“現在每天都是苦熬，不知道下個月的月供怎麼還上？”去年深圳樓市最熱時，劉先生調動了幾乎所有積蓄，在南山區購買了15套高價房，現在它們卻成了每月合計要支付10萬元按揭的“燙手山芋”。

自從去年下半年深圳樓市進入下降通道以來，許多炒房套牢者就開始為每個月龐大的按揭煎熬著，而且愈套愈深。

郊區高價房泡沫破裂

劉先生來深圳打拼多年，積攢了不少積蓄，2006年開始涉足樓市時，他的目標是關內的高價房，2006年房價加速上漲，讓他在初期的幾套房產投資中嘗到了甜頭，短短一年時間，獲利超過50％。

在樓市里體驗了暴利的感覺，劉先生的胃口越來越大。去年六七月份，樓市最為瘋狂時，他在南山區購買了十幾套高價房，這些房子的單價普遍是每平方米兩萬元到四萬元不等。然而，隨著宏觀調控的來臨，深圳樓市開始陷入低迷期。

這種低迷在劉先生投資的重點區域——南山區表現得比較明顯，房價的下跌幅度大約在20％以上，而最讓劉先生崩潰的是每個月共要支付10萬元左右的按揭。

“想賣掉一些房子來歸還按揭，現在也不好賣。”劉先生最為惱火的是，他的高價房鮮有人問津，“房子單價高，咨詢者拿不出足夠的首付，銀行惜貸，在評估的時候也會打折扣，所以很難找到買家。”

和劉先生同樣被深套的投資客不在少數，去年投資客最活躍的南山區、寶安區和龍崗區，成為這輪房價調整的領跌者。數據顯示，去年5月，深圳市商品房成交均價最高的為南山區，成交均價為21988元/平方米，甚至超過了中心區所在的福田區。從去年11月份開始，南山區的新房成交均價持續下降，到今年4月份，南山的新房成交均價為16493元/平方米，跌幅在20%以上。

二手房市場同樣跌幅較大，德思勤日前發布的深圳各區域三級市場分析報告顯示，2007年10月至2008年3月，南山區跌幅最大的科技園片區和前海片區分別為29%和23%，這也是全市僅有的兩個跌幅超過20%的片區。

業內人士分析，南山是炒房人較為集中的地方，去年南山區房價飆升是受深圳灣大橋通車和新口岸通關刺激，“深港融合”概念曾一度甚囂塵上。

龍崗區和寶安區同樣不抗跌，該區域的典型代表金地梅隴鎮三期精裝修開盤均價為1.15萬元/平方米，而去年開盤的二期毛坯房卻高達1.6萬元/平方米；萬科第五園後期項目今年三月開盤時也比去年9月下調3000元/平方米。更有部分小開發商推出單價不足7000元/平方米的特價房。

關外兩區頻頻出現的特價房拉低了深圳樓市的成交均價，致使四月份全市商品住宅均價再創11962元/平方米新低，比三月份下降12.16％。甚至造成“五一”春交會前後，全市成交均價連續三天破萬，這期間均穩居全市銷量榜首的恰是龍崗區。

中心區房價堅挺依舊

與劉先生感受完全不同，小孟依然在苦苦尋覓合適的房產。小孟的目標其實很簡單，二線關內，90平方米到100平方米的小三居，總價在100萬左右。可是看了一輪，相中的房子屈指可數，而價位更是比他的理想價位高出一截。

“我看過的福田彩田村三居，最高價一萬六，現在也要一萬四；景田片區一萬八的房子，現在也值一萬五。”小孟認為，中心區的房價還是沒有降到他理想的價位。

不過，小孟發現一點，近來小戶型跌的比大戶型更猛烈，他家附近一棟大三居為主的樓盤，均價仍然企穩在1.7萬，跌幅在10%左右。

根據記者從中介了解的信息，小孟說的現象的確存在，小戶型降幅大，與一些炒家資金緊張，首先拋售小戶型有關；另外一些擁有多套房產的居民也擔心房價繼續下跌，選擇獲利了結。至于大戶型，有的掛出來幾個月無法成交，業主也寧願放租，不肯大幅降價出售。

盡管如此，較早買入羅湖、福田小戶型的投資客仍有一些可觀的獲利。在外企工作的小黃，2006年底在羅湖區東門以7000元/平方米的價格，買入一套50平方米的樓齡6年的二手房，現在均價仍在1萬3左右，每年租金回報率約為7%。

而另一位投資客去年5月份在羅湖區買入30平方米的全新小戶型，1.5萬元/平方米，收樓後，租金回報率基本上也可以達到7%，由于房子是精裝修戶型，若能租給創業型的迷你公司，則租金收益還要更高。

這兩位投資者均為手中有閑錢的“白領一族”，投資房產多為羅湖、福田的成熟區域，對他們來說，房價下跌的沖擊力並不大，斷供的可能性很小。但他們也說，目前不會再購進小戶型投資了，因為目前的樓價已經沒有安全邊際。

據了解，福田區的新房均價在2007年5月已經突破2.2萬元／平方米，成交量在兩萬平方米左右，接下來的幾個月，成交量雖有波動，但價格仍然能維持1.6萬-2.2萬元／平方米。

二手房方面福田區價格同樣堅挺，德思勤的三級市場分析報告顯示，福田區從去年10月份到今年3月份的下降幅度較小，僅有6.16%。羅湖區的東門片區的住宅掛牌走勢也相對平穩，最大跌幅僅為4.1%。

業內人士分析，城市中心區優越的地理位置和完善的交通生活配套設施，吸引了不少住家，而且中心區土地稀缺，優質住宅更是寥寥可數，有實力的買家還是考慮中心區的優質住宅。這也就不難理解為什麼德思勤將福田中心區、福田區香蜜湖片區、羅湖區東門片區等列入抗跌榜。

深套源于非理性預期

面對跌跌不休的房價，總體上來說自住客相對平靜，即使房價縮水也會繼續按揭，而炒房客就沉不住氣了。

按照世界銀行和聯合國人居中心的標準，當一個地方房價收入比超過7以後，就會被世界上公認為“國際房價最難承受地區”。而我國一線城市目前的房價收入比普遍高于7，北京內城區達到了38.2，上海內環為34.1，深圳福田區為28.7。這意味著深圳家庭要25年才能買一套建築面積90平方米的住房，北京家庭則要30多年，上海家庭約30年，廣州家庭要15年左右，房價已經嚴重偏離安全邊際。

按照去年1.4萬元的均價，深圳人要買一套100平方米房子，首付三成需40萬元，貸款100萬元。選擇20年等額遞減還款方式，月供要8700多元。而如果按照去年上半年樓價月增10%的速度，年底購買這套房子時月供將突破一萬元。

形成鮮明對比的是深圳人均可支配收入出現下滑趨勢，2004年深圳人均可支配收入為27596元，到2007年，人均可支配收入僅為24870元。兩年時間，深圳的人均可支配收入下降了2726元，降幅達9.8%。

深圳市社會科學院撰寫的《深圳藍皮書︰中國深圳發展報告(2007)》中稱，深圳市領到產權證後半年內就轉手的住房佔住房總套數的30.31%，得到產權證後3年及3年以上轉手的住房佔住房總套數的28.11%。這表明，深圳住房市場轉手速度很快，投資和投機的成分更多。

炒房者對房價持有繼續沖高的預期，盲目樂觀使他們只關注高價房更大的升值空間，而忽略了流動性，更沒有想到房價會有高峰跌落的時候。

另一個被投資客忽略的因素是供求關系。數據顯示，今年前四個月深圳市公開發售的139萬平方米住宅中，寶安區有81.2萬平方米，佔比近60%；而南山區預計今年10月份之前可能會有10個樓盤入市，總建築面積高達100萬平方米，總套數超過 5000套，加上現有的存量，數量十分客觀。

同時，不可忽略的是，未來保障性住房的大舉入市或將成為決定房價的另一個重大因素，深圳今年保障住房供地面積佔住宅供地面積的38%，計劃開工保障住房228萬平方米。這一面積，相當于深圳半年的房地產交易面積總和，其力量不可小看。

深圳樓市的結構性調整，從另一個角度驗證了李嘉誠先生的那句名言︰做房地產第一是地段，第二是地段，第三還是地段。在樓市調整的風浪來臨時，你一定要呆在房價堅挺的“高地”上，這樣至少還有逃生的機會