一棟180多平方米的聯排別墅兩周就降了50萬元,廣州中心區70平方米房子還沒到手已縮水20多萬 元。中國房地產的龍頭萬科率先在深圳、廣州、成都、武漢、天津、上海、北京、東莞等8個城市高調降價，下調幅度在5%～30%不等。在萬科降價的沖擊波下，盡管很多房地產商都不承認自己降價，但是記者在廣州調查發現，各種各樣變相降價的方式在廣州樓市已經出現。2008年，廣州的樓市和全國其他地區的樓市一樣將面臨著“銀根縮緊”，開發商貸款困難，限價房成品大批上市等眾多因素的影響，2008年廣州的樓市還將面臨著更大考驗。     

　　樓市故事

    半年房價縮水40% 業主連呼要變“負翁”

    從2007年下半年廣州的樓價下跌以來，已經讓一部分高位買入者實實在在受到了傷害。在金沙洲一個知名樓盤的業主論壇上，一名業主直言“×××樓盤跌價太大啦!……對新進業主太沒保障啦! 太失望啦!”這名業主表示，他在去年9月底，抱著對金沙洲發展藍圖的期望，在家人和朋友的反對聲中，天價買進了一套單位, 每平方米超過12000元。當時信心十足的他認為價格在安全線上，不料過了2個月，也就是去年11月份的時候，他收到了每平方米6800元起的促銷短信，雖然當時6800元起的價格不免有噱頭的意思，因為朝南的大單位仍然接近9000元/平方米，但是買主已經很受傷，連連表示︰“實在讓人失望。”

    失望的不僅僅是這名業主，在該論壇上，另外一名業主反映，自己是以接近13000元/平方米的價格買的，“一個月一平方米跌了5000元啊! 痛啊! 還要供樓, 真變了負資產!”另有業主是以11850元/平方米買的，還買了三套，當時剛從股市出來，一次性付款。這位股民兼樓市投資者當時希望在今年該樓盤樓價能回復到12000元/平方米。

    90萬元新房跌價 10年積蓄化成水

    在“中國地產新視角盤點2007沖刺2008廣州高峰論壇”上，廣州市房地產協會名譽會長陳敦林曾經表示，2008年有四類房子價格不會跌。第一類是城市中心區的房子，第二類是大戶型的房子，第三類是好地段的房子，第四類是別墅型的房子，包括獨立別墅、空中別墅、聯排別墅。

    如果套用專家的說法，金沙洲因為遠離市區，有的樓盤甚至已經到了南海境內，而且又恰好周邊有限價房虎視眈眈，種種原因促使樓價下調。但是記者調查發現，即便是在市中心、好地段的大樓盤，買了房子同樣有風險。

    吳先生在珠江新城一家外貿公司上班，從2007年上半年開始看房，在去年11月份看中了天河中心某大型樓盤之後，痛下決心買了一個二居室。70多平方米，當時的價格是90多萬元。然而買了這個房子之後，樓價是一路往下，每次看到該樓盤的促銷信息，他總是一臉黯然。為了不再傷他心，周邊的朋友和他聊天，總是竭力避開房價話題。根據最近接到的樓盤促銷信息價格一計算，吳先生發現自己這個至今還沒到手的房子已經足足縮水了20多萬元。在沒有到外貿公司上班之前，吳先生一直在一家科研單位上班，每個月的薪水扣除各項稅款之後，不過2000多元，根本存不了多少錢。房價一降，相當于他之前近十年的辛苦積蓄全部化成了水。

    深度剖析

    1300套限價房將上市︰成為同地段類似商品房價格標桿

    在廣州，限價房給樓市帶來的沖擊波是不可小覷的。廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，近期廣州樓市的主角不是商品房，而是限價房。2008年推出的限價房總量約佔本市新建商品住宅年均銷售量的20%，在2008年三四月，估計有3個限價房項目近1300套單位入市。

    對于限價房的入市，廣州市國土房管局有關負責人表示，限價房有效緩解了中等收入首次置業群體的購房壓力，切實穩定了商品住房價格，有效防止了房價大起大落。廣州一位房地產人士告訴記者，和限價房在同一個區域的樓房，如果類型也相似，那麼限價樓的價格可能是一個重要的衡量因素，因為發展商所售的房子的定價肯定要有競爭力。

    事實上，在限價房發售的區域，已經讓同區域的商品房有了比價效應，甚至出現了“比限價房價格更低的商品房。”在金沙灣附近的“時代糖果”，今年1月27日開賣，就以低價成功將沒有廣州戶口，但是消費層次與限價房相同的消費者拉到了自己的“旗下”，而同樣在金沙灣的降價之後的中海新沙灣，同樣賣得很火，A14、A15、A16三幢開盤當天就賣出了六七成。

    供地數量增加彈性︰部分中心區樓盤或還會再降

    廣州樓市的變化，已經讓政府有了反應。在《廣州市市轄區2008年住房建設計劃》，廣州采取了彈性方式。2008年全市十區商品住房用地供應2.5~4平方公里，規劃建築面積750萬~1000萬平方米。而這一供地規模與2007年的水平基本持平，去年廣州計劃供地5平方公里，最後供應量在4平方公里以上。

    對此，國土房管局表示，這是為了避免政府對市場的過度干預，以避免剛性計劃與靈活變化市場之間出現脫節甚至沖突。為此，本次商品住房建設計劃按照一定區間範圍確定，並且強調要根據房地產市場實際運行情況靈活確定實際供應規模和時序。

    這意味著，今年政府將根據房地產市場走勢及房價走勢來靈活控制供地的數量和節奏。不過，政府還將根據5平方公里的上限水平進行土地儲備，以防市場出現較大的土地需求。從中發出的信號是政府並不願意看到房價大起大落。

    時代地產控股有限公司副總裁白錫洪表示，對于2008年的廣州樓市還是持“謹慎樂觀”的態度，2008年廣州的樓市可能會迎來調整期，但是“狂瀉”這種狀況不會出現。因為從2004年一直到2006年廣州的樓市一手樓的住宅成交是480億元，而成交的面積是900萬平方米，相對來說比較穩定。

    2007年廣州的房價飆升主要是因為住宅的量供應不足，到後期好多的發展商都沒有“貨”，2008年只要廣州有“剛性”的需求在，就應該有“市道”在。而白錫洪強調，在樓市的“冰凍期”，他們在廣州金沙洲附近的一個以中小置業者為主的“時代糖果”，以4888元/平方米起的超低價開售，2008年1月27日開賣，200套房在一個月的時間內已經賣剩了11套，其中70%是廣州的置業者，他們大多數是首次置業的業主。“所以，廣州樓市的剛性需求是有的，關鍵是價位是否在消費者的心理承受範圍內！”白錫洪對記者說。

    白錫洪表示︰在廣州的中心城區例如珠江新城，相對于2007年下半年的價格飆升，今年這部分地區的樓價或將有所回落，下降幅度可能在20%左右。

　　銀根收緊︰開發商貸款成本上升或降價促銷

    “沒有花很長時間，按正常程序走，大概半個月貸款就已經批下來了。”國內首批限價房業主張先生高興地告訴記者，在支付三成首期款後，他向建行申請約40萬元的個人住房優惠利率貸款，很快就獲得了批準。

    記者了解到，絕大部分銀行對一手樓貸款控制仍然比較寬松。銀行方面表示，只要是開發商開盤銷售的單位，因為開發商之前已經跟銀行有合作協議，所以購房者一般都能在指定銀行里順利獲得貸款。“除了第二套住房以外，銀行基本上都能提供最高七成、利率下浮10%的優惠貸款。”但是二手樓按揭卻比一手樓難很多，一般最多只能拿到房價六成的貸款，而且按一些銀行規定，二手樓貸款利率還不能再享受下浮的利率。

    相對于個人住房貸款而言，銀行對開發商擰緊信貸水龍頭對樓市的沖擊可能更大。眾所周知，從去年開始，人行、銀監會等部門從去年9月開始就連續出台多個嚴控房地產貸款的政策規定，“雖然就開發貸款而言，沒有特別新的規定，但監管部門連續放出的警告信號，也讓銀行不得不對開發貸款的發放倍加嚴謹。”一家總部位于北京的上市銀行房貸部負責人伍先生表示，房地產開發貸款本來就比一般的企業貸款要難，因為國家規定這幾年一直非常嚴格，而今年，銀行資金整體緊張，除了大的開發商還可能拿到貸款外，小一點的開發商貸款基本上批不了。 “就算是大開發商，肯定也不能拿到像過去那麼低廉的貸款，基本上要執行上浮利率。就算名義利率不上升，銀行也會通過收取財務費用等提高開發商貸款成本。”伍先生說，銀行收緊貸款時間一長，小的開發商肯定熬不住，就算是大的開發商，因為貸款成本上升，也迫使他們盡早出貨回籠資金，房價很有可能因此下跌。

    一位房地產商向記者坦承︰2008年他們頭上最大的“緊箍咒”就是銀根緊縮。目前，房地產商的融資渠道主要有兩方面，一方面是上市融資，一方面是通過銀行貸款融資，目前大部分的房地產商還是通過銀行融資。

    一個房地產商從拿到地開始申請報建到預售，一般是8~10個月的時間，其中，前期的地價、拆遷、廣告費用、道路綠化等都是通過前期的銀行貸款獲得的資金支付，如果發展商的資金緊張，有可能會通過價格走低等方式來縮短自己的銷售周期，比如，可能拿一些朝向比較差或者樓層比較差的房子先期降價，迅速回籠資金。

    貨幣政策分析報告已充分說明了房價與房貸之間密不可分的關系。數據顯示，去年第四季度商業性房地產貸款增速已明顯減緩，新增貸款僅為上季度的50%。其中，房地產開發貸款新增122億元，個人住房貸款新增1596億元，分別僅為上季度的12.5%和60%。與此同時，去年12月份，全國房屋銷售價格同比上漲10.5%，漲幅與11月份持平，環比上漲0.2%，比11月份降低0.6個百分點。分地區看，雖然12月份烏魯木齊、北海等城市同比漲幅較高，但70個大中城市中已有22個城市房屋銷售價格出現環比負增長。

    專家預測︰2008樓市不會雪崩

    廣州市房地產行業協會昨日發布《2007年廣州商品住宅市場運行概況暨2008年廣州樓市形勢分析》（下稱分析）表示，2008年廣州樓市不會出現大起大落，更不會出現所謂的雪崩。上半年是調整期，限價房將唱主角，價格呈下降趨勢，下半年開始進入平穩期，價格會有所反彈。初步預測︰2008年廣州市中心城區一手住宅平均價格在9000元至15000元/平方米；城鄉接合部一手住宅平均價格在6000元至8500元/平方米；郊區一手住宅平均價格在4000元~5500元/平方米；全市十區90平方米以下一手住宅均價在5500元/平方米左右；二手住宅成交均價4000元/平方米左右。

    對此，廣州社科院經濟學研究員談錦釗認為分析顯示，2008年房價存在下跌的因素和空間，但決定房地產需求和價格的諸因素並未發生根本性改變。

    利好一︰住房剛性需求強烈

    2008年強勁的住房剛性需求仍然巨大。資料顯示，1993年～2006年，廣州戶籍人口數以平均每年10萬的速度增加，按2006年廣州人均居住面積19.44平方米計算，每年新增住宅需求面積光滿足新增戶籍人口就達194.4萬平方米。有關部門統計，2006年末全市外來暫住人口約為391萬人。而廣州市家庭結構也有減小的趨勢，從2004年以來，廣州市戶均人口的下降也帶動了住房剛性需求的增長。

    利好二︰人民幣對美元升值

    人民幣對美元升值仍是影響2008年資本市場和房地產市場的關鍵性因素。在人民幣升值預期非常強烈的情況下，土地和房產被當作是享受人民幣升值和資產價格上漲的首要標的。從投資的角度看，人民幣持續升值會為房地產資源的投資價值上漲提供支撐；從保值的角度說，住房是未來通脹風險的對沖。

　　利好三︰廣州居住環境改善

    從價值的角度來說，廣州的城市環境不斷好轉，每年政府投入幾百億元改善基礎設施，市民生活更方便了，環境越來越好了，長期來看，房價肯定會提高。其次是城市之間的比較，現在廣東的房價比其他地方的低，所以有提高的空間。另一方面，限價房的政策也將根據市場的情況不斷作出調整。在房地產市場泡沫風險較高、房價增長過快的情況下，將增加限價房供應規模；在房地產市場運行平穩、房價水平與居民收入水平基本適應的情況下，將減少或不供應限價房。

    降價未必能促成交

    記者近期看廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文的博客發現，這位2007年樓市的“唱漲派”，對2008年廣州樓市卻顯得越來越悲觀了。

    對于近期廣州樓市大幅打折促銷的現象，趙卓文表示，會讓市場進一步惡化。因為從廣州樓市的發展歷程看，每次降價促銷，都會使銷售量進一步萎縮。8500元/平方米，我們認為合理，但買家並不認為是“底”。降價打折，還會徹底“打跑”投資客和多次置業者。炒家撤退，不是簡單的“不買”，他們還會“拋售”手中物業。只有炒家開始大量“拋售”時，才是廣州樓價的“底”。

    不過，從經濟基本面來分析，趙卓文表示，廣州宏觀經濟面不錯，城市也在優化提升，房價應該有支撐的理由。3～5年內房地產業還應該是樂觀的。這樣看來，2008年的降價促銷會有一個“企穩”的時候。如果能在下半年“企穩”，2009年樓市還會有新機會。（專題撰文/記者蔣悅飛、陳穗華、孔華 賴偉行、王亮）