鳳凰星

“疫情對經濟造成的沖擊，让人們對未来的不确定性增加，资産保值增值的需求就會變得更爲强烈，但是看過一圈才發現，还是房子最保險。”這是相当一部分購房者的想法，在他們看来，盡管房子並没有此前多年投资收益那么高，但大多數情況下还是稳定保值的最优選擇，至少在現階段是這樣。

一二三四線城市的售樓人员，好像都開始“宣告”自己忙得不可開交。

售樓處的沙盤前三三两两的人群，熱烈高亢的音樂，只有每人脸上的口罩能提示這是經曆過一場疫情後的樓市。如果朋友圈出現了這樣的照片或者視频，對疫情保持警惕的人們應該很難理解，或者幹脆認爲是假的，收買“演员”制造熱銷假象，是樓市慣用的營銷手段之一。

3月份，没有人像往年一樣再提樓市“小陽春”，售樓處和二手房中介剛复工不久，普通人才陆續開始走出家門。当时业內的人預計，全國的樓市至少一季度是没戏了，二季度怎么樣还要看情況。

然而，隨後呈現出的種種迹象表明，樓市复蘇的進程恐怕是被低估了

。

深圳的某豪宅從開盤到售罄，最快只用了

8秒；北京某項目高峰期看房200人，一天簽下十几套；杭州又現新樓盤“萬人搖”，还有几個“萬人搖”已經在路上；

一個中部三線城市一周成交60個億，挤進京津冀前三名……這一切，都發生在3月，數據不會騙人。

4月8號，封城76天的武漢正式解封後，可能並没有預料到會迎来外地過来抄底的客人，他們在社交媒體上说，“去武漢抄底”。機構稱，4月3日-4日，武漢新建商品住宅日成交量從1與22日-3月29日的“0”上升到超過100套，並把它解讀成一種信號。

“小陽春也許會遲到，但絕對不會缺席。”

這是一個房産中介的玩笑，流露出来的是“房地産的冬天遲早會過去”的得意，和“買房仍然在人們必須要做的事中位列前茅”的深意。



萬人搖號、秒光盤、百萬喝茶費，一二三線樓市闪電复蘇？

“成交量上来了。”

北京朝陽區一家房産中介門店，不到三天的时間成交了一居、两居、三居、四居各一套。店長心裏有數，這才剛開始，如果後續没有更严厲的政策出台，接下来會有更多的成交量，然後就是價格上涨，但上涨的程度很難判斷。

2月份最難過，各小區對進出人员得严，店裏没什么人，店裏的中介也都心不在焉，不知道什么时候才能恢复正常。進入3月後，来看房的人開始增多，成交的速度也開始加快。“客戶主要是怕涨價。”店長说，從看房到最後成交，最短的一單只用了几個小时就完成了，他也没想到。

每天系统裏都會顯示各個門店的帶看數量和成交量，很多門店的數字都在上升。價格方面有涨有跌，“城區涨了5%-10%，郊區降價了3%-5%。”

回暖好像是在突然間發生的，雖然年前他們已經准備好2020年行情變好的准備，但是一場疫情把升温的預期推遲到一季度以後，現在来看当时的想法可能是過于悲觀了。

據中原地産研究中心提供的數據顯示，3月份北京二手房住宅網簽7848套，新建住宅網簽2471套，共計10319套，相比2月份上涨126.99%。但值得注意的是，如果與去年同期的19857套相比，仍同比下降48%。

也就是说，雖然在恢复，市場熱度也在上升，但跟去年同期相比，仍然大幅下降。

我愛我家研究院4月發布的數據也印證了這樣的情況，3月份，北京二手房市場的新增房源量、新增客源量均已超過1月份的水平，經紀人帶客戶看房量達到了1月的六成以上；二手住宅網簽量环比增長116.26%，同比下降51.11%；成交均價环比下跌1.51%，同比下跌4.10%。

新房方面，據機構统計，3月份北京商品住宅成交量爲1843套，同比下跌51.51%，环比增長39.62%。

一位北京西南四环附近的項目銷售人员對媒體稱，從3月第一周周末開始，看房客戶明顯增加，高峰期时看房客戶超過200人。銷售情況好的时候，一天能簽十几套房源。也有很多客戶踩盤後，当場就交了定金。

业內的人明白，數據上来是早晚的事，因爲情緒正在上揚。

從全國来看，以北京爲代表的京津冀地區，在复蘇的道路上位于隊伍的後半段。

“京津冀地區（代表城市爲北京、天津、廊坊）的恢复程度要弱于其他地區，但其3月份的成交量目前已達到去年12月份水平的62%，相当于去年同期水平的40%。”這是来自貝殼研究院的數據，簡單理解就是，3月份能有這樣的成績已經不易，而其他地區的進度要更快。

該研究院監測的全國18個重點城市，3月份链家二手房成交量比前两個月增長41.8%。上海、南京與杭州三個長三角城市3月份的成交量已經明顯超過疫情前12月份的水平，目前恢复至去年3月份水平的75%；其次，中西部地區（代表城市爲成都、合肥、重慶）與大灣區（代表城市爲廣州、深圳）的3月份成交量，已接近疫情前的12月份水平。

最吸睛的，当數深圳和杭州。

機構统計，3月深圳新房住宅成交环比上升279.8%，二手房也傳出重回8000套的冷熱分界線，环比上涨380.4%。

數據很難有实感，活生生的案例才能戳中人心。

深圳的2000萬起的豪宅項目太子灣，在3月開售三次，慢則当日售罄，其中14套4200萬起步的豪宅創下15秒售罄的紀录，有的媒體把這個时間點縮短到8秒，這看似不重要的几秒，好像是一種難以抑制的熱情的宣告，还有人提出了其中最勁爆的點，促銷提示：“不接受退房。”

如果说豪宅太远，那么同樣在3月推出的均價3.9萬元/平方米、總價百萬起步的萬科商務公寓，288套售罄僅用了7分半钟的消息，“百萬喝茶費重出江湖”的消息，聽起来就跟普通人關系極爲密切。

雖然此後有冷静的分析，稱與營銷手段、推盤謹慎、需求延遲釋放等因素有關系，也只是個別樓盤的個別現象，但是人們仍然只讀到“深圳屢現新盤‘日光’”，樓市“瘋狂”“魔幻”“高燒不退”，以至于主管部門發聲：严禁惡意炒作、哄擡房價，堅決打擊“喝茶費”“更名費”等違法行爲。

熱門城市杭州，以2個“萬人搖”商品房項目闯進公衆視野，後續几個“萬人搖”的樓盤基本上也已經板上訂釘。

没人在乎成交量和價格是不是不及去年同期，只是熱門的樓盤就足以让市場的情緒沸騰。一個即將在4月中旬開盤的項目，已經在提前跟前来咨詢的客戶说，“需要先填登記信息，肯定也是萬人搖，中簽率在2%-3%。”

三線城市的樓市，一般很難傳出消息。

晚上9點，肖武（化名）剛剛散會，拿起手機逐個開始回消息，每一句都以“剛開會了”開始。會開到這么晚，让他又找到點忙碌的感覺，這種地産營銷团隊的日常，從3月就開始恢复，在那之前，他過了一個無比漫長、让人心慌的假期。

他和妻子，还有不少親戚，都在這行，做房地産銷售很多年，這份工作在北方某三線城市，是絕對的高薪。疫情發生後，人們被社交媒體中流傳的“疫情現状”吓得不敢出門，不少小區大門都上了鎖，街道上有很長时間没車没人，鄰居見面連话也不说，只是远远地打招呼。

肖武見過風浪，經過不止一次樓市的高潮和低谷，但這次不同，嘴上開着玩笑，但心裏是没底的，他估計至少三個月家裏没有收入，即便市場開始恢复也需要时間，對于中年人来说，這已經算是足夠坏的状況。

2月下旬复工後，同事之間見面，連調侃都喪得很，“瘋了，誰會這时候買房。”当时他們还打了賭，猜測第一單成交的时間，大多數的答案都集中在三月底四月初。

但不久，当人們開始慢慢敢出門了，售樓處就迎来了戴口罩的客人，從零星，到三五桌，再到突破一米距離的界限，熙攘倒不至于，但很多項目的售樓處滿眼看去都是人。

他录了視频，拍了照片，發在朋友圈，下面很多评論都是：“真的假的？”

“3月的最後一周，恒大在我們這兒的項目在整個京津冀區域成交量排前三，60億啊，牛不牛？都上了头條了。其中有年前看了没買的，也有新客戶。”

他想表達的是出乎意料，但難以掩飾自己的激動，此前的陰霾一掃而光。

剛需、抄底、投资，疫情还没結束，是誰在買房？

誰會在疫情还没有完全結束的时候買房？

胡麗（化名）算是一類，“不得不買”。

她和丈夫的第一套房買在北京五环以外，剛開始只是覺得远點，周邊發展起来又買了車以後也就不再覺得不便。但有了孩子就不一樣了，幼兒园可以適当“湊合”，但小學就更不一樣了，

對于跟親戚朋友比天比地的她来讲，這個起跑線最起碼不能馬虎。如果繼續在五环外，學校的质量在她看来还不如老家，所以從去年開始，她就動了買房的心思，想在她能承擔得起的最好的學校附近把房買了，当然也不是什么名校，也就是在區裏还算不錯。

她現在还記得去年看房的情形，媒體上都在说北京房價降了，她找了中介去看房。“一個特別破的樓，我一到那兒就想回去了，礙于中介的面子才心不在焉往裏走，剛到單元口，就看見樓梯台階上已經站滿了人，中介说大概有五六撥在排隊，得一個個進去看。还没輪到我們的时候，房子就被買下了，價格一點没降。”

当天晚上回家她没吃飯，跟丈夫怄氣，跟自己怄氣，跟房價怄氣，買房的事也就暫时放下了。但是學齡的孩子不等人，年前胡麗夫妻領了还不錯的年终奖，本准備年後看房，没想到趕上了疫情。

“我覺得也是機會，趁大家都没心思買房的时候，選擇多，價格也肯定不會高。”整個過程还算顺利，看了两家後，她把合同簽了，还是老房子，但價格比她去年看的时候要低5%，她顧不得挑剔，再不買就怕没機會了。

價格确实是一個重要因素，星傑（化名）是一個省會城市资深的地産記者，最近她频繁接到樓盤推盤的资料，也实地跑了很多售樓處。“從過去两個月的銷售情況来看，有两類樓盤銷售都不錯，一種是市區的改善型樓盤，另一種是剛需盤。

剛需盤降價比較明顯的項目，賣的都很好，原来一萬五六一平方米，現在降到了一萬二三，也有的項目是因爲定價明顯低于周邊區域價格，每平方米有三四千的差距，很有竞爭力。大房企推出的大戶型改善型樓盤，這段时間給出此前没有過的低價，做出很大让步。但相反，市區內單價高、面積大的樓盤，銷售都不太好。”星傑目睹了不少人簽合同的場景，連她自己也覺得買得很值。

在大多數人还在擔心怎么避免在工作和生活的各個場合避免被感染，疫情什么时候能完全過去的时候，在樓市抄底的心理，很難被普遍理解。

“武漢開始有成交數據了，想抄底的可以去了。”

“#还有3天武漢解封#[哈哈][哈哈][哈哈]二手房可以交易了嗎？一大堆抄底襲来。我有點擔心今年武漢的樓市會底部升起。”

“今天我说廣州的土豪要来武漢抄底，叫武漢医院同事預估武漢房價，很多人说不會降，她……他……她……都是全款！”

“眼下，武漢房價就是‘低過老羅’的低價，我要抄底。”

“武漢，售樓處開了！現在就看武漢第一個開盤的項目賣得怎么樣，一群人要去武漢抄底，首先要看有没有底，對吧？”

如果在社交媒體上搜索“武漢抄底”，就會出現數屏這樣的帖子和微博。

此前，有消息稱武漢多樓盤打折降價，二手房價格降幅達到20%。很快就有反駁稱，經調查，除少量樓盤外（远郊盤和銷售困難盤），武漢大多數項目價格，與封城前無太大差別，相對平稳。

在武漢重啓的同时，售樓處也陆續重啓。

“我們正在消毒階段，4月15日正式營业，只能通過上門預约、分批看房，每天10個人。價格方面現在是12000多一平方米，执行的是8.1折优惠，年前是賣到均價13500每平方米。”一家知名房企武漢售樓處接待人员稱。

無論是否真的有價格窪地，就連武漢当地的人都很難理解這種抄底，“冒着得病的風險还要買房？”

徐大（化名）已經复工，但仍然只是两點一線，“我們都不敢坐公共交通，怕啊，所以這種情況下还能去看房的人，我完全理解不了。如果我們身邊的人現在说買房，會被当作開玩笑或者被看成神經病。”

但從社交媒體上流出的信息看，身邊想去武漢抄底的人，並非一两個。

根據易居研究院中國百城庫存報告相關數據顯示，武漢樓市交易市場“關閉”達到了68天，即從1月22日到3月29日，武漢新建商品住宅成交的網簽數爲零。而3月30日開始，武漢重新出現交易現象，前几日日均交易量略低于50套。而在4月3日-4日，日度成交數據超過100套，市場呈現小复蘇的態势。

“当然需要看到，若是對比曆史數據，比如说有成交記录的1月1日-21日，其日成交平均爲537套，據此分析，当前的复蘇節奏还是比較慢的，和曆史平均水平等还有很大的差距。但至少也说明隨着交易市場的放開，樓市開始走出零成交的低谷，逐漸小复蘇。”上述報告進一步分析。

“無論是武漢还是深圳、成都等，其樓市都呈現向上的趨势，進一步说明樓市具有很强的成長性。武漢的數據進一步说明，購房需求依然是旺盛的，此類城市的表現，對于全國其他城市是有積極的借鑒意義的，相關房地産參與者應該對中國樓市保持極大的信心和支持。”易居研究院分析稱。

這種需求中，一部分是剛需，另一部分，則是投资需求。

“疫情對經濟造成的沖擊，让人們對未来的不确定性增加，资産保值增值的需求就會變得更爲强烈，但是看過一圈才發現，还是房子最保險。”

這是相当一部分購房者的想法，在他們看来，盡管房子並没有此前多年投资收益那么高，但大多數情況下还是稳定保值的最优選擇，至少在現階段是這樣。

政策松綁、房貸放松，樓市复蘇路径現在走到哪一步？

“熱銷案例不能代表市場真实和全面情況。”

對于近期高喊复蘇、小陽春的輿論，业內多機構研究人员泼了冷水。

“不同的城市情況差異非常大，全國大部分城市恢复到正常銷售水平估計要到

5月份左右，3月份成交量大概只有去年同期的一半，有的城市还不到一半。”

“至于後續能不能回暖，主要还是看政策走向和疫情控制情況，目前，疫情还在蔓延，且政策也没有明顯的調整，市場很難全面回暖。”

根據此前多年經驗，樓市的复蘇是從政策開始。

從2月份開始，就陆續有城市發布稳定房地産政策，不少把“降首付”藏在其中。

2月21日，河南駐馬店市人民政府發布《關于進一步規范促進房地産业平稳健康發展的意見》稱，降低公積金購買首套房首付比例、提高公積金貸款額度、給予購房補貼等17條政策開始，廣東廣州、山東濟南、陕西寶雞、浙江海甯相繼嘗試類似的松綁，但最终都在一天內被撤回。

其間也有多家銀行被傳降低首付，最终也以辟謠劇终。

“購房政策没有放松，但房貸利率肯定是放松的。”一位资深地産研究人士稱，“市場能不能复蘇，取決于信貸政策和推盤節奏，疫情結束後，推盤節奏已經松動，開發商預售證拿得更容易，再結合降價或不降價的促銷活動，市場的交易量就很容易起来。如果市場交易連續三個月表現不錯，房價就會出現反彈，開發商拿地的節奏也會加快，這是判斷当前房地産市場很重要的邏輯。当然，如果後續地價、房價上涨比較快，又會重新進入政策打压的新周期。”

國家發展改革委4月10日消息，2020年，將督促城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制，推動城區常住人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制；全面推開農村集體經營性建設用地直接入市。

“這次城鎮化任務和土地新政，力度比較大，超出了預期。”

廣東省住房政策研究中心首席研究员、中山大學銀行研究中心高级研究员李宇嘉分析，“這意味着，疫情之下，盡管經濟受到很大沖擊，但國家没有采取過去的刺激手段，松綁樓市政策，大規模放水，大上基建項目，拉動經濟，而是在供給端發力，挖掘有效需求，既没有刺激樓市，还給未来樓市提供了健康的、新生的力量。”

“所以，指望新一輪刺激，投资炒房，這個想法还是要謹慎一點。”