刘渊：上海已成全球最大豪宅市场/世界上最健康的生活方式！(建议你收好)

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發佈時間： 8/18/2016 5:59:42 PM 被閲覽數： 121 次 來源： 邦泰

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刘渊：上海已成全球最大豪宅市场



2016年8月18日


    
    

    如果从2015年“330新政”算起，这一轮房价的上涨已经持续了一年多。很多城市不仅房价屡创新高，连房价的年度涨幅纪录也相继被打破。正当大家对高房价似乎已经习以为常之际，却不知一个新的纪录已经悄然接近。这次，还是世界纪录。
    
    前两年，当大家谈论到中国房价过高时，曾经有个观点颇为流行，大意是：“虽然我们的房价已经很高了，但和那些国际大都市相比——如纽约、伦敦、香港、东京等，尤其是这些城市的核心区域相比，我们一线城市的房价和他们还是有段距离的。综合考虑我们的人口密度、经济发展速度等因素，我们的房价并不算太离谱。”
    
    但随着最近一段时间楼市的量价齐升，情况已经在悄然发生变化。今年上半年，上海已经荣升为全球最大的豪宅市场了。第一次看到这个结论时，相信很多朋友会和我当时一样感到意外。那些国际大都市怎么就排到上海后面去了？排名依据的又是什么标准？
    
    为了避免成交结构的影响，我们不用均价，而是用不同价格段的住宅成交套数来比较。“豪宅”成交数量最多的，自然就是最大的豪宅市场了。这可是市场上成千上万的购房者用口袋里的真金白银投票得到的结果。
    
    根据我们的统计，今年上半年，上海每套价格超过2000万元人民币的“豪宅”，一共成交了1597套。其中新房1118套，二手479套。相比之下，东京，这个传说中地价曾经可以买下整个美国的城市，上半年同价位的新建公寓（不包含“一户建”，即别墅）成交套数仅有16套（数据来源：日本不动产经济研究所）。而东京的新建别墅和二手住宅成交没有按价格段的明细统计，如果按照市场份额估算的话，全市场2000万人民币（约合3亿日元）以上住宅的成交量，应该不超过百套。数量上是远不如上海的。
    
    我们再把目光放到纽约，今年上半年，纽约总价超过2000万人民币（约合3百万美元）的住宅总成交套数约为1100套（数据来源：根据Compass，REBNY，Elliman等机构数据综合估算）。其中绝大多数来自曼哈顿，成交量位居第二的布鲁克林区仅有前者的约1/10。这是包含一二手市场的数据，纽约的新房市场占比仅为20%左右，所以这里我们用的是全市场的成交量。和上海全市场接近1600套的成交量相比，纽约还是少了约30%的量。
    
    而在香港，根据土地注册处的数据，今年上半年总价超过2000万人民币的一二手私人住宅套数为880套。数量略低于纽约，自然也低于上海。其中新房620套，二手260套。在二手房为主的香港楼市，豪宅中却是新房的比例更高。
    伦敦虽然也是全球著名的豪宅市场，但相关统计数据比较缺乏。根据伦敦土地注册处的数据可以得到伦敦城的住宅成交套均总价约在450万人民币，低于纽约的761万和香港的687万，因此，虽然伦敦住宅总成交套数超过纽约的一倍多，但可以推算出，伦敦价格超过2000万元人民币的住宅成交套数应该不超过1000套，低于上海和纽约，和香港差不多。
    
    纽约、伦敦和香港并称为世界房价最贵的三大城市，均为世界金融中心，资金流动活跃，高收入人士云集，房地产市场的成交量也是很活跃的。但以2000万人民币以上豪宅的成交量排名的话，在今年上半年都已经被上海超越了。
    
    可能会有朋友质疑，为什么用2000万人民币，而不是更高的价格标准。其实这已经是一个比较高的标准了，从成交占比来看，今年上半年，纽约全市超过这个价位的成交仅为总成交量的5.8%，香港为4%，东京仅为0.2%（仅统计新建公寓），上海则更低，仅为0.7%。
    
    在东京本地的住宅成交统计数据中，价格段的最高也只划分到3亿日元以上，即人民币2000万元。而在纽约当地的市场报告中，曼哈顿豪宅的门槛也仅为4百多万美元，约合3000万元人民币。因此2000万人民币的标准已接近金字塔尖，可以比较好的代表“豪宅”的标准了。
    
    其实除了2000万人民币这个价格段之外，在1000万、600万、300万各个价格段，上海的成交套数都是远超上述国际大都市的。主要原因是上海住宅成交量巨大，今年上半年总共成交了23.9万套，而纽约、伦敦、香港加上东京四个城市总成交套数还不到上海的一半。
    
    但从套均价格来看，上海只有320万/套，还不到纽约香港的一半。这是因为上海300万以下的住宅成交还是占全市场绝大多数的，其中的新房主要分布在嘉定、奉贤、金山、松江、南汇等远郊；而二手则主要是市区各种小面积的老公房，而单价其实并不低。
    
    因此，上海楼市可以理解为这样的一个市场——由两部分组成，其中包含了一个类似纽约这样的高房价的国际大都市，且豪宅的成交量更高；另一部分则是由远郊新盘和市区老公房组成的价格相对较低的市场。
    
    当然，在不同的国家、不同的房地产市场运行机制、不同的持有成本之下，很难通过房价的直接对比来判断其合理性。但上述海外城市可以是一个很好的参照系，让我们更清楚的了解最近一年多以来我们楼市的增长速度和发展程度。
    
    那么，为什么在当前经济下行大环境下，房价却能继续上行？
    
    经济增长放缓，意味着社会创造新财富的能力变弱，但过往几十年经济高增长所累积的财富总量更为巨大。经济低迷使得新的投资机会减少，社会存量财富流入房地产领域，推高房价上涨。
    
    另一方面，信贷宽松、投资意愿加强，导致购房杠杆率的上升，也是推动房价上涨的主要动力。所谓杠杆率，指的是市场上房地产销售金额中，来自银行贷款的比例。关于杠杆率的测算，虽然各家研究机构的计算结果不尽相同，但有一点是基本相同的，即市场杠杆率在2015年，2016上半年是逐步提升的，且今年上半年已经达到了历史高位。根据我们的测算，上海楼市杠杆率去年为30%，今年上半年已经超过40%。
    
    由于房价的增长速度显著高于收入增长，因此“有没有买房”，“什么时候买的房”已经成为普通家庭总资产的决定因素。为了不让手中的钱贬值，买房投资成为当下很多中产阶级的选择。为了回报最大化，就应该尽量用贷款杠杆。因此杠杆率的上升不仅是因为信贷宽松，也是投资购房增加的结果。只是，一个社会什么行业都不如买房赚钱的现象，显然是不可持续的。（来源：FT中文网）

世界上最健康的生活方式！(建议你收好) 

砗磲大爷 发表于 2016-8-18

1.生活 ：

　　① 少食肉；② 晒太阳；③ 雨中行；④ 常唱歌；⑤ 饭后息；⑥ 挺起胸；⑦ 静坐思；⑧ 天伦乐；⑨ 步当车；⑩ 行善事。

　　2.保持自我五术

　　工作勤奋，娱乐有度；对待朋友，不玩心术；处理事务，不躁不怒；生活讲究，量入为出；知足常乐，一生幸福！

　　3.八大禅语

　　不争，元气不伤；不畏，慧灼闪光；不怒，百神和畅；不忧，心底清凉；不求，不卑不亢；不执，可圆可方；不贪，富贵安康；不苟，何惧君王！

　　4.人的一生

　　选对老师，智慧一生；选对伴侣，幸福一生；选对环境，快乐一生；选对朋友，甜蜜一生；选对行业，成就一生。

　　5.头头是道

　　人生一世，要起好头：踏实工作，不出风头；实事求是，不争彩头；奋发有为，不减势头；头脑清醒，不栽跟头。

　　6.面对……

　　面对玫瑰，不必浪漫；面对美女，不必多看；面对朋友，粗茶淡饭；面对家庭，出力流汗；面对老婆，朝夕相伴。

　　7.人之相惜

　　人之相惜惜于品，人之相敬敬于德，人之相交交于情，人之相拥拥于礼，人之相信信于诚，人之相伴伴于爱。

　　8.之最

　　健康是最佳的礼物，知足是最大的财富，善良是最好的品德，关心是最真挚的问候，牵挂是最无私的思念，祝福是最美好的话语！

　　

　　9.路和树

　　爱人是路，朋友是树；人生只有一条路，一条路上多棵树；有钱的时候莫忘路，缺钱的时候靠靠树；幸福的时候别迷路，休息的时候浇浇树。

　　10.一张纸，一辈子

　　做官是一张纸，做人是一辈子；金钱是一张纸，健康是一辈子；荣誉是一张纸，爱人是一辈子！

　　11.绝非假话

　　身上事少，苦少；口中言少，祸少；腹中食少，病少；心中欲少，忧少；脑中虑少，纹少。

　　12.若要高兴

　　若要一辈子高兴，做事；若要一阵子高兴，做官；若要一个人高兴，做梦；若要一家子高兴，做饭；若要一圈人高兴，做东！

　　13.如何品味人生

　　人生的确很累，看你如何品味；每天多寻欢乐，烦恼别去理会；短短数十寒暑，何不潇洒面对；朋友经常联系，别管话费贱贵；闲时发个信息，伴你开心开胃。

　　14.对佛许愿

　　我对佛许愿让我所有的朋友永远健康、快乐、幸福!佛说：不行，只能四天。我说：春天夏天秋天冬天。佛愣：两天。我笑：黑天白天。佛惊：一天!我大笑：生命中的每一天!佛说：好吧，以后你所有的朋友将会永远健康、快乐、幸福的！

　　15.人这一辈子

　　人这一辈子，怎么都是过，与其皱眉头，不如偷着乐。冬天别嫌冷，夏天别嫌热，有钱别装穷，没钱别摆阔，闲暇养养身，每日找找乐，苦辣酸甜都尝过，才算没白活！

　　16.福

　　人生多有福，想开就知足。思量愚昧苦，聪明就是福。思量饥寒苦，饱暖就是福。思量劳累苦，清闲就是福。思量孤独苦，友多就是福。福禄系于心，心正得大富！

　　

　　17.苦与乐

　　多苦少乐是人生的必然，能苦会乐是人生的坦然，化苦为乐是智者的超然。

　　18.人生一二三四

　　一个中心：以健康为中心。两个基本点：糊涂一点，本真一点。三个忘记：忘记年龄，忘记名利，忘记忧愁。四个有：有个老伴，有个安乐窝，有点小钱，有几个好友。

　　19.年轻时的幸福与年老时的幸福

　　年轻时最幸福的就是为你去死，年老时最幸福的则是坐在屋檐下微笑着回忆那些想死的冲动与经历。

　　20.计较的少

　　人之所以快乐，并不是因为得到的多，而是因为计较的少。

　　21.生活中……

　　生活中要用大海的胸怀面对，用科学的方法支配，用皇帝的御膳养胃，用清新的空气洗肺，用灿烂的阳光晒被，像懒猫一样安睡。

　　22.平安就好

　　钱多钱少，常有就好；人丑人俊，顺眼就好；人老人少，健康就好；家穷家富，和气就好；谁对谁错，理解就好；人的一生，平安就好。

　　23.知音

　　茶——苦而后甘，令人回味；酒——绵而后劲，叫人道爽；泉——清而味淡，却用一生来品出甜。一个知音，如茶、如酒、如泉，让人受益一生。

　　

　　24.关心的话只需1秒钟

　　等一列地铁需要5分钟，看一场电影需要3小时，月缺月圆要1月，春去春来需1年，想念一人需要一生。——可是，一句赞扬或关心的话，只需1秒钟！

　　25.会生活

　　多歇歇别太累，到时吃按点睡【看上就买甭嫌贵，决不和环境来作对【得空与友聚聚会，既有清醒也有醉【能挣钱会消费，生活才算有滋味。

　　26.或……或……

　　或淡或雅，花总在绽放；或盈或缺，月总在天上；或高兴或痛苦，日子总是在过；或期盼或失望，希望总在眼前；或见或不见，朋友永在心间。

　　27.心里没谱

　　锄禾日当午，贪官也辛苦；白银两万五，关门把钱数；白天怕督促，晚上怕搜捕；夜半敲门声，汗流把头捂；来者是何人，心里没有谱！

　　28.和谐才好

　　袜子决定离开相恋多年的裤子，转投鞋子的怀抱。裤子哭道：“鞋有什么好?”袜子答道：“你整天晃来晃去，吊儿郎当的，哪有鞋般脚踏实地，和鞋(和谐)才好。”

　　29.忘却尘世的累

　　以粗茶淡饭养养胃，用清新空气洗洗肺，让灿烂阳光晒晒背，找群朋友喝个小醉，像猫咪那样睡一睡，忘却辗转尘世的累。

　　30.情字了得

　　世上最难断的是感情，最难求的是爱情，最难还的是人情，最难得的是友情，最难分的是亲情，最难找的是真情，最难受的是无情，最可爱的是你微笑的表情！

　　31.养生四要素

　　善良是心理养生营养素，宽容是心理养生调节阀，乐观是心理养生不老丹，淡泊是心理养生免疫剂。

　　32.懂得

　　懂得喝酒的人，找到感觉；懂得知足的人，找到快乐；懂得放下的人，找到自由；懂得珍惜的人，找到幸福；懂得关怀的人，找到朋友。

　　注：(本篇由小编进行网络整理，版权归原作者所有，如有侵权，请联系本人，本人会第一时间删除处理!)

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