21世纪经济报道



上海

" 你现在轻松了，房子还没过户就赚了 100 万了 "，这是最近朋友总拿来调侃我的话题。我所在的城市，就是在刚刚过去的 2015 年以超过 1.4 万亿的总成交金额成为全球最大房地产市场的上海。

过去一年，在我的身边，总不乏这样的神话。

中环、内环的三房，年初买进，正常手续走完正式过户时已涨 100-200 万的不在少数。我并没有那么幸运，赶在疯狂的年尾买票上船，以略低于市场的价格买进一套中环的大三房，春节一过，年前观望待售的房主纷纷调高售价，我的房子就出现了文首你所看到的未过户即赚百万的 " 假象 "。

作为一名城市普通中产，我置身于这样的市场，从浑然不觉，到观望，再到愤然、焦灼，继而决断，基本代表了过去一年这个城市置换客们完整的心路历程。但即便到了现在，我们也未能言是该庆幸，还是冲动。

跳价百万的二手房市场

在下定决心要置换一套主城区的学区三房后，我需要卖掉现有外环线外郊区的两房，一是根据上海的限购政策，非本地户籍已婚夫妇名下只能有一套住房；二是我需要以这一套的房款去充首付，我就是传说中的置换客。

在创造了 7678 亿元二手房成交金额的 2015 年上海市场，像我这样的置换客不在少数。虽然在部分房主眼中，仅握百万以内现金，再准备通过卖出和买进来实现郊区跳到市区的置换型买家，是他们最不欢迎的 " 下家 "，是没有议价权的。

我给自己能力范围内设定的目标是 700 万以内的次新房，单价 5 万左右。这样的预算若是 2015 年初，在上海内环核心区域也是有找的。但到了 11 月，上海中心城区的房价在 "330" 新政后逐月攀升，我被挤出内环，实事求是地开始在中环寻找目标。

多家机构的数据显示，2015 年上海一手住宅平均成交价格涨幅接近了 18%，二手住宅成交均价上涨 21.5%，但从中心城区来看，这个数据明显还是 " 被平均 " 的。

直到 11 月底开始看房后，才知道市场已超乎我所学所想。我所瞄准的区域，11 月尚有 600-700 万的次新大三房可看，到了 12 月，700 万以下已再难觅，再到春节前的 1 月，基本都在 750 万以上了。

这些都是挂牌价，我曾天真的以为 700 万的买卖怎么也有个 50 万左右议价空间，后来才知道市区已成 " 卖方市场 "，诚心出售的议价空间不是没有，10 万左右，不急于出售的不跳价已是良心。

在每个周末疲于看房的奔波中，从热情高涨到焦灼难安，从考虑一周再谈判到当场议价，我的生活就是一个大写的焦虑。

这期间，我有三次准备谈价确定的念头。第一次的房主是对上海老夫妇，子女已经移居海外，准备卖房养老。他在上月已涨价 30 万，但是给我的议价空间只有 5 万，后来又关门惜售，准备年后再涨。

第二次是一位港籍业主，她准备卖房去美国置业，挂出的价格略低于周边市场价，但条件是一个月内 730 万全款付清，作罢。

第三次彻底刷新我的认识。看房后让中介约好业主下周末敲定，业主说现在涨价 50 万才卖，还有好几个人在排队。又过了一周，系统显示此房涨价 100 万。

朋友安慰说，现在这一周一个价，你又是置换，整个周期长达半年，也许还未过户，就已经涨了百万，而且大家都不愿持有现金，换作你你卖吗？

这样的市场，没有人心态是好的。

面粉贵过面包的土地市场

上海房价为什么在 2015 年突涨，而且涨势超过业主、超过开发商、超过每一个自认为了解这个行业的人的意料。

这其中，政策松动后的补涨效应是一方面，另一方面是需求被激发后，市场气氛致大部分有需求和能力的人急于买票上船，还有一些中介的推波助澜因素。但大体来看，大部分还是实打实的需求，这与 2009 年那波炒房潮还是有别。

也就是说，2015 年的上海房地产市场是提前透支了很多需求的。

去年 10 月，上海高层也曾对房价喊话。称上海房价已经很高，如果不坚持调控，会削弱城市竞争力。

今年 1 月，上海有关部门也召开了一个内部研讨会，也给出了防范房价过快上涨的定调。

但随后接二连三的 " 地王 " 又刷新了大家的认识。

往往是一块地刚拍出，周边的二手房已闻风涨价。人们纷纷假设开发商不会亏钱，那么面粉已经贵过面包，按土地成交价，要卖单价 5 万才能保本，再加上若干年开发和利润，可是周边的二手房才 3 万。

于是在地王的轮番登场中，一些惊悚的标题也这样呈现：保本售价 5 万！某地进入豪宅时代！保本售价 5 万！某区彻底消灭 4 万单价！

2015 年，上海成交的经营性土地建筑面积同比下降了 43%，是近 5 年来的最低点，但成交金额却下降不大，地价上升幅度可想而知。特别是热得发烫的宅地市场，高溢价地王频出，也成为推涨房价的主要原因之一。

其实这样的市场，对于开发商来说也是一个困局。对于大部分房企来说，多年前攒下的便宜土地，已经所剩无几。如今在公开市场拿到的土地，溢价率都超过 40%，几乎很难做到高利润。

楼市的分化，造成三四线城市不敢拿地，一二线城市拿地不敢。地价和建安成本已经大幅上扬，加上市场波动，汇率变化导致财务费用增加，只要市场出现小幅波动，房企未来就可能会面临微利甚至无钱可赚的境地。

也正因此，你会发现过去的一年，一线城市的地王中出现了很多联合体。而几乎每一个拿了地的开发商，目标都是做豪宅。只有不断给项目做加法，增加附加值，才能提高售价，最后结果必然导致豪宅化。

对于开发商来说，这也是个战略上正确、战术上没有选择的市场。

一线城市的虹吸效应

如果问问这个城市的年轻人，有 500 万，买房还是创业？不知会有怎样的回答。

在我的周围，几乎都是举两代人之力购房，然后还要加上杠杆。那些拿着小城收入的父母，为了凑够子女在大城市的首付，拿出毕生积蓄并不惜变卖家产。

这也是为什么三四线城市库存高到难以想象，这就是 " 虹吸效应 " 最简单粗暴的解释。

什么样的城市有资格 " 虹吸 "？就是这里有最好的大学，最好大学的毕业生能在本地找到满意的工作。放眼全国，有几个城市满足这样的需求？

大城市的房产意味着孙辈更好的教育，儿女更好的工作更多选择，意味着他们节衣缩食的荣耀，意味着一代更比一代强，三代就能大翻身。

而这一切，从大学扩招，从我们踏上这片充满魔性的土地开始，就都回不去了。

房价颠覆了人们对财富和生活的认知，又让人们前赴后继。