房产中介教父：房地产有3大泡沫/大陆楼市一天比一天冷?

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發佈時間： 11/22/2016 6:54:29 PM 被閲覽數： 135 次 來源： 邦泰

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2016-11-16 23:05 上传

“我不赞成大家现在去买房，虽然这可能会影响到我的生意。”中原集团主席兼总裁施永青在受访时坦言。
这位67岁的“房产中介教父”本已退居幕后，但在中介市场争夺激烈的态势下，选择在去年底火速重新回归一线，带领已经进入房产中介行业38年的中原地产打一场“持久战”。
施永青对香港楼市和大陆楼市钻研颇深，常常发表独到的见解。今年以来，他在多个场合公开评论大陆楼市：不想再看到“金九银十”，政府应早点出手；楼市再烧下去是对经济的破坏等。
国庆期间各地陆续出台了密集的调控新政，对一二线市场的一二手房市场的成交和价格均带来了影响。楼市下一步的趋势是什么？作为老牌中介的中原地产相应举措是什么？如何看待与链家的竞争？带着这些问题，经济观察报独家专访了施永青。
经济观察报：今年的这一波房地产市场大热，你觉得是什么原因造成的？
施永青：刚开始跟政府的政策也有一定的关系，降息降准等，银行的钱放出来，借贷的成本下降，社会可以动用的资金增加，与此同时，中国的经济开始才行，实体经济可以投资的机会减小，产能过剩，你没有再投的空间，所以很多资金流进房地产，这在初期对舒缓经济的压力是有好处的。
其实房地产价格的上升对大部分城市的居民是有好处的，因为中国拥有房地产的居民占有本地人口的百分之七八十，房价上升导致他们的消费能力和投资能力加强。所以地方政府是很乐于看到房地产价格上升的，内需增加，另外地方政府很多的收入来源是卖地收入，房价升了地才能卖出去。
另外，一些地方的债务、信托产品、私人基金很多都是用房产做抵押品的，如果抵押品的价值下跌，就会引起债务问题，所以房地产价格上升对于解决债务问题也有好处。所以中央出手之前，地方政府乐于看到房价上升的，也不是太愿意去降低房价。
经济观察报：国庆期间就陆续出台政策了。
施永青：国庆节前其实中央已经在开会研究，我们一些同事也会被喊去了解情况。了解情况后，会觉得已经（涨得）有点太过分了。到了国庆期间，各地开始陆续出台新的调控政策。另外在广告宣传上，夸大的言辞都不能用了，到部分门店上门检查，还严查预售证，导致一些开发商都不敢开盘了。这次差不多是十几二十多年来最严厉的一次。
经济观察报：之前你多次喊话警示风险，是觉得房地产泡沫很大吗？
施永青：其实中国房地产基本上在3个角度都是有泡沫的，第一种是过度开发，开发的量超越了人口的增长，超越了经济增长的需要，去库存是救了开发商，害了老百姓和中小投资者，有些人借钱去投资，风险很大，库存实际还是库存，只是从开发商的手里转移到了老百姓的手上。
第二个泡沫是过度借贷，一些开发商虽然是上市公司，资产负债率高到80%、90%，甚至是100%以上，那就很危险了，买房子的人也拼命地借钱买房，有些人自己没钱就去借首付贷，一些城市也出现了合资炒房团，前段时间买房子的人，我们看到有相当一部分是炒家。本来政府是要去杠杆，但导致杠杆比以前还高；
第三个是价格的泡沫，房价过高不匹配普通人的消费能力。
一线城市的过度开发很容易解决，因为人口不断在增长，但是三四线城市就比较麻烦了，很多三四线城市人口在流失。
经济观察报：你觉得此轮调控的影响会如何？
施永青：暂时是治标的，没有治本。想买房子的人还有，只是不允许他们买。一定要让老百姓手上的资金有出路，才会转去实体经济方面投资，但是现在产能过剩、库存过多，那就很难投。治标的话，暂时对价格进行了压制，现在有些城市，我们碰到了这种情况：如果是以较高的价格成交的，相关机构就不允许登记这个价钱，让我们再等等。这个不能从根本上解决问题。
经济观察报：成交确实减少了。
施永青：强硬的手段也有一定的作用，现在交易少了，买房子的人做决定慢点了。房子不是消耗性的产品，而是投资性的产品，如果房子便宜了，买房的人反而担心会贬值，所以当房价表面上开始下跌以后，对投资的需求就会带来一定的打压。
最近二手的交易，在深圳跌了有百分之六七十。一手就跌的更多了，都不开盘了，拿不到预售批文。
我觉得11月楼市交易依然会小，最坏的时期会不会已经过去了？现在很难确定，但是我觉得跌到这个地步也不会再怎么跌了，现在交易量都只是高峰期的三四成了。
经济观察报：什么叫表面上的下跌？不是真跌吗？
施永青：房价开始有些假跌，现在已经出现了真跌，楼价的跌幅还是在10%以内。有房子在手的人很多都不愿意卖，不愿意降价卖，而买家处于观望的阶段。
经济观察报：行业进入了一个什么阶段？
施永青：一下子冷了很多，冷风来了，一下子降温了，但是这个冷风到底会有多强呢？如果经济好转，政府对房地产的打压会加重，如果经济增速下滑，反而会松一松手。
经济观察报：在这样的市况下，你给到购房者的建议是什么？
施永青：一般大家会觉得手里有资产，比拿现金好，因为大家会担心现金贬值。但是如果太多人集中去炒房，过多资金涌入房地产，造成房价过度上升到离谱的程度，是风险很大的，所以我认为这段时间去买房不太好。
巴菲特说，人家贪婪的时候你要恐惧点，人家恐惧的时候你要大胆点，现在大家都很贪婪，你需要更谨慎点，人去你取，投资赚钱的机会会多点，如果人人都抢，抢来的会是更高代价的东西。
尤其是借太多钱的话，风险很大，只有你的房贷占到你的每月工资的40%以下，我觉得才算相对安全。
总而言之，我不赞成大家现在去买房，虽然这可能会影响到我的生意。
经济观察报：目前的政策对开发商的影响会大吗？
施永青：对开发商今年的业绩影响不大，前10个月有些公司都超额完成了任务，现在不卖也不要紧了。但对于我们代理商很麻烦，说好开盘的现在都不开盘了，对于我们代理行业的生意影响很大，因为我们是每个月都要有基本支出的，包括租金等。
经济观察报：你说对代理行业影响大，会影响到中原吗？
施永青：我们现在是如果基本上收支平衡的话，尽量不收缩门店。因为我们的对手会“弯道超车”，你想增加市占率的话，希望别人收缩。
我们的对手去年拿（融）了六七十个亿元，所以有条件烧钱。但是我认为应该按照市场情况调整自己。你看市场一下多了那么多代理公司，链家一下开了1000多家门店，其实也是产能过剩。所以我们现在没有打算弯道超车，弯道有可能会产生意外的。我们想尽量维持收支平衡，不想把规模降的太小，到这一刻是尽量让地方公司自己调整。
有些公司会比较困难，比如之前的一些电商，很多地方政府不再允许团购的方法，比如房多多、爱屋吉屋、搜房等，对他们的影响会比较大。另外有些从线上发展到线下做的，其实是靠减免租金等行为获取成交，线下没有实际操作能力，本身就没有什么生意，接下来有可能会被淘汰。
经济观察报：中原的上市计划因大股东阻拦而暂时搁置，现在是什么情况？
施永青：上市顺其自然，谁让你有这样的伙伴呢？上天的安排把吧。我的运气比较好，遇到了这样的伙伴。我们中原从小做到大，没有用到别人家的钱，所以我们是个自然成长的公司。所以如果能够用到别人家的钱，就用一点，不能用就想方设法活下去。也许没有外部资金在拓展市场的时候会吃点亏，但总会找到办法的。
经济观察报：这会不会影响到中原和链家的竞争？
施永青：链家的财政能力比我们强，在互联网方面的投入比我们多，我们短期确实是比较吃亏的，这个需要承认，但是我们不甘心就这样倒下去的，会想办法适应市场、适应对手。我认为我们和链家不同的是，他们是从上到下一体化，我们是每个城市都有自己的尝试，我们是个多元性发展的公司，总有一些人会想到办法的。越是不利的时候越不会和别人打决战，现在是打持久战。
我们尽量不会收缩门店的，链家有1600多家门店，我们才500多家。但是我们员工人均收入比他们高，我们的盈利比人家好，在市场不好的时候更容易生存。有些公司市场最好的时候也不盈利，现在市场不好了该怎么办呢？
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