美國樓市出現異動 專家：與最近三次經濟衰退如出一轍

第一財經

隨着今年6月以来市場對美聯儲降息預期的升温，美國房地産市場也再度火熱起来。根據美國房地産研究機構CoreLogic的數據，2018年4月之後美國房價指數停滞不前，但今年6月情況出現了變化，該指數环比上涨了0.81%，涨幅爲近14個月以来最快。

不過，美國聖路易聯邦儲備銀行經濟學家埃蒙斯（William Emmons）在最近的一份報告中指出，自二战以来，每次美國經濟衰退之前，樓市都會率先出現異動，而目前美國樓市的整體走势與該國最近三次經濟衰退之前的表現如出一轍。

供不應求？

另據美國房産交易咨詢平台Realtor的數據，2018年下半年開始，美國樓市出售房源大幅增加，但買家相對較少，大多都在觀望，導致了市場庫存急速上涨。不過2019年以来，伴隨着美國經濟增速預期下滑，美聯儲降息預期增加，部分此前觀望的投资者選擇了入場，使房市庫存的增速有所放缓。

根據Realtor的數據，2019年1月，該網站的待售房源比去年1月增加了6.4%，2月則爲增加5.8%；而到了今年5月，比去年同期僅增加了2.9%，6月則爲增加2.8%。該網站預計，最快到今年10月，待售房源將出現同比下跌的情況，這意味着美國樓市供不應求的情形將再次重現。

近两年来，美國樓市的走势可谓是跌宕起伏。Realtor首席經濟學家哈勒（Danielle Hale）表示：“僅僅在18個月前，待售房源的數量还處于曆史最低水平，並引發了我們見過的最激烈的買家竞爭。”現在類似的供不應求的情況似乎又將發生，哈勒稱：“如果照目前的趨势發展下去，明年年初美國樓市庫存可能會接近曆史最低點。”

美國經濟衰退的起點最早或在四季度

不過也有不少分析人士認爲，美國樓市的短暫复蘇迹象只是受到美聯儲降息預期的刺激，並不能持久。

埃蒙斯在最近的一份報告中表示，自二战以来，每次美國經濟衰退之前，樓市都會率先出現異動。

他表示，自己在研究了美國30年期固定房貸利率、成屋銷售、經通胀調整後的实際房價、住宅投资對美國國內生産總值（GDP）贡獻度等4項指標後發現，目前樓市的整體走势與美國最近三次經濟衰退之前如出一轍。

美國最近三次的衰退分別發生在上世紀90年代、21世紀初及2008年，曆史數據顯示，房貸利率在底部反轉一到两年後，美國經濟就會陷入衰退。埃蒙斯由此推斷，美國經濟下次衰退的起點最早可能在今年第四季度。

他報告中写道：“截至今年5月的獨栋房屋銷售數據證明，全美各地區的樓市依舊疲軟。不過当前的情況，並不像上次次貸危機導致的經濟大衰退那么严峻，但與1990年~1991年、2001年两次經濟衰退期前類似。”