作者：白露为霜  于 2016-12-12 --贝壳村

如果你住在加州湾区，上个星期本地最大的新闻一定是奥克兰的大火了。十二月二日奥克兰市31街和国际大道(International Blvd)的一家叫“幽灵船”(Ghost ship)的仓库正在举行一场电子音乐舞会，二楼的简易舞厅里挤满了人。快到半夜的时候突然有人喊“起火了”。火从一楼开始，木结构的老房子，一楼堆满的木雕、木料等易燃物品使得大火得以迅速蔓延。等在二楼的跳舞的人们发现起火，浓烟烈火已经封住了两个下楼的楼梯。幸运者在浓烟中破窗跳下，不幸者则困在火海无处逃生。奥克兰的救火队员花了5个小时才最终把火扑灭。在以后的数天中，救援人员开始了在废墟中寻找和辨认死者的艰难工作。最后证实共有36人死亡，数人受伤。

36条鲜活的人命一下子就没了，“幽灵船”惨剧震惊了整个湾区。这不仅仅是因为这一事件的死亡人数很高 – 它是加州自1906年地震大火以来死亡最多的火灾，更因为死者多是风华正茂的年轻人，最小的只有17岁。他们来自加州湾区各地，也有一些来自南加州，麻州、爱和华州，俄亥俄州，还有数位来自国外；其中有学生、教师、歌手、画家、作家，DJ等。人们在目瞪口呆之余不尽要问这样的惨剧为什么会发生？到底谁要为它负责任？

按照奥克兰的zoning，幽灵船仓库是只能是商用，人是不能住在里面的。但实际仓库里不但有相当数量的人长期住着，还经常租给第三者举行舞会等各种活动。这些当然都是不合法的，因为房子的结构，设备都不能满足法律上规定的能够进行这些活动的要求。死者辨认结束后，事故原因的调查正紧锣密鼓地进行。这个调查的一个主要目的就是要找出谁要为这场悲剧负责。本地的媒体，法律人员也没闲着，也开展了自己的调查。注意力很快聚焦在两个人身上，一个是“幽灵船”的实际管理人奥门纳(Derick Ion Almena)，还有一个是仓库的吴姓女房东(Chor Nar Siu Ng)。

仓库是2014年租给奥门纳的，他利用这个场地创建了一个叫Satya Yuga的艺术合作社(art collective)。奥门纳和老婆还有三个孩子住在仓库里，此外他还将空间转租给其他一些艺术家。湾区的高房价也使得艺术家们的生活环境恶化。有些人没有选择余地只能住在没有供暖，跳蚤成群，有安全隐患的仓库里。起火的那天，奥门纳将场地租给一家唱片公司百分百丝绸(100% silk)办舞会，他自己一家因住在旅馆里得以逃过一劫。奥门纳明知房子有各种隐患依然做出了让别人住进来，把场地租出的事，当然是有无法推卸的责任。

“幽灵船”的房东是Chor Ng。这个姓在广东老侨中相当常见，新加坡，马来的华侨中也有。“吴”姓或者“伍”姓在广东话里发成“嗯”一样的音，于是就成了“Ng”。Chor N. Ng的中文名字没有查到，假设她是姓“吴”。

华人喜欢买房子是不争的事实。不仅是国内的人这样，台湾人、香港人、美籍华人也是这样。房产是华人积累财富的重要手段。很多人开始时并不一定是有钱人，拼命干活攒钱买下第一栋房子。过了些年又买下一栋，租出去贴补家用。几十年过去，有些已经积累了相当可观的地产。比如本文的吴性女士居然在湾区有17处房产，有些是商业地产，有些是住家，集中在奥克兰、旧金山等地。当然你也用不着眼红别人有钱，她的产业可能是几代人苦干积累下来的。很多年来，这些地产投资都给吴女士带来丰厚的回报，直到上个星期五的偶然事件，她的地产王国突然面临灰飞烟灭的绝境。

她的租客多将吴女士描述为很平和很放手的房东。平常不会干涉租客干些什么。每月一次，她会开着白色的奔驰车来收租，同租客们聊上几句，然后就离开。奥克兰通常被认为治安不好的地方，有些房东自己不敢去收租还要请别人去。吴女士自己亲力亲为，看来还是很有些胆识的。

作为房东是否也有责任呢？她的成年女儿，Eva Ng在出事后曾经对媒体说过“仓库是租给一个艺术合作社的，里面没有人住。”Eva话里的意思很明白：这些事是房客自己干的，房东啥也不知道。她这种说法是否属实还需要对证。租房子的奥门纳后来则指称，他曾经把房子年久失修电路老旧的情况向房东汇报，但房东不肯出钱要房客自己出。奥门纳还说，“我们都没有这样的钱。”官司还没打，房东和房客已经形成了相互指责局面。

假如吴女士真的不知道，她是否就没有责任了？本地的法律人士解释道：“房东有法律责任做出合理的决定，不能对问题视而不见。你有责任知道自己的物业是如何被利用的。”说自己啥事也不知道推的一干二净不但在舆论的法庭上过不了关，在法律上恐怕也很成问题。吴女士知道多少，什么时候知道的，知道之后做了些什么是决定她是否有法律责任的关键。这些细节恐怕要等到官司开打之后才能知道。

湾区的一些法律事务所已经开始接手死者的法律询问。如果调查的结果显示有一人或多人对这场悲剧负有责任，刑事诉讼和民事诉讼是不可避免的。律师们已经闻到了血腥的味道，他们在寻找那些有钱的主。奥门纳或许责任更大些，但他没有钱赔给受害者，最多只能把他关进去。吴女士是下一个目标，律师们肯定会想法让她的保险公司付钱(假如她有买保险)，如果不够肯定会追究她的其他财产。

我担心并不是她会损失钱财-这几乎是肯定的。我更担心的是在当前这种“民愤”极大的环境中，司法部门急于砍几个人头平民愤，吴女士很可能会成为事件的替罪羊。吴女士在火灾后只通过女儿给了很简单的说明，然后就消失了。这其实是很不利的。她不出来为自己辩护，舆论就会定她的罪。虽然司法部门不太可能以谋杀罪名起诉吴女士，但即使是36项的非自愿误杀(involuntary manslaughter)也是很吓人的。如果被定罪，将会是相当可观的监狱时间。

白露为霜注：这件事对所有做房东或想做房东的人也是一个提醒。买卖股票债券有风险，投资房地产也是有风险的。除了一般涨跌的风险之外，如果把物业租给别人，那你被人诉讼的可能性就高了许多。当甩手房东只管收钱也是不行的。

川普效应：美国30年房贷利率破4%意

味着什么

京港台：2016-12-14 03:54| 来源：腾讯 |    

根据房地美（FreddieMac）最新发布的数据显示，在川普上台后的11月，美国30年期固定利率反转上半年下降的趋势，迅速上升并冲破4%关口，创16个月来新高。对于抵押贷款的购房者来说，利率上升意味着每月还款数量多增加。那么随着利率的上升，对于背负不同数额房贷的购房者来说，每月还款数量具体会增加多少？利率上升对于想要购置房产的投资者来说又有什么影响呢？ 　　 　　（美国2015年11月-2016年11月房屋贷款利率蓝色部分是30年期固定利率，绿色部分是15年期固定利率，橙色部分是5-1可调整率（前5年固定利率，从第六年起每年在设定的范围内调整一次利率）） 　　资料来源：FreddieMac 　　 　　（通常与房贷利率同步的美国10年期国债利率从选举日的1.85%攀升至2.45%） 　　＃ 利率升高或将稳定房价 　　 　　由于利率上升会增加借贷的成本，促使买家降低预算，观望中的购房者可能会暂缓买房计划，在需求上会有所减少，继而会抑制房价的增长。这对于华人购房者来说是个好消息，因为在购房习惯上，华人更倾向于使用现金购房：根据优投房独家数据库，在100-300万美元间的房产中，有一半是使用现金购买的。利率的变化对使用现金购房的买家没有影响，而相对稳定的房价可能是购房的好时机。 　　＃利率上升，每月还款数量增加，不同利率制度有差距 　　我们再来看已经使用贷款买房的购房者，利率的上升对他们有多大影响呢？我们来看一个具体例子，假如我向银行贷款50万，如果我选择不同的还款方式，每月的还款数额有什么差异呢？ 　　 　　我们看到，利率的增加对使用30年期固定利率还款的每月还款数量影响最大，利率从3.5%到4.5%增加一个百分点意味着每月要多还288元。相比于30年期，利率上涨对15年期固定利率的每月还款额影响较小，利率同样从3.5%上涨到4.5%每月多还251元。 　　＃ 贷款数额越多，每月还款额受利率变动影响越大 　　我们来看看同样是30年期固定利率贷款，不同贷款额度和不同利率下的每月还款金额的差异： 　　 　　如果利率从3.5%增长到4.0%，如果贷款20万元，每月还款数量会增加57元，而如果贷款80万元，每月的还款数量则会增加227元。 　　＃在较高水平的利率变动对每月还款数额影响更大 　　我们来看看同样是15年期固定利率贷款，不同贷款额度和不同利率下的每月还款金额的差异： 　　 　　同样来看贷款50万元，同样是利率增长0.5个百分点，如果利率从2.5%增长到3%，每月还款数额会增加119元，而利率从3.5%增长到4%，每月还款数额则会增加124元。 　　人们期待在川普担任总统的最初几个月里，在基础设施、军事开支及减税方面的经济刺激政策可能更快推升通货膨胀，美国房贷利率在响应2017年高通胀的可能性。房贷利率上升的速度和程度将取决于川普的财政政策，以及市场对川普的政策可能在多大程度上导致高通胀率的判断。