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加州华人房东被赶出家门/在美国65岁以上可以享受这么多福利
發佈時間: 10/28/2020 11:06:21 AM 被閲覽數: 115 次 來源: 邦泰
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   收件箱 :  bangtai.us@gmail.com




加州华人房东被赶出家门

作者:8288  于 2020-10-28   

购置房产后出租,以获得稳定收入来源的“创收方式”,对于很多华人朋友来说并不陌生。但对于一些刚刚到海外投资置业的华人房主来说,美国租房市场的水显然更深。规则之内,财源滚滚,收入固定;可一旦踩了红线,或是因为不熟悉政策法规吃了官司,不但可能拿不到房租,还要倒赔进去不少银子,甚至深陷“赔了夫人又折兵”的窘境。
近日,华人圈一个热点话题就是,加州湾区San Mateo的华人房东就因租房后被租客逼出自己的家后,流离失所以至于睡在车里。该事件还被NBC Investigate Unit频道拍成了新闻节目,这可是主流媒体第一次关注少数族裔业主被迫害的悲惨故事,欲知后事如何,小编也想跟你一起探讨,记得看完新闻留言给我们哦。



图:Facebook预告片截图


其实华人房东在海外租房时遭遇的悲催事儿,近些年可谓屡见报端,但显然还是没有引起更多人的注意。先简要回顾几个比较典型的例子。



图:Facebook预告片


第一个事件几乎与此次湾区发生的事件如出一辙。华裔房东将纽约Staten Island的房子租给了一户西裔人家。2016年10月的一个晚上,租客抱着婴儿走在过道上,不小心被破损的地毯绊了一下,两个人都摔伤了。医生的诊断书显示,禁止这名婴儿做某些事,婴儿可能会成终身残疾。房客认为这个事故是房东的疏忽,维修不当造成的。她向法院提起诉讼要求房东赔偿她一百万美元。2018年7月,房客不满初级法院的赔偿金额,又将房东告上法庭,要求房东赔偿更高的金额。



而第二件例子,恐怕不少读者都已经知晓,在今年疫情期间,纽约一位房东表示,他的租客从4月起不交房租,报警也没有用,甚至最后要求给他钱才愿意搬走。房东无奈最后倒赔给了他约1万美金,房客才答应8月底搬走。


房东Allen表示,他每个月要还房贷2000多,疫情期间他和太太都丢了工作,本想着靠出租房屋的一千多维持生活。没想到租住房屋的中国留学生从4月份开始拒不交房租。与她协商可以交人民币,少交点也行,但留学生始终不答应,还理直气壮地报警说房东骚扰她。


而【生活网】最近写过的《纽约房东们最担心的事情来了,市议会欲明文禁止调查租客犯罪背景》一文,更是让华人房东坐不住了,如果把房子租给了毒贩甚至是更为严重的犯罪者,自身的安全和房屋的安全岂不是存在巨大的安全隐患。




在今年的8月中旬,纽约2000多名华裔房东们曾经一起走上街头,要求州政府保护房东的权益,尽快开放房屋法庭处理“老赖房客”并且减免抵税和罚单。


游行集会上,许多人都吐露了自己的苦水。以前遇见老赖房客,还可以上房屋法庭打官司,现在法庭也不开,警察也不管,政府的地税、房贷、保险一项不能少的继续要交,房客却能理直气壮不交租金的一直长住,辛辛苦苦攒下的钱买了房子,房东反而要忍气吞声的承担损失。


比起拖欠房租最终对薄公堂,房屋出租后发现被改作他用则更为令人“心烦意乱”。此前就有房东遇到过房屋被改成月子中心,更有甚至,被改造成为大麻屋,惹上大麻烦。要知道,大麻种植需要密闭、潮湿的环境,房东如果想改造回房子的原本面貌,可谓是难上加难,费用不菲。




作为少数族裔,华人房东还极易闯下吃官司的大祸。曾有一名女性房东将房租租给非法移民,后来房客不交房租,房东就威胁对方如再不缴纳房租,就要揭发对方非法移民身份,并向移民及海关执法局举报。


这一举动看似合理合法,实则“引火上身”。遭受威胁后,非法移民请了律师,状告房东种族歧视,并索要巨额赔偿。事情进展一筹莫展,愁坏了房东。房东律师的一席话,也让她如梦初醒,却也后悔莫及。“遇到纠纷跟房客沟通时,要谨言慎行,重要场合最好让律师在场,不要轻言妄谈。”律师表示。


不禁又想起人们常开玩笑说起的那句话:能花钱解决的那都不算事儿。所以,比起经济损失,如果在租房时遇到毒贩伤人的事件,估计那就简直不能再糟心了。


如何正确出租自己的房屋,以获得稳定、安全收入现在,给华人房东敲黑板的时间到了!




1、在搞清楚你所在州关于出租房的法律前请不要挂牌出租
在美国,出租房的法律在每个州都不一样。加州、纽约州的法律会更偏袒房客,所以在你不了解你的州法律前请不要挂牌出租。你需要知道你和房客的权益都是什么?注意事项等。


比如:在房客搬出后多少天房东必须退还押金给房客?如果有部分费用需要用押金扣除,房东需要提供什么材料给房客?房客如果觉得扣除金额过高,房客需要在多少天之内提出异议?


2、开设出租房的独立账户
不要把你个人的账户和出租房的账户混淆在一起。最好可以开设一个独立的账户,专门用于房屋出租有关事务。


比如:租金、押金、物业费、房屋管理费等。




3、合同要细读 最好可以找专业人士拟定
拟定合同时你要注意几点:


  • 租金和出租时限是多少?
  • 水电气费是否包含在租金中?
  • 退租必须提前多长时间通知房东?
  • 是否可以养宠物?
  • 是否可以吸烟?
  • 房屋需要修理维护时需要谁来做?
  • 房屋破损需要谁来赔偿?怎么赔?

可以咨询当地房地产律师或者房地产经纪人,他们见多识广,应该更有经验。


4、不可随便进入已出租出去的房屋
在美国,一旦房子出租出去了,房东就不可以随便进入已出租的房屋。


一般在合同里会有这项信息。如果房东因修理房屋等事需要进入出租房,房东必须给房客一个合理的通知 (通常是提前24小时)。


5、房客如果在出租屋内受伤,房东可能要负责


法律规定,房东必须保证出租的房产是符合安全标准并且维修良好的。


由于房东的责任(房东疏忽而导致的损坏、泄露,或已将房屋问题告知房东,但房东没有来修等),房客如果因此受伤,房客有权向房东提起人身伤害诉讼和索赔。


6、房东要自我保护


买责任险是必须的,虽说赔偿额度不高,惹上打官司肯定不够用的,还要赔上房东的存款和家产。


最后,小编提醒您,租房本是一件基于双方意愿,且原则上是互利互惠的事情,但是人心隔肚皮,还是应该多多考量,有时候不能被表象所迷惑,身处异乡,一切不定因素都可能成为激发矛盾的导火索。小心驶得万年船这句话永远不会过时。





在美国65岁以上可以享受这么多福利

作者:8288  于 2016-6-1 


随着全球人口老龄化速度加快,养老问题成为了时下一个非常流行也刺手的讨论。不少人都想知道美国(65岁及以上)养老能享受什么福利与待遇?

医疗方面

1.联邦医疗保险(Medicare)(俗称『红蓝卡』)

是联邦资助提供的健康保险方案,主要为65岁以上人士及身体健康有问题或伤残人士而设。一般而言,联邦医疗保险负责80% 门诊病人服务( 在社区中提供的医疗服务) 付费,和全部的住院治疗费用( 扣除减免额后) 。


什么人符合资格?

65岁或以上老年人,不足65岁但有长期残障的人士或者是永久性肾臟衰竭患者。申请者必须是美国公民或永久居民,申请者本人或配偶已向国家缴纳医疗保险税(Medicare Tax)10年(40个季度)以上。福利在收入和存款上没有限制。


联邦医疗保险分为四部分


  • A部分:联邦政府对住院治疗或护理费用的医疗保险。

  • B部分:联邦政府对门诊费用的医疗保险。

  • C部分(Medicare Advantage):联邦政府经由商业保险公司(如HMO、PPO等计划),提供的医疗保险。

  • D部分:联邦政府对购买处方药的福利保险。


移民后如果想要在65岁时参加Medicare,基本会遇到以下三种情况:

01

在美国工作并交纳医疗保险税十年以上

如果您在美国工作,并缴纳医疗保险税(Medicare Tax)十年或者四十季度以上,那麼当您满65周岁后便符合免费加入Medicare的条件,可以直接参加Medicare A(住院)保险,不用再支付保险费。

2

合法移民美国满五年,但没有在美国工作或交纳医疗保险税满十年者

如果您合法移民,并居住满五年,但没有在美国工作或交纳医疗保险税满十年,那麼您在满65周岁以后,暂时还不能得到免费的Medicare医疗保险。但您可以自己缴费购买 Medicare医疗保险或者其它私人医疗保险。

 没 有缴纳医疗保险税的移民在持有绿卡超过五年以上,并且年龄满65周岁后,可以向政府的Medicare项目缴纳保险费购买Medicare医疗保险A计 划,即住院保险。同时他们也可以与其它Medicare成员一样,自费交纳保险费购买Medicare的B计划和D计划。

 根据2015年的标準,参加Medicare A(住院)计划的保险费需要每月支付最多407美元。使用保险时个人自付部分(deductible)为1,260美元。

3

移民美国不满五年


如果您是美国的合法移民,持有绿卡但在65岁没有达到居住五年的标准,那么您尚且不能购买联邦政府的Medicare医疗保险。       


许多中国人在移民美国后接他们的父母来美国团聚移民。如果您来美国时已经超过65周岁,没有在美国的工作经歷或者没有缴纳Medicare税十年以上的条件,那么在刚刚移民到美国时也不能够自动获得Medicare的医疗保险资格。        


针对这种情况,您可以在获得美国绿卡、在入境美国前购买旅行医疗保险作为过渡。


2. 联邦医疗保险免保费计划(红蓝卡免保计划)

是一项政府计划,旨在帮助不符合全额医疗补助(Full Medicaid)资格的低收入红蓝卡受益人支付联邦医疗保险的部分费用(保险月费、年度自付扣除金及共同保险等)。


什么人符合资格?


65岁或以上或65岁以下残障者在领取社会安全残障福利两年后接受联邦医疗保险。


您将得到什么样的福利?


根据您的收入与资产情况,您可能符合资格享受MSP计划三项计划之一。这三项计划是:


  • QI-1 计划 -- 符合资格之个人 Qualifying Individual - 1

  • SLIMB 计划 -- 特定低收入红蓝卡受益人 Specified Low-Income Medicare Beneficiary

  • QMB 计划 -- 符合资格之红蓝卡受益人 Qualified Medicare Beneficiary


QI-1 计划        

  • 如要符合资格,您的每月收入必须低于$1,357(单身)或$1,823(夫妻)。在纽约州,QI-1 计划对资产没有限制。

  • 如要您符合资格,您将可获得退还由申请月份向前回溯三个月的B部分月费。

SLIMB 计划        
  • 如要符合资格,您的每月收入必须低于$1,208(单身)或$1,622(夫妻)。单身资产限制为$7,280,夫妻资产限制为$10,930。

  • 如要您符合资格,您将可获得退还由申请月份向前回溯三个月的B部分月费。

QMB 计划        
  • 如要符合资格,您的每月收入必须低于$1,010(单身)或$1,355(夫妻)。单身资产限制为$7,280,夫妻资产限制为$10,930

  • QMB 计划为您支付红蓝卡A部分(如适用)及B部分的月费、自付扣除金及共同保险。

  • 需要递交医疗补助申请表格(LDSS-2921)以决定是否符合资格。

  • 如要您符合资格,您将可由该决定的下一个月开始享受福利。


(各位拿着红蓝卡的可以自己归类了。注:此项数据为2016年数据,每年会做调整)


3. 美国贫困者医疗补助保险(Medicaid)

贫困者“医疗补助“保险(Medicaid)是由联邦政府和州政府合作,为低收入者提供医疗服务的保险。符合标准的美国公民和合法移民可以申请,但一般获得美国绿卡满五年以上才可以申请。如果你在美国有不错的收入,那么你在年老很可能就无法申请Medicaid,只能申请Medicare了(见上)。


什么人符合资格?


任何年龄 ─ 领取社会安全生活补助或公共援助的人士自动符合资格。 
65岁或以上或残障或失明者须具备以下合格条件: 
收入: 个人的每月净收入上限为792美元;夫妻为1,159美元。 
每户家庭非勤劳所得中的首20美元不计入


 Medicaid是为低收入群体提供的医疗保险。这是由各州政府管理的项目。必须是本州居民,才可以申请当地的低收入者医保。Medicaid资格审查的最主要标准是收入。低于各州设定的标准线才可以申请。


新移民能拿到吗?

刚到达美国的新移民,通常需要等待五年时间才有资格获得美国联邦和州政府组织的医疗辅助(Medicaid)和其它资助低收入者的医疗保险。所以这一期间,老年人需要自己购买医保作为过渡。


生活方面

1. 社会安全补助金(SSI)


什么人符合资格?


1、年龄在65岁以上(如果是盲人或者残疾人,65岁以下也可以,有详细的标准可参阅社会安全局文件)

 

2、单身人士拥有资产(不包括自住的一所房子和一辆车子)在2000美元以下;两人(结婚人士)拥有资产在3000美元以下。所谓资产,包括银行存款,现金,股票,珠宝等等。殡葬安排费用可以有1600美元,不算入资产。


3、在美国任何一个州连续居住30天以上。


4、没有被强制居住在养老院或者监狱等机构。


5、没有领取其它的社会福利。


6、愿意让社会安全局向金融机构查询你的收入。


7、假如有其它稳定的收入(如工资,退休金等),不超过某个数目,也可以符合领取SSI的标准。


能拿多少钱?


每月福利最高上限: 独自生活之个人: 785美元;夫妻1,152美元。領取福利者若是与他人同住,则金额会有差异:个人为721美元,夫妻为1,094美元。请查询家庭照护和住宿照护的福利分级详情。


新移民能拿到吗?

假如你有美国国籍,然后一直在中国生活,到65岁了,突然说我想到美国生活了。只要你在中国的工资或退休金收入按照美国标准,以美元来算,属于“低”的话, 你回来美国,在任何一个州居住了一个月,就有资格领取SSI,也就是我们说的“养老金”。领取养老金的美国人,一旦领取,就不能离开美国超过一个月,否则又要重新申请。


另外,这些条件规定的对像是符合条件的个人,并不包括其子女。所以,不管您的儿女收入多么丰厚,如果自己国内的退休金达不到以上要求,就可以申请社会安全补助金。


 2.社安退休金(SocialSecurity)


 在美国工作的人,大部分会领取“社安退休金”,也就是英文称为“SocialSecurity",中国人称为”社保“的东西。这个社安退休金,是必须工作相应的年数,有相应的收入,积累相应的工作点数,缴纳社保税, 达到一定年龄,才有资格领取的。很多人因为年轻时从事的工作工资不高,到了退休的时候,社安退休金不够生活,也可以申请领养老金SSI。领取社安退休金的美国人,不需要在美国居住,可以在世界上大部分国家长期居住,社保金会自动打入你的银行。


  美国的社保,其实并不高,很多人都不够用的。因此,美国税法里面会规定一些条款,方便普通人在年轻的时候存钱退休。比如“个人退休账户“IRA,可以让你每年存入一定数额的钱,可以抵你的应税收入,到59岁半才能取出,到那个时候才要纳税。另外还有一种叫RothIRA的个人退休户口,是每年存钱不能抵应税收入,但是到59岁半取出的时候,本金加增值部分都免收入税。同时,美国的公司也可以设立公司跟员工共同供款的退休户口如401(K)或者403(b)这类,也是起到补助员工退休收入的作用的。


  美国除了社保和养老金以外,很多政府机构的政府公务员,公立学校的教师,都有退休金的,英文叫"Pension",也称为”长俸“,这种退休金要比社保高得多,根据服务年数,有时候可以拿到相当于工作的时候最高年薪的百分之75到百分之一百。(社保退休金则最高不到年薪的50%,收入越高,社安退休金拿到的百分比越低)有的公务员甚至可以同时拿退休金和社保,退休以后的收入比退休前工资更高。




什么人符合资格?


必须在 65岁以上才有资格使用优待票。残障人士则不论年龄皆有资格使用优待票。对于资产和收入上限是没有限制的。


地铁/公交
凭联邦医疗保险卡购买优待票,或是使用优待乘车卡Metrocard。

注:
使用优待乘车卡Metrocard搭乘地下铁或纽约市公车时,会自动扣减正确的优待票价金额。


除了纽约市的交通优待票,很多州都会给本地65岁以上人士在日常购物,餐饮,交通上实行优惠政策,具体可以查询本州的senior discount.

4.各种老年组织

参加美国中老年人协会(AARP)等老年人机构。年满50岁后,你就可以付费参加AARP,享受其合作伙伴提供的免费商品与折扣优惠。AARP的会员年费为16元,若一次注册多年会员还可另享会费折扣。


其他如美国老年人组织(American Seniors Organization)等机构也提供类似优惠。

住房方面

1. 老人房产税减免计划(SCHE)


SCHE为具备资格的老年人提供房屋或公寓财产减税福利。此项减免通过降低房屋所有者房屋或者公寓的估价从而降低其财产税。享受SCHE的老年人自动获得STAR免税。


一.  Star: 俗称“房星计划” 全称“纽约州学校税减免计划”,共分为两大类:

   1)自住房减免Star:这个计划是给家庭年收入低于50万的,并且房屋是屋   主的自住房的家庭享用。

   2)长者优惠减免Star:对于所有65岁以上年长者的家庭,且年收入不可超   过$83,000, 并且是屋主的自住房的家庭,可享受该计划。


二.年长者房主减免:所有65岁以上的年长者,家庭年收入不可超过$37,399 并且是屋主的自主房的家庭可享受该计划。


什么人符合资格?


65岁以上。如果配偶或兄弟姊妹为共同屋主,只须其中一人为65岁或以上即可。若是其他人为共同屋主,则所有的人都必须为65岁或以上。如果是退伍军人、合格退伍军人的配偶或未再婚之健在配偶,65岁以下者亦可申请。

一人一年收入不足37,400  美元。 对于个人资产没有限制


 老年人房租增长减免计划(SCRIE)


当房租增长的时候,SCRIE可保护老年人使其不至于因为无力承担增加的房租而失去住所。


当房东提高房租后,你不直接向房东交纳增加的部分,你的房东可获得纽约市的抵税金。为了获得最大利益,你应在你的房租提高后90天内申请。


什么人符合资格?


年龄:  户主必须是 62 岁以上。资产没有限制。年收入上限总计29,000 美元。

除了联邦的各种计划,各州都有面向老人的福利计划。麻州是美国唯一的全民医疗州,福利最好。纽约州的福利也不错。拿到绿卡3年后,很多州还给老人发食物券,现金补贴等。具体计划,请在本州和本郡county 网站查询。也欢迎大家在留言中补充。

 


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