华尔街见闻

也许尚不至于崩盘，但是美国楼市增速明显放缓，房市转折点隐现。

更令人担忧的是，美国最火城市的房价不仅也出现了涨势动能不足，甚至放缓速度高于全美，或是索性已出现下跌迹象。

库存上升销售下降 西雅图半年跌11%美国西岸大城市西雅图曾因人口快速增长与在售房屋供应有限，其房价到今年5月为止连续19个月领先全美。

然而，这一趋势在此后便出现了反转。西北综合房产服务最新公布的一份报告显示，金县（西雅图所在的华盛顿州的一个县）11月份独栋房屋价格中位数从春季的72.6万美元跌至64.4万美元，而公寓房屋价格较春季下跌了6.1万美元。

据《西雅图时报》房地产记者Mike Rosenberg表示，这一下跌速度比全美任何地方都快。

这一跌幅也意味着，从今年5月到11月的六个月里，金县房屋价格跌幅达到11.3%。上一次这么大幅度的下降，还要追溯到2008年金融危机时美国房地产泡沫破裂，房价下跌14%。

若是与一年前相比，金县的房价同比上涨了2.1％，这是四年来最小的年涨幅。要知道在几年前，金县房价的平均同比增长率超过10％。



伴随着西雅图房价增速大幅放缓（甚至陷入负增长）的现象是，该地区房屋库存大幅上升、销售量大幅下降。

金县的活跃房屋库存较一年前同比增长了135％。分房屋种类来看，独栋房屋的数量翻了一番，从2017年的1879户增加到4020户；公寓的数量增加了两倍多，从12个月前的355户跃升至10月的1221户。这一趋势主要因为市场上房屋的待售时间增长，而不是有更多的房屋上市。



销售量相比12个月前下降了19%，这是购房人数连续第二个季度出现减少。



联邦税改拖累 纽约地铁区带头“沦陷”除了西雅图，另一美国大城市纽约的房价虽然还未现负增长，但其增速已经开始大幅放缓，放缓程度甚至高于全美：纽约市及其周边的12个县的房屋价格在第三季度仅增长了4％，而同时段内，全美房屋价格同比上涨4.8％。

其中，据彭博社调查发现，纽约地铁区的房价增速放缓程度尤其之大。

分析认为，纽约房价增速大幅放缓与联邦税改有很大的关联。去年底联邦税改政策出台以后，新税改把纽约州房产抵扣额限制在1万美元；另外只有首次贷款75万美元以下的房贷利息可以抵扣——这令纽约州房市的表现逊于全美。

此外，10个美国住宅房产税负担最重的县中，有9个位于纽约州、新泽西州和康涅狄格州。

全美房价持续低迷全美来看，住宅价格增速也普遍放缓。美国标普凯斯－席勒房价指数的最新数据显示，9月美国全国房价较去年同期同比上涨5.5%，为连续第六个月增速放缓，涨幅创2017年1月以来新低，显示整体房地产市场表现疲软。

分析认为，美国房价增速放缓的背后是受三大基本面因素驱动影响：第一，抵押贷款利率上升（自2017年来上升了100个基点）令购房能力承压；第二，房屋价格增速超过了房租和薪资增速；第三，2017年美国税法的变化导致持有房屋所有权相对于租房在税务上获得的利益更少。

高盛也在近期报告中指出，美国楼市2012年之后价格飙升的状况已经结束了，今年下半年进入了低增速地带，而这将是接下来的新常态，但鉴于当前楼市库存并不高，崩盘风险还无需担忧。