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钱更值钱 中国房地产已经到了套现的最后时刻

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　　自1998年以来，由于种种原因，如个人房贷在利息很低的情况下从无到有的飞速发展，股市进入熊市等，中国房价都出现了持续大幅上涨行情。

　　无论中国的房价怎么涨，总会有一些房地产泡沫即将破裂，房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手，毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄。

　　兴业银行首席经济学家鲁政委表示，过去15年那样房地产价格高速上涨同时投资也快速增长的黄金时期已经结束了。不过，不涨并不意味着下跌。

　　据鲁政委判断，在未来几年里比如说一到两三年的时间里房价不会马上下跌。从房价的上涨来说，在过去的15年里从1998年开始一直到2013年，差不多15年的时间里房价一直在比较快速地持续上涨。

　　15年就是一代年轻人的老去，从2012年开始如果说以16岁-60岁统计，中国的劳动人口已经开始出现下降。从这个意义上讲，真正未来能够被城镇化的人口相对于上一拨的婴儿潮时期来说，其实已经开始在走下坡路。

　　康宏中国首席经济学家杨晨也表示，目前不论是从刚需上来讲，还是基于地方财政收紧的局面，都不支撑房价下跌。

　　杨晨认为，此前一些地方的楼市“限贷”是很不公平的做法，不加区别的一刀切误伤了很多刚需购房者；另外，我们不得不面对一个事实：房地产市场的低迷会影响整个国民经济健康发展。

　　渣打银行的经济学家评论称：“对房地产而言，最糟糕的情况也许还没结束，但我们未发现有迹象表明，情况会突然恶化到'降价大甩卖'的程度。”

　　当前，尽管中国货币政策明显趋于宽松，但实体经济的改善并不明显。11月中国CPI同比增长1.4%，创2009年11月以来最低，而且CPI在今年5月份以来已经连续半年处于下降态势。中国11月PPI下降2.7%，更是连续33个月下滑。

　　申银万国发布宏观研究报告指出，中国面临最为严峻的通货紧缩危机。报告指出，“数据验证了之前的判断，中国面临的风险不是通胀而是通缩。”

　　通缩压力既有内忧亦有外患，所谓“内忧”是指内需不足，“外患”是以原油为代表的大宗商品价格大幅下跌。

　　通缩将放大债务，对于整体经济尤其重资产型企业、消费型企业不利，部分下游行业例如原材料加工企业和公用事业能够从中受益。

　　持续的通缩是一场灾难。经济学的解释是，在通缩的状况下，人们对商品与服务的需求下降，导致价格下降，而人们会认为价格在未来还会继续下

　　通缩压力既有内忧亦有外患，所谓“内忧”是指内需不足，“外患”是以原油为代表的大宗商品价格大幅下跌。 通缩将放大债务，对于整体经济尤其重资产型企业、消费型企业不利，次贷危机之后主要经济体都在与通货紧缩做斗争，目前看中国面临的形势最为严峻。

　　PPI连续33个月下滑 房地产投资持续回落是PPI降幅扩大的主因。由于房地产是过去总需求扩张的主要驱动力，相关房地产产业链的产能快速生长。

　　当房地产走入长周期下行区趋势，受制于产能过剩和总需求不足，在产能过剩未被出清之前，工业品价格会持续负增长。经济层面的大环境如此，个人的财富增长也受制于其中。

　　由于推迟购买，对企业的生产或者服务需求进一步下降，因而将导致更高的失业率，企业开出的工资更少或者减少雇佣，由于人们的收入减少了，只能更加减少需求，这样又使得价格进一步下跌，由此开始一个持续朝下的螺旋过程……最终导致经济衰退。

　　次贷危机之后主要经济体都在与通货紧缩做斗争，目前看中国面临的形势最为严峻。申银万国认为，货币政策再也不能够无为而治，预计将果断进行对冲，维持中国再次进入量化宽松周期的判断，预计未来12个月最多可以有3次降息6次降准。

　　与物价普遍上涨的通胀相反，通缩会显得消费者的购买力增加，也就是“钱更值钱”了。不过持续下去的结果就是，企业债务负担加重、失业率上升，进而使得整个社会的财富缩水。

　　在通缩环境中，当然是现金为王。虽然持有现金没有太多利息收益，因为那个时候，储蓄类产品的利率、货币市场基金的收益率都会比较低，但物价下跌相当于现金增值，而且持有现金能拥有最大的灵活性。

　　Simonds家建集团首席房产投资策略分析师刘磊分析称，房子的融资和抵押价值随时间推移而不断缩水，房子的变现能力在供给过剩的关系中越来越差。而通缩经济环境下，有现金支配成为了“王者”。

　　期待那些还没有看懂市场的投资者们要有充分的思想准备，最更多的现金储备成为了未来度过危机岁月的最佳选择。是时候该套现房子了。

中国4万亿外汇储备面临“失控”危险 净亏损超7千亿美元

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　　根据国家外汇管理局上月末公布数据显示，截至2014年三季度，中国对外金融净资产17962亿美元，同时外汇储备达到了38877亿美元。

　　中国成立外汇管理机构20年来，外汇储备规模增长了78倍。被业内称为“愚蠢地增长”的外汇储备，如今可能处于“失控”的边缘。

　　当2006年中国外汇储备达到8536亿美元，首次超过日本成为全球外汇储备第一大国时，全球一片惊叹。但很快，观察家们发现自己过于大惊小怪了：此后中国外汇储备象脱缰的野马，不断刷新记录。从后视镜里已经看不到追赶者。连续8年位居世界第一。

　　今年3月末曾一度达到3.95万亿美元，占全世界外储总量的三分之一，比世界第二的日本还要高出2.85万亿美元。

　　著名财经学者刘胜军表示，如果用“失控”来形容中国外汇储备是非常恰当的：一是规模太大，远远超出合理边界；二是增长没有停下来的迹象。

　　1996 年中国外汇储备才首次突破了1000亿美元，当初最乐观的人恐怕都难以预测到如今的规模。从趋势来看，除了2011、2012年增速有所放缓之外，增长势头一直迅猛。2013年增加了5080亿美元，成为中国外汇储备积累增幅最大的一年。

　　刘胜军表示，对于经历过外汇稀缺年代的中国人而言，外汇储备一度是国家实力与尊严的象征。中国的做法并不独特，它不过是重商主义(Mercantilism)的现代版本。

　　重商主义产生于16世纪中叶，盛行于17—18世纪中叶，该名称最初是由亚当?斯密在《国民财富的性质和原因的研究》中提出来的。该理论认为一国积累的金银越多，就越富强。要使国家变得富强，就应尽量使出口大于进口，因为贸易出超才会导致贵金属的净流入。二战后，大量发展中国家也都采取了“出口导向型战略”来发展经济。

　　但物极必反。持有过多的外汇储备，不是幸福，而是一种负担，在信用货币时代更是如此。

　　刘胜军表示，衡量外汇储备的适宜有两种方法：

　　衡量方法1：国际收支领域的权威学者特维芬 (R?Triffin)提出，一国的外汇储备与它的贸易进口额之间保持一定的比例关系：以满足 5 个月进口需要为标准，满足2个半月进口需要为最低限。2013中国进口为19504亿美元，5个月进口约为7800亿美元。以此为标准，2013年的 3.82万亿美元的外汇储备，超标率达389％。

　　衡量方法2：储备/债务比例法，认为外汇储备量以占全部外债余额的 40%为宜。截至2013年底中国外债余额为8630亿美元，对应的外汇储备标准仅为3452亿美元，连2013年底外汇储备的十分之一都不及。

　　中国的外汇储备主要由四个部分组成：一是巨额贸易顺差；二是外国直接投资净流入的大幅增加；三是外国贷款的持续增多；四是对人民币升值预期导致的“热钱”流入。

　　中国外汇储备的结构没有对外明确公布过，目前属于国家金融机密。据估计，美元资产占70%左右，日元约为10%，欧元和英镑约为20%，依据来自于国际清算银行的报告、路透社报道以及中国外贸收支中各币种的比例。

　　外汇储备过多，带来的主要问题有三：

　　第一，央行收汇需要投放人民币基础货币，这加剧了中国本就严重的货币超发问题；

　　我国的外汇储备不同于其他国家的是，我国的外汇储备是货币发行得到的，其真正的原始所有人是储户，因为当央行印钞票的时候，其实是对当时储户的储蓄 资金的一个稀释。比如老百姓以前的100元，现在可能成了20元，其中80元的价值去哪里了呢，这就是外汇储备。当然这个说服只是打个比方，但基本原理就 是如此。

　　因此人民币最近十多年的发行基本是以美元为抵押的，进来多少美元，印多少人民币，这是由人民币和美元之间固定的汇率作为基础的。

　　第二，外汇储备主要投资于美国国债等高流动性资产，回报率很低。截至2014年10月，美国国债总额12.8万亿美元，中国持有其中1.252万亿美元的国债，占比9.78%。

　　尽管中国的对外净资产高居全球第二位，但 2008-2012年国际收益累计净亏损超过7000亿美元。究其原因，是中国的对外资产回报率大大低于对外债务的成本。根据世界银行2005年对中国 120个城市的12400家企业进行的调查，外资企业在中国投资回报率高达22%，而中国外汇储备投资于美国国债的回报率只有3％。

　　其实外汇储备的运作，最近几年政府也做了诸多尝试：比如，2007年成立中投公司，将一部分外汇储备用来投资国外公司的股权，以实现保值增值；后来 国开行向央行申请，由国家外汇管理局将一部分资金贷款给国家开发银行，由国开行再向国内企业贷款，以进行境外投资，或者直接由国开行贷款给境外的企业。当 然也有部分报道，称外汇管理局成立基金公司投资于境外特别是美国的股票市场，当然这一直没有得到相关部门的明确肯定。

　　从目前来看，央行对外汇储备的投资是相当谨慎，而且比较安全稳定的。作为主权财富的外汇储备投资要求的首先是安全性和流动性，其次才是收益性，最后才能谈到政府的其他各种战略目的，这是由外汇储备的性质所决定的。

　　第三，安全性隐忧。一旦发生国家间的对峙，冻结外汇储备并非不可能。此前，美国就对利比亚等国采取过此类限制。

　　央行行长周小川深知此点。早在2011年他就表示，外汇储备已经超过了中国需要的合理水平。

　　资深财经人士陈思进表示，中国在外汇储备问题上一吃过亏。在2000年之后的美元大幅下跌过程中，中国外汇储备在账面上贬值严重。有观点认为，2003年中国的外汇储备账面损失约200亿美元，2004年上半年账面损失约400亿。

　　此外，在美国次贷危机发生后，作为雷曼兄弟的交易对手，中国外管局执掌的外汇储备投资 曾蒙受巨大损失。不过，在中国外汇储备结构中，美元仍占据绝大多数。据国际清算银行的数据显示，中国外贸收支中各币种的比例的估计，美元资产占70%左 右，日元约为10%，欧元和英镑约为20%。

　　对比西方国家，中国外汇储备居高不下的原因是什么？中国金融智库研究员、北京《国情内参》 期刊首席研究员巩胜利表示，西方的货币是由一个独立的货币管理委员会来管理。像美国和欧盟，都没有政党干预或控制货币的机制，因为他们没有权力控制货币资 源。“外汇是用人民币换回来的，那换了以后就扩大人民币的发行量，把美元堆在那里，其实是严重的资源、货币、资本极大的一种浪费，现在人民币的发行量接近 120万亿。”

　　大量的外汇储备不仅带来通货膨胀，面临的挑战还体现在增加中国央行的资产负债风险，同时加大外汇储备的经营难度上。目前中国的外汇储备占央行总资产的比重已超过80%，因为与央行资产负债货币结构不匹配，带来了很大汇率风险和成本对冲压力。

　　北京师范大学MBA导师、经济专栏作家段绍译针对不断增长的外汇储备指出：“这是一个非常愚蠢、错误的决定。因为国际贸易的优点，是每一个国家成为市场，发挥各自的优势，收支平衡。如果你这个钱不去买东西，等于是一包废纸，把这个财富白给人了。”

　　有较大的外汇储备规模，可以保证市场的安定。然而，过多的外汇储备也会加大人民币汇率升值的压力，如果为了减轻人民币升值压力，而增加货币供给或降低利率，本来就已经极为宽松的货币市场，将因此变得过度宽松，从而刺激国内资产市场泡沫膨胀。有很多负面影响。

　　段绍译表示，目前中国的外汇储备大多存在美国的银行里，买了美国的国债，而中国大量民营小企业却有无处贷款的问题。据美国财政部公布的数据显示，2014年5月，中国增持美债77亿美元，总额增至1.2709万亿美元。

　　经济学家、深圳大学教授国世平教授指出，“我国之所以出现这种情况，是因为制度性障碍，原来我国缺少外汇，企业出口创汇，都必须交给国家，企业拿人民币。我国目前外汇多了，应该改变这一状况了，让企业自己留用外汇，藏汇于民。”

　　对于解决巨额的外汇储备，国内外专家学者提出各种建议。巩胜利指出，“国家对外汇管制 得特别严厉，作为第一货币的美元，只能单向面流进来，没有自由进出的机制，所有的美元市场不准流通，都进入银行体系，它就越堆越多，这样堆下去，不仅没有 利润，也没有理财的所谓财富增值，甚至中国的老百姓也没有办法享受。”

　　刘胜军表示，要阻止外汇储备的疯狂增长，无非两种办法：一是人民币升值，二是扩大资本账户开放。

　　第一种方法虽有采用，效果却不佳。人民币自2005 年汇改以来已经升值了19%，但由于采取了小步慢走的单边升值策略，诱发了严重的热钱流入，加剧了外汇储备上升趋势。热钱一边享受人民币升值，一边享受中国与发达国家之间显著的利差，可谓难以抵御的诱惑。依靠人民币升值来减少外汇储备的另一个问题在于：人民币升值空间已经不大。一方面，中国经济步入痛苦的转型期，实体经济困难，过度升值只会雪上加霜；

　　另一方面，过去十年人民币呈现“对外升值、对内贬值”的独特格局，人民币对美元汇率目前已经接近均衡水平。尽管贸易账户依然保持顺差（2013年为2598亿美元)，但这样的贸易竞争力是建立在中国国内生产要素价格低估之上的（尤其是对环境的过度透支），是显然不可持续的。所以，与其推动人民币继续升值，不如还原出口企业在环境污染、 劳动力、资本等方面的真实成本，这样更符合中国的国家利益。

　　刘胜军表示，与人民币升值相比，扩大资本账户开放可能是降低外汇储备上升压力的更好选择。

　　第一，鉴于中国国内显著的资产价格高估（特别是房地产），扩大资本账户开放，意味着境内投资者转向海外市场，资本流出，进而降低 外汇储备。

　　第二，与中投的资金运作相比，让个人和企业自己决定外汇如何使用，显然是更加具有效率的方式，真正实现“藏汇于民”。

　　第三，扩大资本账户开放， 也有助于减少货币超发的压力，为房地产泡沫降温。

　　当然，扩大资本账户开放也有风险。资本流出的扩大， 会挤出中国的资产价格泡沫，这将使中国股市和楼市价格重心下移。鉴于中国楼市与股市当前的脆弱性，扩大资本账户的步伐不宜过于激进。

　　中国要阻止外汇储备继续“愚蠢的增长”，不应指望人民币继续升值。更好的选择是加快改革以消除国内的生产要素价格扭曲，同时稳步推动资本账户扩大开放。

　　面对不断增长的巨额外汇储备，显然，中国决策者已经意识到风险所在。今年5月份，中国国务院总理李克强曾表示，“比较多的外汇储备已经是我们很大的负担，因为它要变成本国的基础货币，会影响通货膨胀”。

　　中国外汇管理局局长易纲指出，“当外汇储备额达到3.7万亿美元时，外汇储备超过一定量以后，边际成本已大于边际收益，等于你再增加就不合算了。”