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中國珠三角房價分道揚鑣廣州急跌珠海飆漲

2008/03/31

正當人們圍繞著樓價是否大跌爭論不休之時，地處珠三角的廣州和珠海最近發布的兩則統計信息卻顯示，今年前兩個月，珠海新建商品住宅房價較去年12月急升了30%，廣州房價下跌了7.6%，顯示珠三角樓市漸呈兩極化發展。

　　　　廣州：各區房價落差大

　　《中國証券報》報道，按照廣州房管局的統計信息顯示，2008年2月，全市十區新建商品住宅交易登記均價為9303元/平方米，在2008年1 月份跌破10000元/平方米整數關口之后，再次出現下跌，與2007年12月同期環比下降4.7%。存量住宅交易登記均價為4356元/平方米，與 2007年2月同比增長19.7%，與2007年12月同期環比下跌4.8%，環比跌幅與新建商品住宅相當。

　　由于房地產市場月度波動十分巨大，為避免單月統計數據失真，將2007年11月至2008年2月廣州新建商品住宅交易情況分區域做了一個匯總統計，希望能由此揭露廣州房價真相。

　　通過將2007年11-12月數據與2008年1-2月數據比對發現，廣州各區樓價分化十分明顯。廣州市十區房價在過去四個月里每平方米均價下降幅度超過500元的只有海珠區、羅崗區、白云區，海珠區下降幅度為4896元/平方米，羅崗區下降1687元/平方米，白云區下降878元/平方米，其它各區實際下降幅度非常小，只有兩三百元的降幅。此外花都、南沙、黃埔等三區仍舊保持上漲，花都每平米均價上漲571元。

　　針對這一現象，有廣州行業專家表示，決定房地產價格的最基本因素是地段。但在過去四年里廣州樓市經歷了一個突飛猛進的普漲時代，龐大的資金推動導致了一些地段的房價嚴重偏離其基本面。通過最近一段時間宏觀調整之后，一些樓價虛高的區域價格自然回落的最為嚴重。但一些中心城區由于受土地供應的限制，將會體現出明顯的抗跌性。海珠區在過去几年是房價漲幅最大的區域，此次跌幅較大也是意料之中的事。

　　而此前，廣州市國土房管局局長謝曉丹表示，從廣州市住房供求關系來說，今年，市中心的房價不會下降。謝曉丹說，從廣州住房的供求來看，市中心的地賣一塊，就少一塊，而且不可能把空出來的地都拿出來建密密麻麻的房子，而是加大公共基礎設施、綠地、停車場、體育設施的建設供居民享用，“環境不斷改善，量不斷減少，我覺得(房價)不會降下來。”

　　一些樓盤降價促銷后就引來無數人搶購的場面似乎同樣也印証了這一點。此前坐落在廣州最西面臨近佛山的保利西子灣限價房，以6000元/平方米的一口價方式發售，同樣引來無數人爭相申購。

　　針對廣州房價大跌的說法，廣州市社科院房地產跟蹤研究課題組執行組長歐江波指出，目前市場對房價的誤解多多，“因為這只是成交均價，而在成交量變動大的情況下，樣本不一樣多，成交價不是完全可比的，誤差也就大。現在是表面看到房價下降大，實際降幅沒有這么大。”

　　　　珠海：房價反彈有因

　　在經歷去年年末的暴跌之后，珠海房價今年則呈現出強勁反彈的走勢。根據珠海統計信息網發布的房地產統計數據顯示，珠海市今年1－2月普通住宅商品房銷售面積同比下降28.6%，為17.61萬平米。但銷售額卻同比增加2.4%，達12.21億元。按此計算銷售均價達到6933元每平米，較去年 12月份的5332元，急升了近30%。

　　珠海成為今年以來珠三角城市群中房價唯一上漲的城市。而造成這一現狀的主要原因之一還是地區供求關系。珠海統計信息網的統計數據顯示，今年前兩個月在銷售面積下降的同時，空置面積和可供預售面積亦大幅回落。1-2月珠海普通住宅商品房空置面積為18.16萬平米，同比下降32%﹔可供預售的普通住宅商品房面積為26.65萬平米，同比下降了22.9%。在目前成交量相對低迷的情況下，空置面積和可供預售的商品房面積，也僅同前兩個月的銷售量相等。

　　造成珠海需求不減的原因在于城市區域交通位置的革命性變化。隨著港珠澳大橋開工在即因素影響，珠海將從珠三角的交通末梢，迅速轉變成為內地唯一同時陸路連接香港、澳門的交通樞紐。在這一大背景下，珠海房價的上漲似乎也成為必然。

　　而澳門與珠海之間24小時通關也將實施，也帶動了澳門人來珠海置業的熱情。目前澳門房價是珠海的六倍，越來越多的澳門人選擇了在珠海置業。據珠海統計局統計，僅在2007年外地人在珠海購房占四成二，其中一成多是港澳居民。

　　通過廣州與珠海的房價比較分析，實際不難發現，經過一輪普漲之后，珠三角樓市實際上呈現出城市內部的區域調整與各城市間區域調整共存的格局。

　　有業內專家就表示，經歷普漲之后，期望珠三角地區樓市再次出現大規模的集體普漲已不現實，但受制于需求及材料成本的上升，樓價整體暴跌更是不現實的。購房者今后只有擦亮雙眼，認清所在城市的樓市特點和自身實際需求，選擇性地采取購買或觀望策略。