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　　尽管上一次金融危机是美国楼市(专题)次贷危机发酵，并由美国扩散至欧盟、日本等多个经济体的金融恶果，但投机客们似乎早已忘却了危机，近十年以来，恰好利用了美联储QE带动下多个央行货币超发和低息的特点，疯狂囤积全世界的房产。然而，山雨欲来风满楼，在近期美联储开启缩表和美元升息，关闭世纪性大放水闸门后，那些幻想通过按揭多套全球房产的炒房客或正在迎来庞氏骗局崩塌的时刻。

　　图片来源youtube

　　事实上，次级按揭贷款（subprime mortgage loan）是针对于信用和偿债能力来界定的，就以美国楼市与金融为例，银行通常不会将那些信用良好，有足够清晰偿还能力，已支付一定安全比例首付款购房者的按揭行为划分为“次贷”；而失业次数较多，信用被质疑，甚至无法支付最低首付款的购房者，通过一些渠道得到了按揭放款，则被明确为次贷。人们习惯于把美国次贷危机归咎于雷曼兄弟的破产，往往忽略了正是美国经济当年贪婪的次级贷款业务冲击下，导致这一提供多元化融资服务机构的崩溃。

　　而在次贷危机中，破产的还有千千万万采用了这一按揭方式的购房者，我们把这部分购房者称之为“次贷者”。从偿债的角度来讲，次贷危机也是债务和信用双重危机的一种表现形式。无独有偶，今天，就在许多经济体因美元升息和回流，债务危机加大之际，美国次贷危机可能即将在世界多地再次上演。这样一来，那些炒作型、非自住型、高融资型全球部分城市的房价泡沫或也将随之破灭。

　　图片来源scmp

　　我们以欧盟成员国意大利为例，根据意大利央行数据，意大利3月底的公共债务为2.3万亿欧元，债务和GDP比例为130%，是欧元区债务率第二高的国家。5月25日，意大利10年期国债收益率继续上扬，一度升破2.5%，盘中创四年新高。意德10年期国债息差一度扩大至215个基点，创2014年来最大息差，2年期息差不到一个月增扩近100基点。这些迹象都在说明，意大利债市在被疯狂抛盘。

　　穆迪声明警告称，意大利将从目前Baa2评级（这是穆迪投资级里第二低评级）降级至Baa3 （仍是投资级），甚至可能是垃圾级。意大利未来的财政状况将更虚。值得注意的是，在意大利经济的负面作用下，意大利生意人正在疯狂地变卖资产。

　　据意大利《新欧洲侨报》报道，调查发现，目前很多商家都认为，现在敢于在意大利投资的人太少了，加上意大利人大部分需要申请银行贷款，未必做得成买卖。值得玩味的是，现在许多意大利人在转让酒店、餐馆、零售店、仓库以及别墅时，都会优先在华人平台上发布信息，目的就是希望尽快吸引有经济实力的华人购买。

　　路透社近日报道， 欧元区已经面临经济增长放缓风险，如果区内银行利用即将到来的机会提前偿还欧洲央行的数千亿欧元低成本贷款，下个月欧元区的金融条件可能会突然收紧。BWC中文网分析团队认为，尽管欧元区已走出上一轮欧债危机，但局部成员国的债务问题一直吃紧，随着美元持续加息，一些国家的债务危机将波及至欧盟甚至是正在脱欧的英国。这样一来，以楼市为代表的这一区域的资产价格都面临严峻考验。这意味着，过去已在欧洲运用“次贷”方式融资的炒房客们可能此刻已非常不安。以下迹象或正在佐证这一观点。

　　图片来源cnbc

　　比如，据法新社此前报道，房价高企致使瑞典家庭成为欧洲压力最大的“房奴”之一，瑞典楼市游走泡沫边缘。自去年以来， 瑞典央行对于斯德哥尔摩的房价和大量的抵押贷款债务皆相当头疼。再比如，近期在伦敦已有大批房主愿意降价数万英镑抛售房屋屡见不鲜，据彭博社报道，英国房价在4月份又创下2010年9月以来的最大跌幅。

　　实际上，美元本轮长周期加息后，欧洲债务问题或诱发次贷危机和欧洲楼市泡沫破灭仅仅是一个缩影，我们以前提及，那些被全世界炒房客疯狂炒作，没有自住功能的全球城市楼市可能都在危机的边缘，亦如澳大利亚悉尼，加拿大(专题)多伦多，美国西雅图(专题)。（完）

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       美国房产信息平台Zillow、美国联邦住房金融局和全美地产经济商协会的统计都显示，今年一季度美国房屋价值同比增长，或创2006年6月以来最快增速。结合房贷利率上扬，导致4月成屋销售意外回落，但成屋房价中位数连涨74个月。

　　据华尔街见闻报道，美国知名房产信息平台Zillow统计，今年一季度美国房屋价值较去年同期上涨了8.7%，增速为2006年6月以来最高（当时年化涨幅为9%），至中位数21.56万美元。

　　房价大涨的趋势也得到了美国联邦住房金融局（FHFA）的统计证实。官方数据显示，今年一季度美国的房屋价值同比上涨6.9%，全美50个州和首都华盛顿特区都见证了房价同比上扬。

　　（上图来自华尔街见闻数据频道）

　　FHFA统计发现，一季度房价同比增速超过10%的州有：内华达州（13.7%）、华盛顿州（13.1%）、爱达荷州（11.1%）和科罗拉多州（10.6%）。申请房贷再融资的美国人比例涨至61%，创2008年三季度以来最高。

　　而Zillow的发现更引人注目，其资深经济学家泰拉萨斯（Aaron Terrazas）表示，在美国35个最大的住房市场中，有21个的中位数房价已经超过了十年前房市泡沫鼎盛时期的最高水平。例如，加州圣何塞、旧金山(专题)、拉斯维加斯、西雅图(专题)、得州达拉斯-沃斯堡地区、亚特兰大、奥兰多和南卡夏洛特等新兴热门城市，房价同比都呈现了双位数涨幅。

　　泰拉萨斯认为，今年春天购房季显示了强劲需求和供应趋紧，由于新增住房建设缓慢，恶化了供给状况，刚登记出售的房屋卖出速度更快。减税政策和薪资上涨也令美国人开启“花钱模式”，助涨了买房需求。

　　供给不足，已成为美国房市现状的代名词。据全美地产经纪商协会（NAR）统计，美国4月成屋销售总数为年化546万户，环比下跌2.5%，逊于预期的降幅0.9%和3月增幅1.1%，扭转了此前两个月连涨的走势，并连续两个月同比下降。

　　（上图来自华尔街见闻数据频道）

　　当月的成屋房价中位数为25.79万美元，同比增长5.3%，连续第74个月同比上扬。金融博客Zerohedge指出，美国成屋售价增速已是薪资增速的一倍。按目前速度，现有库存在4个月内售罄，小于去年同期的4.2个月，维持健康的供需平衡需6-7个月的房屋库存，代表当前供小于求。

　　值得注意的是，新上市销售的成屋平均在26天就会售出，低端市场尤其供应紧张。这一数据也小于2月时的30天和去年同期的29天。4月有57%的成屋不到一个月就售出，也部分导致全美四大地区的销售量环比没有增长。

　　NAR首席经济学家劳伦斯‧云（Lawrence Yun）表示，美国4月成屋销售不佳是因为春天购房季的低库存所致，或将持续影响美国的房市表现。健康的经济状况和就业市场令买家持续入场。尽管房贷利率也同步走高，目前的房屋库存短缺比几年前更严重，房价持续涨超部分买家的购买能力。

　　据房地美（Freddie Mac）统计，4月的美国30年期常规固定房贷利率均值为4.47%，连续第七个月增长，刷新2013年12月（4.46%）以来最高，也高于2017全年的平均值3.99%。

　　云表示，随着房贷利率和房价持续攀升，增加房屋供给成为防止买家热情或购买能力下滑的当务之急。从长期来说，现有的房屋价格增幅大于薪资增速的状况不可持续。4月待售成屋库存虽环比增加9.8%，至180万户，但仍同比下跌6.3%，房屋供给的年化速率连降35个月。

　　什么才是美房价不断攀升的原因呢？有路网给出了4大原因。

　　(图片来源：路透）

　　GDP高速增长带动的强劲购买力

　　美国房价再创历史新高，是美国经济复苏的原因，也是美国经济复苏带动居民收入增长的结果。2008年次贷危机爆发之前，美国的人均收入仅有37000美元。而时至今日，美国的人均收入已经达到了56000美元。全美房价去年才刚刚恢复到危机前的水平，想必美国房地产价格的上涨势头，才刚刚开始。

　　美国房地产市场整体供不应求

　　一线城市，如纽约(专题)、洛杉矶(专题)，以及整个加利福尼亚州，人口增长和房屋供应量是不匹配的，差值达到50%以上。以南加州为例，人口增长和房屋需求差值达75%，只能满足25%的增长人口的需求。美国楼市(专题)供不应求的背后，是两大世代的强劲需求——千禧一代（1981年至2000年）逐渐进入买房的年纪，婴儿潮一代（1964年至1964年）逐渐退休，寻求更好的居住条件。

　　弱势美元效应

　　随着特朗普(专题)税改落地，更多海外资本回流美国，部分资金会进入房地产行业。此外，弱势美元可能导致很多国外投资者来美置业，中国即是一例。在美元弱势时入场，待美元强势时受益，这也是市场的预期。

　　建筑成本增高

　　今年年初，特朗普对于关税的调整也是房价上涨的原因之一。此次关税的调整使多个金属材料的进口价格大幅增长，尤其是以钢铁和铝为核心的建筑材料增幅超过25%。开发商的建筑成本被大大提高，这也直接的增加了房地产的销售价格。

　　如今，作为世界上最大经济体的美国，在经济发展的道路上重修走上了正轨。鉴于美国在最近几年在经济上的强势表现和在世界上的领先地位，美国房地产价格的上涨恐怕才是刚刚开始。有路平台已经上线了诸多美国优质房源，未来也将不断开拓美国市场，满足投资者的多样化需求。

　　即使房价不断上涨，美国人仍认为现在是购房的最好时机。

　　据侨报网报道，盖洛普本年度的《经济和个人金融调查》显示，尽管房价和利率的上涨导致买房市场较前几年有些不利，但65%的美国人仍表示，现在是买房的好时机。

　　对此，盖洛普表示：“高需求和有限的住房供应给房价带来了上行压力，导致许多房地产专家敦促现在的购房者进入市场，然而房价上涨和利率使得房价太贵，民众根本买不起。”