他们使中国高楼拔地起 又决定要改变洛杉矶



2016年8月31日

    
    来源：侨报 
        
                                        《洛杉矶时报》（Los Angeles Times）26日报道，温斯顿·严（Winston Yan）站在洛杉矶最大房地产项目的顶层，那是一栋靠近110高速公路、由玻璃和混凝土组成的38层建筑。楼下是忙碌的工人、工程车辆和起重机。这个多功能开发项目叫做“大都市”，在洛杉矶是前所未有的。但对严来说，却十分熟悉。他是中国房地产巨头绿地集团（Greenland）的一名建筑师和执行经理，在过去几十年，他见证了中国城市化进程中翻天覆地的变化。
    
    “这使我想起北京和上海的故事。” 严说，“但现在却在洛杉矶上演。”
    
    洛杉矶房产一直吸引着外国投资者，他们来自日本、加拿大和韩国。但没有人像如今的中国人一样让高楼拔地而起。
    
    诸如绿地集团、泛海控股（Oceanwide ）和深圳合正集团（Shenzhen Hazens）等中国开发商倾注数十亿美元，在洛杉矶建起摩天大楼，提供数千房屋，这些即将改变这个城市的天际线。从2014年起，中国开发商便在洛杉矶市区参与了18宗土地交易中的7宗，耗资超1900万美元。
    
    “等所有这些大型项目落成，印有洛杉矶街景的明信片就该重拍了。”高力国际公司执行副总裁马克（Mark Tarczynski）说。
    
    相当一部分的房产购买者将是中国人。中国中产及富裕阶层寻求利用境外实业来扩大财富。随着中国经济放缓，这种趋势也愈加明显。
    
    高歌猛进的楼宇建设对于中国房地产商来说是种展示，他们愿意花高价来树立自己国际品牌的形象。初次涉水显示出美中两国在建筑领域的差异。如果美国想一直作为中国资产最佳流入地的话，双方都应从中学到不少。
    
    “速度差异太大了。” 深圳合正集团执行项目总监索内·惠（Sonnet Hui）说。合正集团正在斯台普斯中心（Staples Center）对面建设一个价值7亿美元的多功能项目。“在这里会有许多计划和研究，但在中国，就只是'让我们开工吧'。”
    
    中国人来之前，一些项目计划都因经济不景气无法实行。2014年，上海绿地集团耗资1.5亿美元，宣布要建设一栋 “城中城”，其中包括7万平方英尺的零售区、18层高的精品酒店和1500户民居，有一些还是海景房。价格从50万美元到690万美元不等。
    
    世邦魏理仕公司执行总裁劳里·路斯蒂格鲍尔（Laurie Lustig-Bower）促成了“大都市”这笔交易。他说：“中国人会最大化地利用这些土地。当然我们对'大'的定义不同。”
    
    据说，绿地集团总裁来参观“大都市”时是他第一次没有以车代步穿越工地。法律公司Allen Matkins合伙人托尼·那特西斯（Tony Natsis）说：“中国人建造这样的楼就是小菜一碟。”
    
    与此同时，另一中国房地产巨头泛海控股花了1.748亿美元在斯台普斯中心对面买了4.6英亩的土地。这家北京公司还打算投资10亿美元到另一个多功能工程项目中，其中包括17万平方英尺的零售区、奢侈酒店和500处公寓。
    
    在现在的豪华市中心酒店，合正集团计划将其替换为一对公寓楼，不远处则是W酒店。
    
    “我们总裁是个篮球迷。他去斯台普斯中心看球赛时看上了这个地方。” 惠说。
    
    深证合正为这2.5英亩耗资1.04亿美元。每平方英尺925.11美元创下了2014年以来土地收购的最高纪录。
    
    过去两年，土地单价排行榜总是被中国人占据。“中国人带着的很多钱来，并且行动很快。” 地产公司Transwestern分析师迈克尔·索托（Michael Soto）说。
    
    中国开发商愿意在洛杉矶市场上开出能够取胜的价钱，因为他们为了回报愿意等待，而且能够依赖当地及中国买家。此外，将资产移至海外也是抵御通胀及人民币走低的好办法。
    
    中国房价飞涨的阶段已经过去，目前房产市场已趋于平静。投资者不再将钱投至北京、上海，而是瞄准外国市场，比如温哥华、悉尼、圣盖博谷等。
    
    不过，对中国客户的依赖也存在风险。一些洛杉矶市民担心，中国投资这会将房屋空置。这在中国是个普遍现象。
    
    一些在洛杉矶的中国开发商认为，他们的客户将有40%都是中国人。不过，近期中国外汇储备骤跌，这使得中国人不再那么容易将钱拿出中国之外。这导致了自2011年以来中国人购房热的首次降温。
    
    因此，这些开发商可能要比预计中更依赖洛杉矶当地客户。如果如此，他们就要祈祷大面积建造不会带来市区公寓的供大于求。
    
    目前市区在建的公寓共6260个，这其中不止包括中国的项目工程。当这些公寓都建造完成，住宅数量将增加15%，达到4万个。此外，还是几千个仍在计划中。
    
    这种风险已经使得一些中国开发商放弃了市区，转向好莱坞地区。
    
    “我们在中国的经验告诉我们，当供给过量时，要停止投资。”金地集团（Gemdale）美国分公司董事长詹森·朱（Jason Zhu）说，金地集团在行动之前对美国房地产业做了大量研究。
    
    但不是所有人都愿意等这么久。虽然洛杉矶对于建筑的审批程序近期已经很有效率，但对中国人来说却是煎熬。
    
    “中国开发商不会买了地后空置，等待更好时机。”泛海广场总裁托马斯·冯（Thomas Feng）说，“我们买了后就想立刻开工。”
    
    在世界第二大经济体，房地产起到了非同寻常的作用。中国没有房产税，所以卖地所得是地区政府收入来源的1/4。这使得它们更愿意加快房地产的发展。这也就是为什么一栋57层的摩天大楼在中国只用19天就能盖好。
    
    但这在美国是不可能的。事实上，买地两年后，合正集团的工程还没有正式开工。主管经济发展的洛杉矶副市长雷蒙德·陈（Raymond Chan）称，曾重罚过这家公司。但后来官方态度缓和，希望建造方能够满足城市的各项要求。合正集团计划在明年初正式开工。

全是房贷！中国四大银行过半贷款给买房




2016年8月31日


    
    来源：金改实验室 
        
                                        眼下楼市究竟有多火？陆续公布的上市银行半年报可以提供答案：国有四大行中有三家上半年新增贷款一半以上投向个人按揭市场，银行高管们更是在中期业绩发布会上喊话称，将进一步加大对个人房贷的信贷投入。
    
    从半年报看，四大国有银行是个人按揭贷款市场上的绝对主力，工、农、中、建四大行今年上半年就合计新增了13774.63亿元的个人住房贷款，占同期新增贷款的55.66%。
    
    换句话说，四大行今年上半年已经完成了去年全年约八成的房贷投放规模。2015年，四大行新增的个人住房贷款合计才17263.34亿元（工行4783.97亿、建行5200.80亿、农行3763.45亿、中行3515.12亿）。
    
    从今年上半年看，不管是房贷余额、还是新增规模，建设银行都是业内老大。
    
    半年报显示，今年上半年建行新增个人住房贷款超过四千亿元（4093.56亿元），“我们给买房的贷款，已经是给卖房的贷款的6倍了。”建设银行董秘陈彩虹在中期业绩发布会上如是说。
    
    要知道，今年上半年建行总共新增的贷款为6527.37亿元，个人住房贷款的占比已经超过六成。
    
    同时，工行、农行和中行半年投放的个人按揭贷款均超过3000亿，分别达到了3453.62亿、3110.34亿和3132.85亿，分别占其上半年新增贷款的46.43%、64.01% 和52.89%。
    
    在经济下行的当下，不仅是国有大行，股份制银行们也将安全性较高的个人住房贷款视作香饽饽。
    
    其中，以零售业务见长的招商银行，相比去年年末，上半年新增住房按揭贷款1154.16 亿元，余额达到6148.71亿元。
    
    这一数字，不仅占到招行上半年新增贷款的一半还多，更是已经逼近去年全年的新增房贷规模。
    
    此外，不少原本对个人房贷业务涉及不多的银行，也在今年上半年调整了策略。
    
    比如，中信银行就在半年报中表示，该行进一步提高个人信贷业务战略地位及业务占比，不断优化个人信贷产品结构，以房产抵押类业务作为新发放个人信贷业务的核心，提高个人消费类贷款占比，提高个人住房按揭贷款占比。