到更多的钱，再换一套更大的房子。正是一个个家庭的努力，造就了北京多层次的住房市场。而目前，在房价持续创下新高、很多人都在观望的时刻，到底又是哪些人在买房呢？北京华业地产公司副总裁陈云峰告诉记者，对公司楼盘的销售情况进行统计分析后，他发现，一个神秘的人群成了目前买房的主力军。

　　北京华业地产股份有限公司副总裁陈云峰：我看了一下买我们房子的这些人进一个售楼处 我数一个年龄都在30岁到35岁之间。而且我注意到了一个特别有趣的现象就是每进去10个几乎都是带着自己大肚子的老婆进去。所以这就回答了什么人在买北京的房子，特别像是通州这样的房子，实际就是刚需人群，有孩子的，或者要生孩子的，来买这个房子的。我们感觉占到了60%左右，这60%都是刚性的需求啊。

　　多年前，地产名人冯仑曾经说，“丈母娘”是刚需，“丈母娘”抬高了房价。而今天，陈云峰也用自己的统计表达了：一个家庭的未出生或已经出生的“宝宝”们，目前也成了北京房地产的新“刚需”。

　　北京华业地产股份有限公司副总裁陈云峰：所以我们也可以想象在北京工作的北漂一族

　　应该说承担了很大的买房的压力。

　　作为一个地产商，陈云峰表示虽然他理解生活在北京，还没有买房居民的巨大压力，但是，他也坦言，这种压力还会长期存在，因为，北京的高房价，根本上是中国的产业格局造成的。

　　北京华业地产股份有限公司副总裁陈云峰：我觉得起码在10年内这就是一个趋势。你在老家，特别是在县城。你能找得到一个好的企业吗？除非你能够挤进政府机关。你再回想一下咱们的地级市有好的企业吗？所以现在就是咱们房地产它所反映出来的问题，实际是我们整个国家的产业发展不均衡的问题。它就造成了像北京的这种首都性城市它这种大量积聚的资源，吸引了大量的年轻人来寻求发展的机会。尽管车堵了，尽管雾霾了，尽管房价这么高。你不在这你怎么办？实际没有选择啊。只有中国的这种产业的规划更合理了。我们的人口大家都不奔着北京来了。我们的房地产才能真正的冷却下来，那个时候价格才不涨。否则价格一定是上涨的。根本就没有什么争议一定是上涨的。

　　产业，决定着人口的聚集和离散，也决定着一个城市的地产价格。不久前，国家做出了京津冀一体化的发展战略，要把集聚北京的大量产业逐渐疏导到一个更大的区域，这对北京的人口也会起到分流的作用。而调查中记者也发现，北京空气污染日益严重、房价越来越高的情况下，离开北京也正成为一种新的市场力量。在房山和河北的边界，记者也看到大山深处，通过开山平地、占地56平方公里的天鹅湖生态卫星城正在兴建。在这里，不仅拥有2000亩的湖面，同时按山势的高低不同也分别坐落着欧洲乡村风格的联排别墅和商品房。6年来，这里对北京市民已经销售了5000多套住房。

　　北京购房人：我们上周刚买的。

　　记者：上周刚买的？花了多少钱

　　北京购房人：花了120万

　　记者：多少平米？

　　北京购房人：应该是172.46平米。

　　这位大姐告诉记者，很多北京的老人在这里买房，一方面是优美的自然环境适合养老。但考虑最多的却是，北京市内房价太高，儿女要解决住房问题，一般都要花费几百万才能解决，这会造成巨大的经济压力，因此他们退休后选择在这里买房颐养身心，而市内的房子就让给儿女们居住，以减轻他们的经济压力。由于亲人之间离得并不远，亲情也能得到维护。

　　北京购房人：我们因为退休了，将来就是牵涉养老，反正身体是排在第一位的。

　　记者：您是旅游地产或者养老地产的新刚需，可以这么讲吧？

　　北京购房人：今天先过来看看。

　　记者：看完之后感觉怎么样？

　　北京购房人：感觉还是不错，挺好的。

　　记者：有考虑要买吗？

　　北京购房人：有考虑啊。

　　目前，环北京周边，像天鹅湖这样的养老社区正在白洋淀、易水河等地快速崛起，而这样品质的楼房，一套65平米的房子价格不到40万，200万不到就能买一套 180平米的联排别墅也吸引了大量的北京人。从现实情况看，北京老人的外迁一旦形成更大潮流，也将在北京市内腾出大量的住房，对不断上涨的房价起到抑制作用。采访中，天鹅湖的开发商也告诉记者，由于前来购房的北京人越来越多，这里的房价一直都没有降。

　　华银基业房地产开发有限公司总经理庞文剑：从2009年至今，已经是经历了几次经济发展的高潮和低潮。但是始终应该说是比较平稳的，稳步上升的一个趋势。到目前为止没有进行过降价。

　　庞文剑告诉记者他会一直保持低价策略，吸引北京人源源不断的搬到这里，而为了使这里更具活力，他还将在这里打造各种产业园区，来吸引年轻人入住。

　　华银基业房地产开发有限公司总经理庞文剑：像城市一样完善的一种配套然后再有更高的一个性价比，所以这也是这个项目从2009年开盘至今，我们一直不是把它当成一个项目在打造，一直把它当成一个小城镇来打造。

　　对于天鹅湖生态卫星城的做法，陈云峰也认为，这和北京的楼市形成了新的互动，有利于缓解北京的住房压力、控制房价。

　　北京华业地产股份有限公司副总裁陈云峰：把人口能够利用轨道交通都疏导到卫星城，这个是北京正在做的工作。另外它也明确了不再摊大饼了，所以这次提到京津冀一体化，像河北的燕郊，涿州，包括最近跳出来的保定，包括沧州。这些区域实际离北京高铁的距离也就大概一个小时。都属于都市的一小时生活圈之内的我觉得它们也会承接很多的北京的人口。

　　城市产业结构决定了“刚需”购房者成为北京楼市屹立不倒的基石

　　北京是一个特殊的地区，它不仅是国际一线的都市，同时也是13亿人口心向往之的首都。在北京，不仅有针对弱势群体的保障房，也有需要申请才能购买的自住型商品房。而同样条件的商品房，不同地区之间的价格差距也非常大，不同人群的购买能力更是相差悬殊。国家和地方不断推出的各种房产政策，也会对北京楼市造成多重影响。那么，在这样一个复杂的经济环境里，我们究竟是该买房，还是继续观望呢？

　　一方面北京的房子还是那么贵，另一方面我们也看到刚需下，一个个房奴在艰难生存。那么这样的状况能够维持多久？北京的房子究竟向左还是向右，各种声音我们都来听一听吧，不过买不买房，主意还得您自己拿。

　　城市资源影响着“刚需”购房者

　　在北京朝阳区的这家麦田房产，中介人员告诉记者，这里的二手房相比去年价格下降了不少。

　　麦田地产中介人员：肯定跌了，去年那会三万三四都是低的了，现在三万元的都有。在房山的一手房销售现场，中粮万科的销售人员这样告诉记者。

　　中粮万科销售人员：这个价格最近是涨还是跌了？我们项目也没什么太大的变化。跟去年的价格差不多。

　　在北京的燕郊，夏威夷蓝湾的销售人员这样说。

　　夏威夷蓝湾销售人员：卖得不太好，肯定是比以前稍微差一点，但是降价绝对不会降价。

　　首尔甜城的销售人员也这样告诉记者。

　　首尔甜城销售人员：2013年的元旦开的盘。

　　记者：当时是卖多少钱

　　首尔甜城销售人员：7000多元

　　记者：这1年都涨到了这么高？

　　首尔甜城销售人员：对。12000元。现在地铁不是要进燕郊了吗？这样的话咱们价格以后还会涨。

　　记者：你估计现在没人买房子还能维持多长时间？

　　首尔甜城销售人员：这种情况，说实话其实包括客户包括开发商都有点崩不住了。

　　华业地产副总裁陈云峰告诉记者。

　　华业地产副总裁陈云峰：但是开发商的资金紧张，需要市场。这种销售量大幅下滑到多长时间呢？大概是9个月到12个月，也就是3个季度到1年开发商才会真正感觉到自己的资金链紧张。所以说我们说现在就说开发商的资金链紧张了还为时过早。

　　北京房地产协会秘书长陈志这样判断北京的楼市。

　　北京房地产协会秘书长陈志：我们的预期应该是在未来6月份7月份吧市场会回归一个正常的状态。

　　【半小时观察】：

　　国际上对于房价的判断有一个概念就是房价收入比，按照惯例，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，而北京这个数字是19.1，高居全国榜首。而这样的严重偏离已经维持了很多年。事实上，很多人都曾经认为北京房价太离谱，迟早会降，但是北京的房价一直在涨。具体分析，我们可以看到，买房的主力军并非是大富大贵之人，而是那些三十而立的年轻人，他们宁愿背负高额的房贷也不愿回到家乡。事实上，高房价的背后折射的正是中国产业结构的不均衡。正如片子中所说，产业，决定着人口的聚集和离散，因此也决定着一个城市的地产价格，因为我们每个人都需要工作，都需要一个相对良好的人文和社会环境。而在中国能够吸引大多数年轻人创业和乐活的城市并不多。调控房价，说到底是产业结构的调整。