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高房价把人逼走 北京成全球低收入城

市重灾区！

京港台：2016-9-23 11:17| 来源：参考消息 |

　　据英国《金融时报》网站9月22日报道，很多人愿意住在这里，但买不起。因此，他们住在城市外面，每天通勤。

　　经济成功的城市正快速发展，它们很难为日益增长的人口找到住房。同时，国际富豪涌入其中一些城市——尽管根据房地产分析机构Ramidus Consulting去年公布的研究，这有利于该地区经济。研究称，在英国购置了价值1500万英镑的房子的典型买家，每年在英国的商品和服务上花销 400万至500万英镑。据Ramidus计算，伦敦超富人群每年为伦敦经济做出总计40亿英镑的贡献。

　　但外来者涌入伦敦等蓬勃发展的大都市圈，可能会毁灭这个地区的一些或许为他们喜爱的东西。通过推升房价，他们把那些给这个城市带来热闹氛围的多样化的本地人挤了出去。

　　咨询机构麦肯锡（McKinsey）去年公布的研究发现，由于城市的快速发展遇上供应有限的瓶颈，全球城市居民每年付出的住房成本超出他们的承受能力6500亿美元。

　　报道称，全球一些领先城市地区正面临最严重的住房成本问题，纽约(专题)、东京和伦敦受到的影响最为严重。北京、圣保罗和布宜诺斯艾利斯是收入较低城市中受到影响最为严重的几个。

　　英国住房慈善组织Shelter政策主管托比•劳埃德（Toby Lloyd）表示，要想繁荣，城市需要容纳不同收入的人群。他表示：“如果一个城市不能为护士、教师、商店员工和清洁工提供住房，最终这将扼杀其经济成功。”

　　伦敦政治经济学院（London School of Economics）住房经济学教授克里斯蒂娜•怀特黑德（Christine Whitehead）表示，在发达国家，三分之一的劳动者需要某种形式的住房补贴。但很多大城市的政策制定者没有跟上人口增长的需要。因此，更多的人搬到距离工作地更远的地方住，每天长距离上下班。

　　在正应对房价快速上涨的伦敦，这个问题已变得严重起来。根据官方数据，过去一年，伦敦房价上涨9.4%。毕马威（KPMG）研究称，伦敦人必须每年挣7.7万英镑才能买得起房。而伦敦的平均薪资为34320美元。

　　企业感到担忧。伦敦工商会（London Chamber of Commerce）和另一个游说团体London First指出，它们的会员企业最大的顾虑之一就是房价可承受度。在接受London First调查的员工中，超过一半表示，租金或房贷成本让他们很难在伦敦生活和工作。

　　London First首席执行官乔•瓦伦丁女男爵（Baroness Jo Valentine）表示：“伦敦长期的住房短缺让很多伦敦需要的人才很难在这里生活和工作，除非我们开始建设更多住房，否则这个问题只会越来越严重。” 较为年轻的员工（年龄介于25岁至40岁之间）受到的影响最大。

　　她补充称：“对于一个其成功很大程度上有赖于服务业和知识性行业的世界领先城市而言，部分年轻专业人士的流失将是灾难性的。”

　　报道称，城市的高房价通常会向外溢出，影响到被高房价逼走的曾经的城市居民搬往的地区。他们的涌入抬高了该国其他地区的房价，劳动者通勤里程越来越长。

　　房地产集团第一太平戴维斯（Savills）去年发现，越来越多的伦敦员工正成为“工作游客”，拥有较多在伦敦工作的上班族的地区出现房价上涨。

　　为那些被城市高房价逼走的人们建造新房的最知名例子，或许就是美国房屋建筑商威廉•莱维特（William Levitt）在二战后打造的人造郊区，也就是所谓“莱维特镇”（Levittowns）。他在纽约、宾夕法尼亚、新泽西(专题)和波多黎各开发了4个这样的项目。

　　这些房子销售给那些希望搬出沉闷的城市公寓、住进宽敞的家庭式住房的退伍老兵，这意味着，那些希望继续工作的人要每天长时间通勤。

　　在往返城市的路上，莱维特镇居民很可能会经过一些价格高昂的新房地产开发项目，与今天很多员工一样，他们根本买不起。

股市瘫了楼市疯了！中国的泡沫盛宴该如何收场？

京港台：2016-9-23 10:49| 来源：第一财经

文/ 徐燕燕 张歆晨等

　　最近估计都没什么人会在意股市了，为什么呢？因为股市都成"葛优瘫"了。前两天的上证指数连续两天的振幅都低于0.5%，这在过去14年里是绝无仅有的。要不是美联储议息会议驾到，估计还得躺几天。

　　为什么股市瘫到现在？因为去年的政策市和股灾后遗症，导致大家都怕了。房地产又炒得那么凶，全社会的注意力都放在楼市上了，就连今天股市的热点还是地产股。

　　在众多行业板块中，今天房地产板块涨幅3.4%笑傲群雄，万科A一度涨停，成交逾70亿元，恒大系再度爆发…啧啧，连炒股都要捡地产股炒，可见楼市是有多疯狂。

　　土地、楼市，都在变成资本狂欢的庆功宴，刚需者的声音越来越微弱，直至被淹没。而错估楼市的代价是给看对的人免费打十几年工。

　　这一场房地产市场的盛宴是对中国经济的解救，还是另一场危机的导火索?

　　中国房地产：盛宴！泡沫！危机！

　　疯狂的房价与地价

　　9月19日国家统计局公布了8月份的楼市数据，在全国70个大中城市中，新建商品住宅比去年同期上涨的城市达到62个；二手住宅与去年同期相比，二手房价格上涨的城市有53个，价格下降或持平的各有16个和1个。

　　其中一些城市的房价涨幅之大，已经让人瞠目结舌。如在新建商品住房中，房价涨幅最高的厦门同比已暴涨44.3%，合肥、南京也分别达到40.5%和38.8%。

　　除此之外，“北上广深”老牌领涨的一线城市，房价的涨幅分别达到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。二手房的情况也大体如此，同比涨幅最高的合肥，高达46.9%。

　　与此同时，土地市场也在轮番上演“疯狂”。

　　来自中原地产研究部的统计数据显示，今年前5个月，全国土地市场合计有105宗高总价地块，成交总价为3288.2亿元，其中上市公司比例明显占绝对多数，89宗为上市公司获得，合计金额为2760亿元，占比为84%。

　　无处安身的刚需

　　逃离北上广成为今年以来的热门话题。作为夹心层的刚需们，需要直面房价暴涨的打击，而这正是让人为难的地方。

　　大部分人为了更好地在城市生存下去，开始不顾一切投入楼市。买房就要贷款，这也使得银行个人房贷的需求和供给市场都被进一步拉大。

　　一位股份行地方支行信贷负责人对《第一财经日报》透露，其所在银行房贷占比更是惊人，达到70%以上。而今年上半年，个人住房贷款已经放量2.89万亿元，超过去年全年个人住房贷款的规模，超过去年全年个人住房贷款的规模。

　　届时，如果房价出现大幅波动，对于按揭贷款而言，一个重要的风险指标就是购房者的个人收入或者个人现金流。

　　此前，标准排名、BOSS直聘联合发布2016年上半年大陆房价收入比最高城市排行榜。

　　深圳7月以平均房价50842元、平均月薪7467元，房价收入比6.81，排名第一，意味着半年的工资才能买一平方米；

　　北京平均房价47619元，房价收入比6.17，位居第二;

　　上海均价43052元，房价收入比5.67，位居第三。

　　60个城市中，排名最后的城市是长春，平均房价6471元，薪酬5268元，房价收入比1.23。

　　面对高房价的地产市场，租房已然演变成一项刚需们不得不参与的“城市运动”。

　　以深圳为例，链家针对小区房调研的一份租房报告显示，7月深圳住房平均租金为每月68.7元/平方米，套均租金为4938元/月。其中套房总价3000元/月内的比例只有20.4%，2000元/月内的仅占比4.2%，4000~8000元/月占比接近72%，高于8000元/月的超过7%，中高租金物业持续明显增加。

　　然而在平均月薪只有7647元的深圳，该如何在当下的租金行情中获取安稳且具备初步品质的生活?

　　此情此景之下，逃离一线城市，到邻近城市置业已逐渐成为刚需们的流行选择。楼市购买力外溢、去库存政策支持、信贷宽松等因素共同成就了临深城市东莞、惠州上半年楼市成交量价创纪录的结果。

　　房 贷直接推升中国居民杠杆率疾速上行。目前中国居民房贷收入比0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平，若按现有速度扩张，则将在5年内达到美国次贷危机前 的历史高点。从新增房贷/新增地产销售看，美国2007年时的峰值为52.6%。而中国2015年新增房贷销售比升至35%，2016年上半年更是创历史 新高至42%，已接近美国金融危机期间峰值水平。这些数据的国际横向比较，也为中国个人房贷作出了风险警示。

　　金融寡头时代

　　受益于楼市的暴利，现在的房地产企业也变得越来越强势，越来越有话语权。

　　《第一财经日报》前总编辑秦朔曾撰文指出，中国房地产已经进入房地产资本主义时代，房子被赋予了更多金融属性，已被当作金融工具和资本来运作。

　　秦朔：如果说囤地、捂盘、炒地、炒房、加杠杆等等，可以作为房地产资本主义的早期形态；　　

　　现在则是中盘，就是大规模使用金融工具（贷款和金融机构的场外配资），尽可能加杠杆，充分利用地价上升来扩张资产负债表；

　　负债越多越好，用‘负债’竞逐‘资产’（包括房地产公司股权），然后拉升资产价格，或者快速周转产生现金流，以现金流为依托进一步融资扩张。

　　你以为那些因几十亿、上百亿的地王用的都是房地产企业自己的钱？其实，很多都是借来的。

　　在货币超发和低利率的大背景下，银行贷款、公司债、信托/私募，银行理财甚至P2P等渠道，都可以成为房企的融资渠道。一些国企、央企和评级较高的上市房企发债规模很大，动辄数十亿元、上百亿元规模。另外据测算，大约还有2.18万亿的理财资金余额“输血”房地产。

　　稍微拿一个房地产企业，从其负债规模就可见一般：

　　比如恒大，8月30日披露中期业绩报告的中国恒大集团以9999.15亿的总资产规模，以及1.86亿平方米土地储备称冠行业。

　　伴随着其扩张的同时，还有恒大对杠杆的极致运用。数据显示，恒大今年中期资产负债率为81.79%，意味着该公司近万亿的资产中，有八成来源于负债，即便不考虑其中的预收账款等非负债因素，其负债状况也不甚乐观。

　　而万科、碧桂园这两家年销售规模位于国内前三的公司，2016年中期的资产负债率也上升至80.61%，碧桂园上升至78.20%。

　　这些杠杆融资为房地产企业拿地提供的丰富的资金来源。甚至已经延伸至前端的拿地环节和土地出让金首付环节，这在主流城市的地王中并不鲜见。

　　部分企业在土地竞拍环节引入夹层融资，一般模式为：基金和房地产企业共同成立竞拍主体SPV，其中基金占据绝对控制权，基金以委托贷款的方式提供资金，资金来源中优先级包括资管计划、信托计划、有限合伙等综合形式。

　　此外，购房尾款、物业费等ABS融资创新、非标债权融资和民间借贷等也在本轮房价上涨周期成为一些房企融资的手段——部分杠杆配资蕴含着巨大的风险。

　　房地产企业也知道自己面临的风险很多，因此一些有实力的地产巨头除了买地、盖楼，还跑到资本市场去收购其他公司的资产（股权）用来做大自己的规模；并进行多元化扩张，房地产企业对其他产业的入侵呈现进一步加速的迹象。

　　随着房地产快速增长期的结束，房企分化越发明显，行业格局面临重构，地产金融寡头垄断的趋势正在形成。大型房企“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”逐渐成为新常态，未来行业将进一步洗牌。最终推动市场集中度越来越高。

　　如保利地产、碧桂园、泰禾集团、金茂等地产公司旗下都设立了投资公司或创投基金，专门在市场上进行股权并购。种种迹象显示，在地产公司多元化扩张的诉求之下，地产资本对其他产业的入侵方兴未艾，呈现进一步加速的迹象。

　　泡沫与危机

　　中国楼市会成为只涨不跌的神话吗?

　　很多人都在猜测房价什么时候会崩盘？实际上，最快让房价下跌的方式就是地方政府抛出巨量地块以供开发，让房企大量新增盘入市。但这根本是不可能的事。

　　因为地方政府不可能断了自己的财路。从2003年到2014年，地方政府土地出让总收入约为23.55万亿元，在扣除掉征地拆迁等费用后，土地出让的纯收益大约在四成。总体来看，这12年间土地出让纯收益占到总收入的30%。

　　而2014年以来，为了提振经济，央行货币政策虽然名义上“稳健”，但实际操作上采取了一系列的降息降准等宽松政策，为市场注入了流动性。2015年人民币(专题)新增贷款11.72万亿元，同比多增1.8万亿元，创下历史最高水平。相比4万亿刺激出台的2009年，还要多投放了2万多亿元。此外，到2015年12月末广义货币M2余额139.23万亿元，同比增长13.3%。

　　但是央行过度的信用扩张并没有让资金流入实体经济，反而是“脱实向虚”明显。

　　2015年6月股市泡沫破裂，而接下来房价如果继续上涨，将会带来诸多负面影响，引发金融风险。

　　首先，加剧资金的脱实向虚，增加了金融危机爆发的风险。

　　第二，房地产价格的上涨抬高了整个社会的生产经营成本。

　　第三，恶化了收入分配状况，进一步加剧贫富差距。

　　经济学家任泽平9月20日发布的房地产分析报告认为，从房地产占GDP比重的指标来看，中国房地产存在明显泡沫。报告中的数据显示，中国房地产总市值占GDP的比例为411%，远高于全球260%的平均水平。

　　兴业银行首席经济学家鲁政委则认为：中国的房地产市场绝大多数是加杠杆的形式获得融资，这将蕴含巨大风险。

　　但距离7月26日召开的政治局会议，提出“抑制资产泡沫”已近两个月，除了一阵高过一阵的地方“限购限贷拍地王”外，仍没有看到抑制资产泡沫的实质性措施。

　　接下来决定房地产走势的命脉，或许捏在货币政策制定者手中。

　　人民银行发布的《二季度货币政策执行报告》，下一阶段货币政策思路，将“继续实施稳健的货币政策”，并强调“从量价两个方面保持货币金融环境的稳健和中性适度”，“疏通货币政策向实体经济的传导渠道”。

　　目前，中国的经济下行压力仍存，主观上并不会收紧货币政策。但客观上而言，随着美联储货币政策的收紧，其货币政策巨大的溢出效应恐怕使中国也不能独善其身。当美联储的货币政策收紧到半程之后，中国自己的货币政策出现实际的转向，那时候或许会是真正严峻的挑战降临之时。

热帖：历史将记住默克尔 是她一手毁

灭了整个欧洲

京港台：2016-9-23 02:46| 来源：网易

历史将会用冷冰冰的事实，无情地告诉后人：如果一个政治家沦为媒体和报纸的傀儡，将会产生多么可怕的后果。

　　最近，德国总理默克尔的政党基民盟在柏林地方选举中遭受惨败。与之相应的是，极右翼另类备选则取得了非凡的成功，一步跨入柏林市议会，实现了历史性突破。

　　受选举结果的打击，默克尔在选后对自身的难民政策作出了忏悔。但事实上，默克尔难民政策的破坏效应并不仅仅局限于选举，从长远来看，默克尔的利令智昏还将把整个欧洲的未来甩上毁灭的祭坛。

　　毫无疑问，默克尔大规模引入难民的决定是在左翼作家、媒体和娱乐明星的联合鼓动下轻率做出的。众所周知，当默克尔不顾安全部门的疑虑，下决心引入难民时，全世界的媒体几乎全在为默克尔唱赞歌，西方学界领袖更毫不吝啬对默克尔的赞美，被媒体誉为“诺贝尔和平奖重量级分析学者”的哈普维肯直接将默克尔视为新时代的“道德领袖”。凡此种种，不绝于耳。也正是这种铺天盖地的舆论狂潮，淹没了决策者默克尔的最后一丝理智，使其做出了近乎疯狂的决定。

　　对于默克尔大规模引入难民的决定，知名媒体《纽约(专题)时报》和《金融时报》欣喜若狂，纷纷将默克尔视为世界最杰出的领袖，《纽约时报》专栏作家科恩甚至将她誉为“相等于、甚至超越”德国前总理阿登纳、施密特和科尔的史上“最杰出欧洲领导人”。

　　仅仅在2015年5个月时间里，德国吸收的难民数量就超过了100多万，这相当于德国总人口的1.6%。2015年，德国接收难民所花费的费用，就已经超过211亿欧元(约226亿美元，1441.13亿人民币(专题))，极大地加剧了德国的财政负担。不过，金钱问题仅仅是默克尔难民政策负面后果中最微不足道的一小部分。

　　因为，无论从各方面来看，引入的穆斯林难民都不存在融入欧洲世俗文化的可能，这就意味着德国将会因为默克尔的决策，出现难以避免、且将愈演愈烈的文化冲突甚至宗教战争。而这种预判，绝非危言耸听的虚妄之词。

　　首先，穆斯林具有坚定不移的宗教信仰和文化归属。从历史上看，无论是千百年前开始散居在中国的穆斯林信徒，还是奥斯曼帝国遗留在欧洲巴尔干的波黑穆族，以及突厥人遗留在印度的穆斯林，都在强大异质文化的重重包围下顽强的保持着对宗教的虔诚。而在法国、瑞典、英国，当地的穆斯林几代人坚守着自己的宗教，他们不但能够抗拒西方文明的融化，还能分解吸收西方人口的皈依。无数不同文化背景、不同时代背景的相同事实表明，默克尔引入的穆斯林难民将永远不可能被欧洲文明所同化。

　　其次，穆斯林移民(专题)相对低下的教育水平，以及难以适应西方工薪社会的宗教习惯，再加上语言难题，将使大部分穆斯林移民几乎不可能在西方社会看到上升通道，并不得不走向极端。由于穆斯林社会相比西方式教育，更注重宗教教育，这就使得穆斯林在就业竞争市场上沦为不择不扣的弱势群体，而穆斯林不吃猪肉、每日五次礼拜和戒斋的宗教习惯更难以适应西方式的工薪环境，这也意味着穆斯林年轻人将很难在西方社会找到自己的出路。为此，他们不得不投入宗教热情的环抱，并大量沦为宗教激进分子。

　　法国社会党议员比伯尼曾表示:“法国穆斯林大量在古兰经学校，而非正常学校就读，这为法国穆斯林的受教育状况敲响了警钟。”而事实也表明，大量恐怖分子来自于经学校园，因为难以找到正常工作，而变得宗教狂热。伊斯兰国(专题)领袖巴格拉迪就是如此。

　　同时，德国穆斯林难民大部分都是散尽家财，怀着“德国梦”历经千辛万苦，一贫如洗地进入德国，而后他们还将在德国承受最底层的生活。毫无疑问，这将产生巨大的期望落差之下，再加上宗教隔阂，难民们必然大失所望甚至产生憎恨，由于这些难民大多经历过战争的洗礼，他们更加倾向于以暴力手段倾泻自己的不满，从而引发无穷无尽的社会问题甚至灾难。如果再考虑到穆斯林远远高于德国本土人的生育率，那么大量的穆斯林难民瞬间涌入将会对德国的未来产生深远的影响。

　　就像我们所看到的那样，难民的涌入不但造成了严重的社会治安难题，还催生了前所未有的恐怖狂潮和政治海啸。

　　德国《经济数据》表明，２０１５年底，难民状告联邦移民与难民局“不作为”的案子就已接近２３００件。截至2016年５月，这一数字竟然升至近６０００件。而伴随着犯罪数量迅速飙升的是，难民与本地民众、难民与难民之间的剧烈冲突，2015年9月，德国中部城市卡塞尔的一处难民居住营地在一日之内发生3 次大规模冲突；2016年1月，德国科隆发生难民对德国本地民众的大规模性侵；2016年9月，德国萨克森州包岑镇发生当地民众和难民之间的大规模斗殴。而类似的事件在现今的德国早已数不胜数。

　　与治安事件层出不穷相应的是德国恐怖袭击的频发：2016年7月，德国仅在一周之内就发生了四起恐怖袭击，频率之高超乎想象。最终，难民危机全面重创了德国传统政治力量的权威，并为激进政治势力的觉醒制造了足够的道德土壤。

　　激进反穆斯林的德国政党AFD，在默克尔难民决策的帮助下迅速崛起

　　遗憾的是，当上百万的难民瞬间涌入，并大规模地群居在德国境内之时，那些真正有识之士，就已经意识到德国不可能再有效遣返难民了。因为，这些难民正是听信了默克尔的号召，才不远万里跑来德国，他们中的大多数为了进入德国，几乎已经身无分文，在习惯了德国相对舒适的生活之后，大部分难民无论如何都不可能再回到残垣断壁的家乡了。而如此规模性的难民群聚形成之后，任何对他们的遣返都会遭到剧烈的反抗甚至引发全面暴乱，这也意味着在德国现有制度下，难民的进入将会形成再也无法改变的既定事实，即纷乱的社会治安和愈演愈烈的恐怖袭击将会永远陪伴德国和欧洲——而这一切，都是默克尔造成的。

　　默克尔的难民政策，迫使英国走向脱欧，同时让东欧国家与西欧陷入前所未有的分裂，整个欧盟几乎濒临崩溃

　　实际上，可怜从不等同于无害，难民并不意味着朋友。现实的冷酷将远不止于目前欧洲所看到的小打小闹，历史上：

　　灭亡罗马的日耳曼蛮族就是逃避匈人的难民；灭亡西晋的五部匈奴就是逃避北匈奴和鲜卑的难民；窃据河西走廊的西夏党项人是逃避吐蕃的难民；而灭亡明朝的建州女真就是逃避朝鲜(专题)迫害的难民（努尔哈赤六世祖猛哥贴木尔）。历史上从来就不存在什么有恩必报，历史只存在有机必趁。

　　公元376年，居住在多瑙河下游的西哥特日耳曼人遭到匈人的杀掠，大量的日耳曼难民跪伏在罗马帝国边境祈求庇护，罗马皇帝瓦林斯为了彰显自己的仁慈，不顾边境将领的反对，准许这些难民部落进入。仅仅两年之后，由于难以忍受罗马帝国的生活境遇，群居的西哥特人发动叛乱，并成功取得在帝国境内自由迁徙的权利，这掀开了罗马帝国的崩溃进程

　　德国画家Otto Knille的作品《日耳曼人在流亡途中》，讲述了日耳曼难民为了逃避匈人屠杀，逃亡罗马避难——这些日耳曼野蛮人最终灭亡了接纳他们的罗马帝国。

　　1600年后，历史重复着相同的故事。穆斯林或为了躲避战争，或为了富裕的生活，成群结队地涌入欧洲。

　　所以，无论是暴力袭击的愈演愈烈，还是极右翼政党的迅速崛起，都只是默克尔难民政策负面效应的开始，而非结束。这些让人恐惧不安的现实只是为欧洲昭示了一个并不遥远的未来：要么法西斯化，或者伊斯兰化。

　　总之，曾经欧洲的宽容和美好将随着去年夏天的瞬间冲动永远一去不复返了。